укр
Олег Волошин
Берега Междуморья
Главная Новости экономики Новости недвижимости
3 Ноября 2008, 17:57  Версия для печати  Отправить другу
×
Покупка или "подарок" — правильный выбор за вами http://www.segodnya.ua/img/article/1377/4_main.jpg http://www.segodnya.ua/img/article/1377/4_tn.jpg Недвижимость Как выгоднее оформить сделку по купле-продаже земли.
Слово - золото. Для продавца выгоднее "подарить", а для покупателя - все-таки оформить покупку. Фото А. Искрицкой
Слово - золото. Для продавца выгоднее "подарить", а для покупателя - все-таки оформить покупку. Фото А. Искрицкой

Покупка или "подарок" — правильный выбор за вами

Как выгоднее оформить сделку по купле-продаже земли.

Еще пару месяцев назад, когда спрос на участки был высоким, условия их продажи диктовали продавцы — владельцы земли или посредники. Как правило, они настаивали на оформлении передачи земли новому владельцу посредством не акта купли-продажи, а договора дарения. Сегодня же ситуация изменилась, спрос резко упал, и покупатель может настаивать на любой выгодной для него схеме оформления. В чем разница между такими способами передачи земли в собственность и какой из них лучше выбрать, нам разъяснил директор консалтинговой компании "Кредитор" Иван Евтушенко.

Оказалось, главное различие при оформлении договора купли-продажи и договора дарения состоит в стоимости оформления сделки и в том, кто эти расходы и в каком размере оплачивает. А также — в степени риска, что в случае признания сделки недействительной покупатель не вернет всю уплаченную сумму. Кроме того, возникают и некоторые юридические аспекты, которые важны в случае обращения покупателя в суд по различным причинам: по причине расторжения сделки или в случае развода с женой/мужем.

В НАКЛАДЕ — ПРОДАВЕЦ. При оформлении договора купли-продажи продавец платит налог на доходы физлиц (деньги, вырученные за сделку —его доход) — 5% от стоимости земли + 1% госпошлины.

Выходит, если в договоре указано, что участок стоит $100 тыс., то при оформлении договора купли-продажи продавец должен уплатить державе 6%, т.е. $6 тыс. Но прежде чем участок будет выставлен на продажу, его владелец должен получить акт экспертной оценки надела. Такой документ выдается независимым экспертом, имеющим соответствующую лицензию Государственного агентства по земельным ресурсам. Стоимость услуги колеблется от 700 до 1200 грн., в зависимости от удаленности участка и его размеров. Наконец, когда дело дошло до заключения сделки, ее должен удостоверить частный нотариус (государственные такие операции не регистрируют). Услуги нотариуса оплачиваются по договоренности сторон продавцом или покупателем и стоят от 1500 до 2500 грн.

На первый взгляд, "минусов" для покупателя при такой схеме нет. Однако продавец может заранее заложить все допрасходы в цену участка. Либо отказываться от торга, мотивируя свою неуступчивость немалыми затратами на проведение сделки. Или же настаивать, чтобы все расходы на оформление участка разделить с покупателем поровну.

Третий нюанс — юридический: как рассказал столичный адвокат Михаил Крулько, в случае расторжения сделки купли-продажи в судебном порядке, срок исковой давности по ней составляет 3 года — за это время его могут отсудить. А в случае дарения иски можно подавать всего 1 год.

ДОРОГО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ. В случае оформления земли по договору дарения не продавец, а "одариваемый" покупатель должен уплатить подоходный налог. Первая степень родства (родные брат-сестра, отец-мать) освобождены от уплаты налога. Но ведь обычно продавец и покупатель — люди посторонние: готовьтесь уплатить 15% подоходного!

В случае "дарения" не нужна экспертная оценка участка согласно рыночной стоимости: достаточно нормативно-денежной оценки, которая может быть и в 10 раз ниже реальной стоимости участка. Например, вместо реальной цены в $100 тыс. можно "забить" в договоре всего $10 тыс. Однако даже 15% налога на доход физлиц — это $1,5 тыс. уже ваших личных расходов. Плюс 1% госпошлины — $100: мелочь, а неприятно. Вряд ли утешит и то, что налог вы должны оплатить не сразу, а в течение года — отсрочка платежа будет "миной замедленного действия". Понятно, почему продавцу выгоднее оформить договор дарения, переложив свои расходы на покупателя. Кроме того, по такой схеме покупки возникает серьезный риск: если договор купли-продажи будет признан недействительным, покупатель сможет вернуть себе только те $10 тыс., которые якобы уплатил за этот участок, а остальные деньги потеряет.

Единственный позитивный нюанс этой схемы озвучила адвокат Александра Никитина. Согласно п.2 ч.1 ст.57 Семейного Кодекса, имущество, которое было подарено одному из супругов, в случае развода считается его частной собственностью и разделу не подлежит. Значит, на эту землю ваша бывшая любовь не сможет претендовать.

НЕ ПОДМАЖЕШЬ — ЗАТОРМОЗИШЬСЯ. Чтобы оформить сделку, продавец должен предоставить нотариусу набор документов: отсутствие ограничений и отягощений по участку, нормативно-денежную или экспертную оценку и справку о том, что на участке нет капитальных строений. Как рассказали нам в конфиденциальных беседах юристы и риелторы, процесс получения справок может занять до 6 месяцев. А чтобы ускорить его до 1 месяца, придется давать "на лапу". Средняя стоимость "благодарности" работникам сельсоветов и органов земельных ресурсов (именно они выдают необходимые документы) — $1000 в Киевской области и $500 в примыкающих областях.

САМЫЕ РАСПРОСТРАНЕННЫЕ ВИДЫ МОШЕННИЧЕСТВА И КАК ИХ ИЗБЕЖАТЬ

Любая нестабильная ситуация в стране порождает волну мошенничеств. Особенно это актуально в случае с покупкой земли. Мы определили наиболее рискованные варианты и выяснили, как избежать "подстав".

Продать другой участок. Вам могут показать землю за "бросовую" цену в живописном месте. Привозят на участок, вы его внимательно осматриваете и договариваетесь о сделке. Насторожить должна спешка продавца: ему срочно нужны деньги, он готов скинуть более 10% и оформить землю, как пожелаете. Вы быстро можете стать владельцем... совсем не того участка. Например, в том же селе, но... возле кладбища или около свалки. Чтобы не попасть впросак, нужно обратиться в местный сельсовет. Там вам "привяжут" участок к местности, и вы увидите, что же вы действительно покупаете.

Продать меньший участок могут умышленно или по незнанию. Например, хозяин "вспахал" 20 соток — сад, огород — все у него есть. Но реальное право собственности он имеет лишь на 10 соток. Особенно это распространено в отдаленных от столицы на 30 и более км районах, где земли — сколько хочешь, столько и паши. Аферисты могут сработать на неопределенности границ участка (отсутствии видимых границ — рва, межи). Чтобы избежать "попадания в деньги", внимательно изучите правоустанавливающие документы — месторасположение и площадь участка, согласно госакту собственности. Для подстраховки вызовите местного землемера, его услуги обойдутся всего в 100—150 грн.

Несколько владельцев на один надел — наиболее частое мошенничество. Участок по халатности или злоупотреблению сельсовета может быть оформлен на 2—3 владельцев. Возможен и вариант неправильного оформления документов при первичном землеотводе (приватизация земли). И в первом, и во втором случае купленный участок могут изъять по суду. Чтобы максимально себя обезопасить, проведите самостоятельное расследование. Поговорите с председателем сельсовета, поспрашивайте у соседей, кто был владельцем земли до продавца. В управлении земельных ресурсов узнайте историю участка — если по нему уже были конфликты, покупать его не стоит. Наконец, обратитесь в юрфирмы, специализирующиеся на аудите земли и проверке чистоты сделки. На 100% они вас от мошенничества не обезопасят (проследить всю историю участка практически невозможно), но от грубых ошибок уберегут точно. Проверка обойдется от 600 грн. и более, в зависимости от сложности ситуации.


×
Если вы нашли ошибку в тексте, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter
Автор: Шагинян Татьяна
Вы сейчас просматриваете новость "Покупка или "подарок" — правильный выбор за вами". Другие Новости недвижимости смотрите в блоке "Последние новости"

Добавить комментарий:

Ваш комментарий (осталось символов: 1000)
Правила комментирования на сайте Сегодня.ua
Подписка: