укр
Сергей Корсунский
Остров благоденствия
Главная Новости экономики Новости недвижимости
30 Сентября 2008, 07:29  Версия для печати  Отправить другу
×
Цены на жилье пошли вниз по всем фронтам http://www.segodnya.ua/img/article/1309/38_main.jpg http://www.segodnya.ua/img/article/1309/38_tn.jpg Недвижимость Застройщики и "вторичка" уже начали скидывать по 5%. И это только начало.
Тенденция. Строители скорее «заморозят» дома, чем серьезно скинут цены на квартиры. Фото А. Искрицкой
Тенденция. Строители скорее «заморозят» дома, чем серьезно скинут цены на квартиры. Фото А. Искрицкой

Цены на жилье пошли вниз по всем фронтам

Застройщики и "вторичка" уже начали скидывать по 5%. И это только начало.

Сентябрьское удешевление жилья в новостройках в среднем на 0,5% — мизер. Застройщики белугой ревут о кризисе спроса, а резко снизить цены, чтобы привлечь клиентов, они не готовы — мол, себестоимость возведения домов растет. Главное же — передача городу готовых квартир, составляющая, в зависимости от расположения и класса дома, 7—20%. Плюс подключение к коммуникациям и электросети — до 10% от стоимости проекта. И — взятки местным чинушам за выделение земли под стройку, что вылезает солидной прибавкой себестоимости. Но при этом никто не называет "мохнатые руки" поименно — значит, строителей устраивает система "ты — мне, я — тебе"...

Сложилась революционная ситуация, перетекающая в ступор: "верхи" (строители) не могут серьезно скинуть цены; "низы" (покупатели) не хотят брать дорогущие квартиры, а кто и хочет — тем, за редким исключением, отказывают в кредитах банки, опасающиеся, что новострой станет вечным недостроем.

СКИДКИ И/ИЛИ СМЕРТЬ. По разным оценкам, спрос на новострой в сравнении с 2007-м упал на 30—50%. Ряд компаний начали увольнять сотрудников, отвечающих за продажу квартир. Кризис финансирования настолько глубок, что, по словам члена совета директоров компании "ХХI век" Андрея Миргородского, вместо ожидаемых 1,5 млн. кв. м жилья Киев введет в 2008-м всего 500 тыс.

Несколько оптимистичнее настроен начальник управления инвестиций ОАО "Трест "Киевгорстрой-1 им. Загороднего" Тарас Зябкин: будет сдано 800 тыс. "квадратов". При этом на фоне падения спроса скидки на жилье в 5—10% (но не эконом-класса, оно и так — на грани рентабельности) могут дать благополучные компании, которые таким образом быстро найдут покупателей и выживут.

А вот президент корпорации "Познякижилстрой" Артур Мхитарян считает, что именитые застройщики цены не снизят — у них клиентов и так хватит. Впрочем, этим летом некоторые крупные стройкомпании проводили акции, снижая цены на 3—5%. Значит, и они испытывают недостаток в покупателях. Еще один аргумент в пользу этого вывода: у крупных застройщиков появился в продаже ранее очень дефицитный товар — "единички", которые во время строительного бума раскупали еще на стадии проекта.

Независимый аналитик Ярослав Цуканов считает, что для крепких "середняков" уступки в стоимости квартир на 10—15% могут быть спасением, это позволит им привлечь клиентов и пережить застой. Но вот большинство мелких фирм снизить цены не в состоянии, а строить им не за что: придется "замораживать" дома и уходить с рынка.

РЕЗЮМЕ. Ряд застройщиков "среднего калибра" именно сейчас стали скидывать по 5—10% на готовое жилье. Вероятно, борьба за клиентов заставит и самых несговорчивых лидеров рынка последовать их примеру, что станет началом всеобщего снижения цен. Однако даже это может не соблазнить покупателей. С одной стороны, конечно, приятно, что цены падают, но достроят ли дома, в которых продаются подешевевшие квартиры? И много ли найдется желающих покупать даже по дешевке? Похоже, ситуация с низким спросом на жилье не изменится до тех пор, пока ставки по ипотечным кредитам не вернутся на "докризисный" уровень (10—12% годовых в валюте) и на докризисные же условия (кредиты без первоначального взноса на 25—30 лет). Но когда это случится, с учетом мирового финансового кризиса, пока никто предсказать не может. До нового года —не случится точно.

ВТОРИЧКА: СКРЫТОЕ УДЕШЕВЛЕНИЕ КВАРТИР СТАНЕТ ЯВНЫМ

По данным независимого портала "Недвижимость", за сентябрь стоимость "бэушных" квартир в столице упала в среднем на 0,6%. Но, заметим, это — цены предложения, реально мыслящие продавцы скидывают от 2 до 5%, хватаясь за редких реальных покупателей, ведь ожидаемого осеннего роста спроса не произошло. Самые упорные держат в продаже квартиры по 3—6 месяцев, не уступая в цене ни гроша и — с известным успехом — надеясь, что их купят.

НЕ УСТУПЯТ! Подтверждая наличие кризиса покупательского спроса, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко, тем не менее, не прогнозирует падения цен. Дескать, часть потенциальных покупателей, напуганные опасностью инвестировать в "первичку" и стать клиентом недостроев, переключаются на рынок "вторички". Это несколько оживит "уснувший" рынок. Многие банки, по-прежнему настороженно относясь к заемщикам на покупку новья, активизировали выдачу кредитов на "вторичные метры". А владельцы жилья останутся неуступчивы, поскольку 90% из них после продажи меньших квартир покупают с доплатой большие: они боятся, что, снизив цены, не смогут осуществить задуманное.

Прогноз: маленькие 1—2-комнатные "хрущобы" и "брежневки" в октябре будут стоить столько же, а более комфортное жилье подорожает на 1—1,5%.

Директор АН "Золотой ключ" Сергей Степанюк утверждает, что спрос на самый ходовой товар — небольшие 1—2-комнатные квартиры — вырос в сравнении с августом на 30%. Это позволит продавцам в октябре повысить их стоимость на 1—3%. Напротив, спрос на большие 2—3—4-комнатные "хаты" — провальный, однако их владельцы не идут на скидки, а зачастую просто снимают жилье с продажи.

УСТУПЯТ... К этому склоняются большинство экспертов. Шоковую терапию в виде ценового обвала на 20% директор Центра "Мегокон-В" Владимир Винокур считает спасительной, он позволил бы оживить рынок. Но, увы, такой сценарий маловероятен. Однако в октябре следует ждать плавного, на 3—5%, снижения номинальных цен. А реально продавцам придется скидывать и до 10%, ведь уже сейчас они готовы уступать 2—3%.

Спрос, по словам директора АН "Оптимум-плюс" Юрия Базелинского, в сравнении с осенью 2007-го упал в 3—4 раза, только "единички" ценой до $90 тыс. берут неплохо. Все остальное неизбежно должно подешеветь на 5%, а то и более: продавцам придется "ломать" психологию, иначе покупатель не придет.

В том, что на 2—3% должны подешеветь 3—4-комнатные хоромы, уверен Генрих Людкевич, директор АН "Риелторский дом": "Жилье большого метража простаивает месяцами в ожидании покупателей, поэтому продавцы должны уступить в цене".

РЕЗЮМЕ. Уже никто из опрошенных нами риелторов не надеется, что в течение осени — самой горячей поры для продажи-покупки жилья — спрос на недвижимость оживится. И это значит, что продавцы будут уступать. Сейчас, кстати, 5% "скидки" при покупке любой недвижимости стали правилом.


Большую таблицу смотрите ЗДЕСЬ.

ЗЕМЛЯ — ПОСЛЕДНИЙ ОПЛОТ СПЕКУЛЯНТОВ

Как и прогнозировала "Сегодня" с подачи специалистов, в сентябре на Киевщине продолжился рост стоимости участков под индивидуальное жилищное строительство: подорожание составило от 2 до 6%. Наибольший относительный рост — в удаленных от столицы Фастовском и Барышевском районах, но в абсолютных цифрах там землица покамест самая дешевая (см. таблицу). И, в отличие от новых, равно как и "бэушных" квартир, участки в октябре продолжат расти в цене, ведь сезонный спрос осенью немногим уступает весеннему. Но это правило уже начинает давать сбой.

Фото А. Искрицкой
Земля в поле. Это — сомнительная покупка: ни толком построиться, ни выгодно перепродать не сможете

По словам ведущего специалиста консалтинговой компании SV Development Сергея Костецкого, спекулянты полностью переключились на рынок земли, убедившись, что на покупке-продаже квартир не то что не "наваришь", а и в убытке останешься. Надеясь на рентабельность вложений в участки, перекупщики, составляющие до 70% от общего числа покупателей, взвинтили спрос, который сейчас в 30-километровой зоне от Киева в 1,5—2 раза превышает предложение. В среднем за октябрь цены подрастут еще на 2%, причем на дальних рубежах (Фастовский, Барышевский, Кагарлыкский р-ны) — на 4—6%.

Но игра на повышение становится опасной. Привлекательных участков (природные красоты, близость хороших дорог и развитой инфраструктуры) в 5—20 км от Киева остается все меньше, цены на них — уже заоблачные. Соответственно, надо вкладывать в покупку колоссальные деньги, притом без уверенности, что удастся продать еще дороже. Зато еще можно в течение года заработать до 40% на покупке-продаже наделов в 50—80-километровой зоне. Но и тут есть риск остаться без покупателя, если к участку нельзя подвести газ и электричество. Бывает, что газопровод и линия электропередачи расположены рядом, но их собственники не позволяют к ним подключиться — и участок становится "мертвым".

Именно поэтому главный консультант консалтинговой компании RED Руслан Кизлайтис советует, прежде чем покупать землю, заручиться согласием собственников инженерных сетей на их подсоединение к вашему будущему дому. На такие "цивилизованные" участки, особенно расположенные в пределах населенных пунктов, по данным эксперта, спрос превышает предложение в 2—3 раза, а цены на них в октябре поднимутся минимум на 2—3%. Зато наделы без "инженерии" и близости леса, реки остановятся в ценовом росте.

Между тем президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль полагает, что только более дешевые участки в 50—100-километровой зоне продолжат дорожать ввиду своей недооцененности: за октябрь — на 1,5—3%. А вот покупка дорогой земли вблизи Киева идет не столь активно, надежда на серьезный рост спроса не оправдалась, поэтому и цены тут вырастут максимум на 1%.


Большую таблицу смотрите ЗДЕСЬ.

АРЕНДА: ПОДОРОЖАНИЕ ДОСТИГЛО "ПОТОЛКА"

Есть две новости для бесквартирных обитателей столицы. Хорошая: подорожание съемных "метров" на ближайшее время закончилось. Плохая: на какое-либо удешевление найма рассчитывать не приходится. Оказались правы те эксперты, которые утверждали, что в сентябре рост цен на аренду жилья остановится. Послушаем прогнозы риелторов на октябрь.

Дмитрий Лобов, директор по работе с партнерами ипотечных супермаркетов Т.О.Ч.К.А, полагает, что слухи о резком снижении цен на квартиры формируют отложенный спрос. Надеясь на это чудо, люди откладывают покупку жилья, ориентируются на аренду, что должно привести к повышению ее стоимости.

По данным ведущего менеджера отдела аренды группы компаний "Планета Оболонь" Александра Деревянко, "гостинки" на окраинах по $500, даже "убитые в хлам", — редкость, их разметают в режиме телефонного звонка между клиентом и хозяином. Да и сдаваемые по $600—650 1-ком. квартиры и 2-ком. по $700—800 уходят с лету. Поэтому риелтор допускает, что хозяева в октябре попытаются поднять планку на это, самое востребованное, жилье еще на $50.

Но эта "капля" может оказаться последней в чаше терпения квартиросъемщиков — точнее, критической для их платежеспособности. Директор АН "Аякс" Борис Егизарян отметил интересный момент: большинству работников перестали повышать зарплаты, и если семья приезжих зарабатывает в среднем $1—1,2 тыс., то снимать "единичку" за $600—650 им стало не по карману. Уже начался отток из столицы таких провинциалов, и эта тенденция усилится. Поэтому пойдет снижение спроса на жилье эконом-класса, а значит — неизбежно "замораживание" цен. Однако и удешевления найма ждать не приходится, ведь покамест арендаторов — в избытке.

Что стоимость найма достигла "потолка" и в октябре уже не вырастет, уверена и замдиректора АН "Рідний дім" Вероника Иваницкая. Сезон ажиотажного спроса на съемное жилье закончился в августе—начале сентября, когда в Киев массово ехали иногородние студенты и "заробитчане". В это время цены на 1—2-комнатное жилье подскочили в среднем на $30—50, но дальше их повышать некуда: хозяева, которые попытаются это сделать, останутся без постояльцев. Эту зыбкую грань не нарушит и спрос со стороны тех, кому банки отказали в получении кредитов на покупку квартир и кто, соответственно, вынужден их снимать: эта категория клиентов немногочисленна.


×
Если вы нашли ошибку в тексте, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter
Прикреплённые файлы: table_10.pdf table_11.pdf
Автор: Романцов Михаил
Тэги: Украина
Вы сейчас просматриваете новость "Цены на жилье пошли вниз по всем фронтам". Другие Новости недвижимости смотрите в блоке "Последние новости"

Добавить комментарий:

Ваш комментарий (осталось символов: 1000)
Правила комментирования на сайте Сегодня.ua
Подписка: