Застройщики и инвесторы – компромисс в условиях кризиса

Нынешний кризис стал для украинцев вызовом, принять который, не утратив базовых человеческих ценностей и выполняя все свои финансовые и партнерские обязательства, стало своеобразным маркером надежности. Наиболее уязвимыми в сложившейся ситуации оказались люди, имеющие обязательства в иностранной валюте. В основном это ипотечные заемщики, которые принимали на себя кредитные риски, прельстившись более низкими процентными ставками, а также покупатели и инвесторы квартир на первичном рынке, которые воспользовались программами рассрочки от застройщиков.

Не секрет, что приобретение жилья в рассрочку получило широкую популярность в предыдущие 4-5 лет. В условиях практического отсутствия возможности получить ипотечный кредит на строящееся жилье в банке, программы рассрочки платежей, которые предлагались многими крупными столичными застройщиками, были реальной альтернативой решения жилищного вопроса.

С 2009 года это взаимовыгодное решение устраивало обе стороны. Застройщикам предложение поэтапной оплаты помогало в продвижении и продаже своих объектов, а покупателям давало реальную возможность приобрести жилье.

Деоккупация юга страны – как украинские военные отвоевывают территории

Запрет на передвижение по стране для военнообязанных – все детали

Ракетные удары по мирным украинским городам - июль 2022

Ядерный терроризм россии

Проблемы начались в марте 2014 года, когда страну накрыла первая волна удешевления гривны. Поскольку платежи по рассрочке предусматривали символические проценты, в большинстве случаев они были либо напрямую привязаны к курсу иностранной валюты (доллара, евро), либо вычислялись по формуле, в которой валютный курс играет не последнюю роль.

В итоге в неприятной ситуации оказались обе стороны. Инвесторы остались один на один с регулярно растущими платежами на фоне обесценивающихся гривневых доходов, застройщики – со своими финансовыми обязательствами, дорожающими стройматериалами и настойчивыми обращениями инвесторов с просьбами "что-то предпринять для удержания курса". Очевидно, что универсального, устраивающего обе стороны в равной степени решения здесь быть не может. Необходим компромисс, поисками которого и занялись руководители строительных компаний. Большинство крупных застройщиков предложило своим инвесторам и потенциальным покупателям специальные "антикризисные пакеты". Условия таких пакетов отличаются, но четко прослеживается цель – сделать скачки курса менее болезненными и стимулировать инвесторов быстрее погасить свои обязательства.

В ЖК "Министерский" (застройщик "Энергополь-Украина") существующим инвесторам предлагается фиксация курса ниже рыночной ставки на определенный срок. Условия зависят от площади квартиры и срока рассрочки. Однако при этом процентная ставка за использование рассрочки возрастает. Для инвесторов квартир площадью более 80 кв.м возможно увеличение срока выплат до 5 лет (в стандартных условиях – максимум 2 года). Инвесторам, которые отказываются от фиксации курса, предлагают дополнительные скидки на общую сумму.

Компания "Интергал-Буд" в своих объектах "Паркові озера" и "Яскравий" предлагает фиксацию стоимости квадратного метра при покупке квартир в рассрочку. Составляющие формулы, по которой вычисляется стоимость, зависят от выплаченной на данный момент суммы и действуют до сдачи квартир в эксплуатацию. Также застройщиком предусмотрены скидки до 10% при большом проценте единоразовой оплаты и новогодние акции, на которых можно получить дисконт до 15%.

В ЖК "Комфорт Таун" (инвестор КУА "Валприм, застройщик "КАН Девелопмент") инвесторам, стремящимся как можно быстрее закрыть свои обязательства, за досрочную выплату свыше планового платежа предлагается скидка 30% от суммы погашения. Тем, кто испытывает трудности с выплатой возросших взносов, застройщик предлагает финансовые каникулы с уплатой 50% ежемесячного платежа без увеличения суммы договора или продление срока рассрочки до 10 лет.

Для тех, кто переоценил свои возможности и не видит реальных перспектив полного погашения, предлагают обмен большей квартиры на меньшую, помощь в реализации квартиры сторонним покупателям (для введенных очередей комплекса) или разрыв инвестиционного договора и возврат оплаченной суммы (для инвесторов строящихся очередей). В любом из перечисленных случаев штрафные санкции, предусмотренные договором, к инвесторам не применяются.

"У нас из четырех тысяч проданных квартир почти половина реализована в рассрочку от пяти до десяти лет. Конечно, людям тяжело, многие потеряли работу. Платежи в гривне увеличились вдвое, и мы сейчас четко понимаем, что доходы людей не адекватны курсу доллара. Мы готовы подождать и не требовать полного объема платежей, пока доход наших заемщиков адаптируется под курс доллара", – поясняет ситуацию представитель компании КУА "Валприм" Андрей Левин.

Строительная компания "НЕСТ" (жилые комплексы "Времена года", "Изумрудный") выбрала путь индивидуального подхода к каждому клиенту, который столкнулся с трудностями при выплате рассрочки. В компании считают, что универсальных решений здесь быть не может, поскольку причины финансовых сложностей у каждого свои.

"В сложившихся условиях мы стараемся найти компромисс. Поскольку, как и большинство застройщиков, имеем свои обязательства перед кредиторами в валюте. Поэтому мы ищем условия, приемлемые для обеих сторон. Инвесторам можем предложить увеличение срока рассрочки или временное уменьшение платежей. При этом мы работаем над конкурентоспособностью объектов, стараясь оптимизировать стоимость кв.м без потери качества, даже путем снижения собственной рентабельности", – описал ситуацию коммерческий директор компании "НЕСТ" Константин Браво.

В жилом комплексе "РиверСтоун" (застройщик UDP) при приобретении квартиры во второй очереди строительства действуют скидки до 15% в зависимости от первого взноса и выбранной квартиры (чем выше единоразовый взнос – тем больше скидка). Дополнительно предоставляется дисконт до 5% на 2-комнатные квартиры площадью более 100 кв. м и 3-комнатные квартиры площадью более 125 кв.м. Лояльные условия рассрочки в период акции предусматривают: первый взнос – 30% от стоимости квартиры; рассрочка до 12 месяцев без удорожания и дополнительных затрат.

Проанализировав антикризисные предложения нескольких крупных столичных жилых комплексов, можно прийти к выводу, что отреагировать на сложившиеся условия, масштаб которых стал неожиданным для многих, пришлось всем.

В любом случае со временем мы увидим, кто выбрал правильную тактику, сохранив максимальное количество инвесторов, вошедших в проект до кризиса, и привлек новых покупателей уже после начала дестабилизации. Основными бонусами для тех, кто сегодня проявит гибкость и здравый смысл, станет полное завершение проекта, стабильная репутация на рынке и возможное начало новых проектов, поскольку перспективы и востребованность качественного первичного жилья в столице еще далеко не исчерпаны.