Вторичка в Харькове упала из-за бакса

16 Декабря 2008, 17:06

Таких цен, как сейчас, знатоки местного рынка недвижимости не видели два года.

Вторичка в Харькове упала из-за бакса, фото М.Кучнева
Вторичка в Харькове упала из-за бакса, фото М.Кучнева

Каждую неделю харьковский рынок недвижимости достигает ранее немыслимых пределов. Падение продаж и снижение цен впечатляет видавших многое риелторов. Открытые источники информации все чаще публикуют объявления о срочной продаже "одиночек" за $25—30 тысяч или "двушек" за $40—50 тысяч. Таких цен, признают харьковские риелторы, они не видели несколько лет. Конечно, эти цифры далеки от средних, но они во многом отображают нынешнее состояние рынка, а также порог, до которого он вообще в состоянии упасть. Вопрос только в том, продолжится ли падение или же ситуация начнет улучшаться?

ОТЛОЖИЛИ ДО ЛУЧШИХ ВРЕМЕН. Заместитель директора АН "Город" Наталья Шкилевая не отрицает, что ситуация сложная, однако считает, что не все так плохо, как может показаться на первый взгляд. На самом деле квартир, которые продаются в 2—4 раза дешевле прежней стоимости, не так и много. "Цены действительно катастрофически упали, но квартир, которые бы продавались по низким ценам, не так-то много. Многие продавцы сняли свои объекты с продажи до лучших времен. В сегменте предложения спросом пользуются, как правило, однокомнатные квартиры и "двушки" в высотках. Их продают по дешевке, потому что хозяевам срочно нужны деньги, чтобы, к примеру, погасить кредиты".

По информации агентов, квартир, за которые еще пару месяцев назад просили 300 000 долларов, меньше не стало. Но покупателей на них по-прежнему нет. "Сейчас люди стремятся купить недвижимость подешевле. Так они сегодня выгодно вложат деньги, а через пару лет эти же квартиры смогут продать намного дороже", — говорит Наталья Владимировна. Между тем в цене, хотя и меньшими темпами, падает большинство объектов. С начала года средняя стоимость "вторичного" метра в Харькове упала на 15—25%, причем большая часть падения пришлась на октябрь-ноябрь. Тогда аналитики связывали это главным образом с падением спроса, обусловленным тем, что банки заморозили выдачу денег с депозитов. Этот фактор обусловил "качественное", то есть реа

льное понижение цены. "Больше всего по цифрам в объявлениях ударило колебание доллара", — утверждают риелторы. Люди рассчитываются за жилье "американцем", но значительную часть доходов получают в гривне и ориентируются именно на нее. Поэтому, если квартира стоила 100 тысяч, а теперь — 80, то это не означает, что реальная цена упала на 20%, ведь доллар за это время укрепился на 50%. В общем, не столько подешевело жилье, сколько подорожал доллар".

Такая же ситуация на рынке новостроев. Большинство объектов держат прежние цены, но небольшая часть предлагает метр по 1000 долларов. Ведущий специалист отдела по работе с инвесторами "МКДУ" Наталья Городецкая отметила, что львиная доля снижения цены в долларах связана с резким повышением его курса по отношению к гривне в течение месяца: с 5,7604 до 6,877 грн. за один "зеленый".

"Несмотря на то, что большинство застройщиков сохранили прежнюю цену в гривне (а цены сегодня больше привязаны к национальной валюте, нежели к доллару или к евро), в долларовом эквиваленте индекс показал значительное снижение. В целом непредсказуемые и резкие валютные колебания на фоне экономического кризиса охлаждают рынок: потенциальные покупатели недвижимости не решаются на покупку в ситуации неопределенности развития их собственного бизнеса", отмечает специалист. В таких условиях на рынке недвижимости начали появляться отдельные предложения по "откровенно демпинговым ценам", что также сказалось на снижении индекса. Так, одна из компаний продает объект "бизнес-класса" по цене $1200 за квадратный метр при условии 100%-ной оплаты.

ПРОГНОЗЫ. По мнению Натальи Шкилевой, сейчас цены действительно достигли своего нижнего предела и ниже уже просто не опустятся. "С начала декабря наблюдается некоторое оживление продаж, связанное с тем, что многие люди успели снять деньги с депозитов, но боятся держать их дома, а потому ищут, куда бы вложить. В последнее время таких клиентов стало гораздо больше. К тому же, рано или поздно НБУ снимет или смягчит ограничения по выдаче кредитов и спрос восстановится, а вслед за ним, возможно — и цены". Агенты прогнозируют, что в начале следующего года цены удержатся на том же уровне. "Цены взлетят вновь, только через два-три года", — говорит Наталья Владимировна.

Прогнозировать развитие рынка первичной недвижимости несколько сложнее. Минимум себестоимости квадратного метра, который еще недавно составлял $1108,2 теперь достиг 1000 долларов, в дальнейшем может упасть еще больше.

МНИМАЯ РАССРОЧКА — СПОСОБ ПРИВЛЕЧЬ ПОКУПАТЕЛЕЙ
В расчете, что клиенты клюнут, некоторые стройфирмы стали продавать квартиры в еще неготовых домах в рассрочку. Но притом извратили само понятие: рассрочка предполагает, что человек, внеся небольшую сумму, получает товар, пользуется им, а разницу стоимости беспроцентно возмещает в течение нескольких лет. А здесь, уплатив 10—30% первого взноса, остаток инвестор должен погасить помесячно или поквартально до введения дома в эксплуатацию, т.е. покупкой не пользуется, пока целиком не возместит ее стоимость.

"Это не рассрочка, а всего лишь один из графиков погашения платежей, который существовал всегда, а сейчас для рекламы подхвачен многими застройщиками и выдается за новшество, — говорит Илья Хаджинов. — Реальная рассрочка появится нескоро. Во-первых, у большинства строителей нет денег, чтобы без участия инвесторов возводить дома. Во-вторых, им невыгодно оформлять их на себя — придется платить налоги".

"Единственное новшество в том, что фиксируются цены в гривнях, без права повышения. Но не верю, что такая мнимая рассрочка сильно поможет продавцам неготовых домов оживить спрос", — считает Илья Хаджинов.

КАК МЕНЯЮТСЯ ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ В ХАРЬКОВЕ

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК
Класс жилья  Средняя цена у стройкомпаний/разница с концом октября (в тыс. грн. за 1 кв. м)
Эконом-класс       6 828/+218
Бизнес-класс        8 438/+373
Премиум-класс    13 103/+443
Де-люкс               21 304/+2 536

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК
Район Средняя цена предложения/разница с концом ноября (в тыс. долларов за квартиру)
                                   1-ком.          2-ком.          3-ком.
Алексеевка                  30/-5           50-72/-5        85/-15
Павлово Поле              65/-5           70/-20           90/-10
Холодная Гора             45/-3           42/-10           70/-10
Горизонт                      22/-9           45/-9             52/-8
Бавария                       20/-2           40/-2             47/-3      
Новые дома                 28/-8           55/-5             60/-5
ХТЗ                              10-27/-8       30/-7            46/-5
Салтовка                      25/ -7          35/ – 2          55/-5
Залютино                     20/ -7          48/-0            50/-2
Журавлевка                 12/-5           30/-3            50/-5
Рогань                         35/-2           47/-3            70/-7
Центр*                         78/-12         90/-15          130-240/-20

*В центр входят часть улицы Сумская, Пушкинская, Культуры, а также улицы расположенные у станции метро Научная, и возле площади Розы Люксембург
*Данные: компания "Авантаж", риелторские фирмы. Расчеты "Сегодня".

АРЕНДА КВАРТИР: УЖЕ ЕСТЬ ПО $150
Кризис запустил центробежное движение — сокращенные, уволенные, урезанные в зарплатах люди из пригорода покидают Харьков. Они освобождают тысячи наемных квартир, обеспечивая дотоле невиданное на рынке богатое предложение "дешевки" и — снижение цен.

"Сегодня" убедилась: за $150—200 несложно снять неказистую "единичку" на окраинах, тогда как 2 месяца назад такую же с трудом можно было найти за $250. Правда, если пересчитать в нацвалюте, то $250 в октябре равнялось примерно 1500 грн., а нынешние $200 — это целых 1660 грн. Не такая уж большая скидка... Но зато дешевые квартиры действительно есть.

Несмотря на мнимое удешевление жилья, платить за съемные метры сейчас приходится намного больше из-за нестабильности курса валют. Но хозяева идут на уступки, лишь бы не лишиться дополнительного заработка. "Я на своей гостинке не сильно и зарабатывала. Брала со студентов такую плату, чтоб коммунальные услуги оплатить да не тратиться из собственной зарплаты. А сын надумает жениться, так продадим ее или он жить будет. Вот и бережем ее", — рассказывает харьковчанка Ольга. "С хозяином квартиры мы заключили соглашение, что независимо от того, как будет меняться курс, будем платить за трехкомнатную квартиру 400 долларов, но по курсу 7 гривен за один зеленый", — говорит приезжий Сергей Воротченко.

Вы сейчас просматриваете новость "Вторичка в Харькове упала из-за бакса". Другие Новости Харькова смотрите в блоке "Последние новости"

Автор:

Полишко Лина

Если вы нашли ошибку в тексте, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter

Комментарии

осталось символов: 1000 Правила комментирования