Недвижимость в Украине: что происходит с ценами и в каких домах квартиры дешевле

В последнее время стали появляться сообщения о том, что цены на жилую недвижимость начали расти. Некоторые сайты недвижимости подтверждают эту тенденцию графиками. Однако другие источники говорят о продолжающейся тенденции снижения цен.

Надо отметить, что в Украине не существует единой статистики цен на недвижимость. Подсчет ведут крупные строительные и риелторские компании, а также интернет-порталы недвижимости, анализируя информацию из открытых источников, прежде всего из своих баз данных. По этой причине средние цены и другие статистические данные у них отличаются.

Так, на сайте одного из агентств недвижимости сообщается, что средняя цена продажи недвижимости на вторичном рынке (не в новостройках) в Киеве начала повышаться с марта и за это время выросла с 1212 до 1224 долларов за квадратный метр, т. е. за 3 месяца – на 1%. Средняя цена "квадрата" в новостройках за это время увеличилась с 1222 до 1224 доллара, т. е. на 0,2%.

Деоккупация юга страны – как украинские военные отвоевывают территории

Запрет на передвижение по стране для военнообязанных – все детали

Ракетные удары по мирным украинским городам - июль 2022

Ядерный терроризм россии

По данным другого агентства, на вторичном рынке однокомнатные квартиры в этом году дешевеют, а двух- и трехкомнатные – дорожают. Но средние цены у них другие: с января по июль цена 1 кв. м в "единичках" упала с 1100 до 1012 долларов (на 8%), а в 2-х и 3-комнатных – поднялась с 1172 до 1175 и с 1176 до 1220 долларов соответственно (на 0,3 и 3,7%).  

Третья компания утверждает, что цены на столичную недвижимость с начала года упали в целом с 1213 до 1076 долларов, т. е. на 11%!  

По данным компании, которая анализирует не цены предложений, а результаты заключенных сделок, цены на недвижимость в Киеве продолжают снижаться. С начала года средняя цена на 1 кв. м. жилой недвижимости на вторичном рынке упала с 1089 до 1072 долларов, т. е. почти на 2%.

Такие же результаты показывают другие крупные города Украины. Например, в Днепре цены на вторичном рынке с начала года упали с 696 до 685 долларов, во Львове – с 856 до 843 долларов, в Одессе – с 867 до 856 долларов, в Харькове – с 659 до 650 долларов. 

Жилье на первичном рынке также дешевеет. Если в январе "квадрат" стоил в среднем 979 долларов, то во второй половине мая – уже 963 доллара. То есть подешевление составило около 2%.

В "Отчете о финансовой стабильности" Нацбанка за июнь использована статистика по ценам на недвижимость консалтинговой компании "City Development Solutions". На основании этой статистики в НБУ делают вывод, что цены на недвижимость стабилизировались. Т. е. перестали снижаться. Впервые за 4 года.

Почему в новостройках дешевле

По статистике многих риелторских компаний, цены на квартиры в новостройках продолжают оставаться более низкими, чем в старых домах и даже в тех, которые были заселены всего пару лет назад.  В среднем разница в цене составляет порядка 10%, и такое соотношение держится много лет.

Например, по данным одной из девелоперских компаний, средняя цена "квадрата" на вторичном рынке Киева в 2015 году составляла 1205 долларов, а на "первичке" – 1083. Сейчас "квадрат" на вторичном рынке стоит 1081 доллар, а на первичном – 973.

Разница может быть и более существенной. Например, в одном из строящихся комплексов в Голосеевском районе, который уже готовится к сдаче в эксплуатацию, 1-комнатная квартира площадью 42 кв. м продается сейчас за 32 тыс. долларов. То есть стоимость 1 кв. м. составляет около 762 долларов. А за 1-комнатную квартиру в неновом доме неподалеку, причем на первом этаже, просят 35 тыс. долларов. И площадь ее гораздо меньше – 33 кв. м. То есть ее квадратный метр оценили в 1050 долларов.

Двухкомнатная квартира на Русановской набережной площадью 47 кв. м продается за 35,7 тыс. долларов. Или по 760 долларов за "квадрат". Это одна из самых дешевых "двушек" в этом районе. А квартиру в строящемся жилкомплексе недалеко от м. "Левобережная" можно купить по 566 долларов за "квадрат". Правда, этот дом еще не построен.

Традиционно считается, что цены на еще не построенное жилье ниже потому, что застройщики делают частным инвесторам "скидку" за риски, связанные с окончанием строительства, и вынужденное ожидание. Вдруг дом не удастся вовремя ввести в эксплуатацию. Или строительство вообще окажется "замороженным" по тем или иным причинам. Однако это далеко не единственная причина того, почему "первичное" жилье дешевле квартир на вторичном рынке.

По числу новых квартир мы обогнали Евросоюз

В Киеве в последнее время продается много квартир, которые трудно отнести как к новостройкам, так и к объектам "вторичного" рынка. Например, квартира в Дарницком районе расположена в доме 2010 года постройки, но ее состояние до сих пор – "после строителей". Т. е. 8 лет в ней никто не жил. Таких пустующих квартир – или не проданных строителями, или купленных в свое время перекупщиками, но не реализованных – в городе много. И причина – "перепроизводство".

Строительная отрасль – один из локомотивов всей украинской экономики. Она дает работу сотням тысяч людей, тянет за собой развитие других отраслей, таких как производство стройматериалов, сантехники, текстильной промышленности и т.п. Но покупательская способность украинцев явно отстает от объемов строительства. Поэтому огромное количество квартир остаются пустующими.

По данным НБУ, в 2017 году объем введенного в эксплуатацию жилья в многоквартирных домах составил 5,9 млн кв. м, что на 13% больше 2016-го. Свыше 43% этого жилья приходится на Киев и область. В прошлом году количество построенных в столице квартир выросла на 40%. При этом средняя их площадь уменьшилась с 64,7 до 60,8 кв. м.

"По количеству новопостроенных квартир на 1000 человек населения в прошлом году Украина опередила ЕС (2,9 в сравнении с 2,8). В то же время по уровню обеспеченности жильем она все еще уступает (менее 400 квартир на 1000 человек населения по сравнению с 486 в Евросоюзе", – говорится в последнем "Отчете о финансовой стабильности" НБУ.  

Как результат "перепроизводства" жилья – огромное количество непроданных квартир. Стремясь найти для них покупателя, застройщики снижают цены. И это еще одна причина того, почему цены на новое жилье ниже, чем на "вторичные" квартиры.

В Киеве и области на конец 2017 года предлагалось к продаже свыше 57 тыс. новых квартир, констатирует НБУ.

В то же время в I квартале 2018 года объем введенного в эксплуатацию жилья снизился на 15%. И разрешений на новое строительство в 2017 году было выдано на 25% меньше, чем в 2016-м. "Это может свидетельствовать о замедлении роста жилищного строительства на ближайшие годы", – прогнозируют в Нацбанке.

Весомыми причинами отказаться от покупки квартир в новых домах для многих украинцев является также неразвитость социальной инфраструктуры в районах новой застройки. Если с магазинами еще ситуация нормальная, то с садиками и школами, поликлиниками и зонами отдыха в микрорайонах новой застройки – сплошные проблемы. По данным Укрстата, в минувшем году на всю Украину было построено и принято в эксплуатацию 22 906 жилых домов общей площадью 10 млн 206 тыс. кв. м. Это порядка 167 тыс. квартир. А школ, которые были построены за 3 квартала того же года (более поздних данных еще нет), хватит только на 5607 учеников. То есть школьных мест хватит на 1 ученика из одного подъезда 9-этажного дома, на 3-4 человек 22-этажной "свечки" и т.д.

Дошкольных заведений построено почти в 2 раза меньше – на 3279 мест. То есть место в садике найдется только для 1 ребенка из каждых 50 новых квартир.

Такая ситуация с социальной инфраструктурой вынуждает многих покупателей искать жилье в старых домах – пусть намного худшего качества и состояния, но в районах с достаточным количеством школ, детсадов и других социально необходимых учреждений.  

Напомним, в 2017 году в Украине построено и сдано в эксплуатацию рекордное количество квартир – 126 610. Такого количества жилья в Украине не строилось с 1990-х годов. А вот  средняя площадь квартир с каждым годом сокращается . Так, если в 2010 году метраж средней строящейся в Украине квартиры составлял 118,9 кв. м, то в 2016-м уже был 87,2 кв. м, а в 2017-м уменьшился до 78,6 кв. м.

При этом Нацбанк подсчитал, что цены на жилье уже приблизились к критически низкому уровню. Некоторые застройщики уже продают квадратные метры практически по себестоимости, отмечали в НБУ.