Спрос на вторичку в Киеве повысится, но цены на жилье не сдвинутся

После довольно активного 2012-го начало 2013-го поразило своим затишьем. Сейчас квартир продается значительно меньше, чем в ноябре-декабре прошлого года. Надолго ли продлится это затишье и что будет в этом году с ценами? Это мы выяснили с помощью наших экспертов.

НОТАРИУСЫ. Начнем с главного события этого года, которое, собственно, и привело к застою на рынке недвижимости. Дело в законодательных изменениях, благодаря которым в Украине создали Государственную регистрационную службу (Госреестр). К ней с 1 января 2013 года от БТИ перешла функция госрегистрации прав на недвижимость. Проводят ее государственные и частные нотариусы. При этом техинвентаризация осталась за БТИ. "Из-за этого произошло торможение рынка, — рассказывает директор риелторской компании "Золотые Ворота" Алексей Холмецкий. — До 10—15 января нотариусы вообще не представляли, как им работать, и заняли позицию выжидания. Но в феврале, как мы надеемся, все уже должно вернуться в норму".

НАЛОГ. В результате, по словам риелторов, сейчас регистрируются, в основном, сделки по дарственным. Люди спешат переоформить "лишнюю" жилую недвижимость на родственников, чтобы не платить налог на жилье, который действует с 1 января этого года. Дело в том, что до 1 июля 2013 года все украинцы-плательщики такого налога (у которых есть квартиры жилой площадью больше 120 кв. м или дома больше 240 кв. м) получат налоговое уведомление-решение (ставка налога — 1% от минимальной зарплаты за каждый "лишний" квадратный метр, то есть на данный момент — 11,47 грн за 1 кв. мдополнительной жилплощади). Оплатить его они должны будут в течение 60 дней после получения, то есть максимум до 31 августа. При этом налог будет начислен сразу на весь год: с 1 января по 31 декабря. То есть человек до 31 августа должен будет оплатить сумму налога авансом до конца года. Если же владелец квартиры площадью больше 120 кв. м "подарит" ее часть, например, своей матери, налог платить не придется.

Деоккупация юга страны – как украинские военные отвоевывают территории

Запрет на передвижение по стране для военнообязанных – все детали

Ракетные удары по мирным украинским городам - июль 2022

Ядерный терроризм россии

ЦЕНЫ. Интересно, что, несмотря на все законодательные перипетии, цены на жилье не реагируют ни на какие потрясения. К примеру, за прошлый год "квадраты" на вторичке в среднем ни дорожали, ни дешевели. Правда, самое доступное "социальное" жилье (хрущевки, гостинки) продолжало падать в цене (на 5% за год).

В 2013-м ожидается та же ситуация, колебания и в сторону понижения, и в сторону повышения могут составить 5%. "На столько может подешеветь морально устаревшее жилье", — прогнозирует эксперт сайта DOM.ria.ua Анатолий Топал. "И на столько же может подорожать качественное дорогое новое жилье экономкласса и среднего класса, — прогнозирует эксперт консалтинговой компании SV Developmnet Сергей Костецкий.

С такими прогнозами согласен и председатель комитета по статистике и аналитике Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников. Причина такой стабильности — в отсутствии ипотеки. "Дело в том, что о доступной ипотеке на ближайшие несколько лет можно забыть, — говорит Анатолий Топал. — Реально ее никто не дает, только декларируют, да и то под 25—35% годовых. А пока не будет доступных кредитов, цены расти не будут. Разве что время от времени, как и в прошлом году, из продажи будут "разметать" самые выгодные варианты. К примеру, сейчас их стало меньше благодаря большой активности ноября-декабря".

Благодаря такой ценовой стабильности эксперты считают, что спрос в 2013-м году вырастет на 20%. Такой вывод они делают, глядя на динамику роста спроса за последние два года. К примеру, на вторичке в прошлом году, по данным компании SV Development, было продано 19 259 квартир (в 2011-м — 11 373, то есть на 70% меньше). Впрочем, как уточняет Алексей Холмецкий, по-прежнему будет продаваться только дешевое жилье нормального качества.

САМОЕ ДЕШЕВОЕ

15 043 грн за 1 кв. м — Межевой пер., 3. Площадь —21 кв. м. Общая цена — $39 000.

15 464 грн за 1 кв. м — ул. Богатырская, 8. Площадь —22 кв. м. Общая цена — $42 000.

14 850 грн за 1 кв. м — ул. Двинская, 1. Площадь —24 кв. м. Общая цена — $44 000.

ПЕРВИЧКА

Что касается недостроев, то в этом году цена на квартиры в них, как и в прошлом, расти не будет. Разве что, по мнению Андрея Гусельникова, строители продолжат сбрасывать цену на самом раннем этапе строительства, когда квартиры еще никто не готов покупать (на 5—20%). "Застройщики будут готовы продавать себе в убыток, чтобы после завершения строительства снова завысить цену и компенсировать свои потери", — говорит эксперт. Благодаря низкой цене "квадрата" этот сегмент и в 2013-м продолжит продаваться очень быстрыми темпами. К примеру, в 2012-м на первичке было продано 14 089 квартир (в 2011-м — 6505, т.е. на 117%, или вдвое меньше).

САМОЕ ДЕШЕВОЕ

6500 грн за 1 кв. м — ул. Светлая, 3. Сдача — 2015 г. Площадь — 35 кв. м. Общая цена — $27 900.

7000 грн за 1 кв. м — ул. Закревского, 42-а. Сдача —2014 г. Площадь —37 кв. м. Общая цена —  $31 500.

7100 грн за 1 кв. м —  ул. Харьковское шоссе, 15-а. Сдача — 3 кв.2013 г. Площадь —24 кв. м. Общая цена — $20 780.

АРЕНДА

Единственный сегмент рынка, где цены в 2012-м росли как на дрожжах, была аренда. По данным компании SV Development, средняя цена аренды в Киеве за год подскочила на 21%. В результате самая дешевая "единичка" (на Троещине) в жилом состоянии сейчас стоит 3100 грн в месяц против прошлогодних 2400 грн. Несмотря на это, квартиры, особенно недорогие, расхватывали как горячие пирожки. По данным компании SV Development, за год в столице было сдано 19 535 квартир (в 2011-м — 13 714, т.е. на 42% меньше). "В следующем году количество сделок вырастет не меньше, чем на 20%, а цена — на 5—6%, — предполагает Сергей Костецкий. — При этом постоянно будет подниматься нижняя планка цены (на 200—300 грн в год)". С таким прогнозом согласен и Андрей Гусельников. Оба эксперта напоминают, что в этом году планируется рост цен на "коммуналку", который и будет "доплюсован" к арендной плате. Если сбудется этот прогноз, то в конце 2013 года красная цена "единички" в спальном районе составит 3500—3700 грн.