Как не въехать в "долгострой"

В Киеве, как грибы, растут жилые новостройки. И, подобно тем же грибам в сухую осень, многие "усыхают" на стадии нулевого цикла или нескольких построенных этажей. "Сегодня" выяснила, как минимизировать риск стать жертвой недостроя, за который вы уплатили свои кровные, но никогда не станете новоселом. Сразу заметим, все опрошенные нами эксперты утверждают, что опасность "въехать" в долгострой сохраняется, пока дом не введен в эксплуатацию: ранее стопроцентной защиты нет.

ПОЧВА ДЛЯ ФИНАНСОВЫХ ПИРАМИД. Даже добросовестные стройкомпании (не говоря о мошенниках) в известном смысле — продавцы воздуха, ведь деньги с граждан-инвесторов они берут наперед, а там — как получится. Почему все чаще получается "никак"?

Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ) Александр Бондаренко видит главный корень зла в непрозрачных схемах получения земли под строительство. "Участки должны исключительно продаваться на открытых аукционах, а не выделяться решением Киевсовета, — говорит он. — Ведь сделку купли-продажи расторгнуть очень сложно, а выделенный участок, исходя из политической конъюнктуры, можно так же просто отобрать. В результате стройка будет заморожена, а те, кто успел проинвестировать квартиры в этом доме, окажутся жертвами финансовой пирамиды: не по своей вине застройщик не сможет продолжать работы, но разве людям от этого легче?"

Деоккупация юга страны – как украинские военные отвоевывают территории

Запрет на передвижение по стране для военнообязанных – все детали

Ракетные удары по мирным украинским городам - июль 2022

Ядерный терроризм россии

Директор Центра "Мегокон—В" Владимир Винокур говорит, что на рынке продолжают появляться фирмы, подобные "Элита-Центр", у которых за душой нет денег даже для начала строительства. "Недавно меня попросили оценить риск покупки облигаций на квартиры компании, рекламирующей себя как столичного застройщика. Выясняю, оказывается, главный учредитель фирмы — сельский учитель физкультуры. Уставный капитал у фирмы — копеечный, опыта работы — ноль. Естественно, я посоветовал клиенту не связываться с этой структурой. Кстати, это первый шаг: выясните, насколько солидные учредители стоят за стройкомпанией. В свое время, узнав, что "Элита-Центр" не имеет своих оборотных средств и не заключает договоры со строителями, я отказался с ней работать".

ТЯЖЕЛОЕ БРЕМЯ ВЫБОРА ФИРМЫ

На вопрос, как убедиться, что стройкомпания — не мошенник, все специалисты говорят, что перво-наперво надо изучить ее документацию (смотри перечень документов). Дальнейшие ваши действия зависят от... жадности: чем раньше вы станете инвестором стройки, тем дешевле в итоге выйдет квартира, но и тем больше риск, что дом навсегда станет "недостроем".

ИЗУЧИТЕ РЕПУТАЦИЮ. Президент АСНУ Александр Бондаренко советует, прежде чем связываться со стройкомпанией, выяснить ее реноме. Узнайте, сколько она уже построила домов, какие были задержки по срокам введения в эксплуатацию (при этом полгода-год — не критично, на сегодня это нормальный минимум). Не получается самолично собрать "компромат" — обращайтесь в риелторские фирмы, они могут многое рассказать о трудностях, с которыми сталкивались инвесторы данной компании и, соответственно, можете столкнуться вы. Специалисты по недвижимости также определят, что цена на квартиры в новострое неоправданно занижена, а значит, есть опасность, что вы нарветесь на мошенника. Даже 10—15% демпинга по сравнению со среднерыночной ценой на жилье такого класса — веская причина отказаться от сотрудничества с застройщиком. Важно выяснить, имеет ли фирма банковские кредиты под данный дом: это нивелирует риск, что он не будет достроен, но и цена квартиры из-за такой подстраховки будет выше.

РИСК ЗЕЛЕНОГО ЗАБОРА. По словам замдиректора консалтинговой компании "Нова адреса" Владимира Пестова, если у компании хорошая репутация и все исходные документы в порядке, лучше стать инвестором на стадии зеленого забора, коим обнесен участок под будущий дом. Ведь, инвестируя деньги на квартиру "с нуля", вы сэкономите минимум 30% в сравнении с покупкой жилья в уже введенной в эксплуатацию многоэтажке.

Напротив, главный консультант консалтинговой компании RED Илья Родионов считает неоправданным риск внесения денег "в котлован". Ведь, даже если у застройщика все документы в порядке, могут возникнуть проблемы и по земельному участку, и по завершению строительства из-за финансовых трудностей. Посему эксперт советует покупать уже готовое жилье. Либо обратиться в банк за кредитом под невострой: тогда уже сам банк проверит солидность компании. Выдача такого кредита — хорошая гарантия, что вы имеете дело с надежной фирмой. Оба варианта дороже, зато надежнее.

ПОЧЕМ КВАДРАТНЫЙ МЕТР В СТОЛИЧНОМ "НОВЬЕ"

Эконом-класс 9,6—16 тыс. грн./$2—3,2 тыс.

Бизнес-класс 17—27 тыс. грн./$3,4—5,4 тыс.

Премиум-класс 33—60 тыс. грн./$6,6—12 тыс.

ТРЕБУЙТЕ У ЗАСТРОЙЩИКА ДОКУМЕНТЫ

1. Главная "грамота" любой строительной компании — лицензия Минстроя, оформленная на бланке строгой отчетности, с голограммой и подписанная министром или его замом. Обратите внимание на срок действия лицензии: он не должен истечь до завершения ваших отношений со стройкомпанией.

2. Застройщик должен показать вам решение местного органа самоуправления об отводе земельного участка под строительство.

3. Компания должна пройти стадию архитектурно-планировочного, инженерного утверждения проекта и получить разрешение на ведение строительства. Требуйте предъявить положительное заключение Службы украинской инвестиционной экспертизы и разрешение управления государственного архитектурно-строительного контроля.

4. Обратите внимание, чтобы заказчик заключил договора с подрядчиками на строительство (если сам заказчик не имеет строительных мощностей), проверьте соответствие реквизитов сторон в этом документе.

5. Потребуйте от стройкомпании показать протокол о проведении общественных слушаний среди жильцов соседних с новостройкой домов: там должен быть "одобрямс" на ведение строительства.

ЮРИСТЫ: ТРЕБУЙТЕ СТРАХОВКИ И ШТРАФОВ

Опрошенные нами юристы советуют не рисковать и брать квартиры в уже возведенных домах, пусть это будет и на 30—40% дороже, чем на стадии зеленого забора. Но и для "рисковых ребят" у них есть полезные советы.

После скандала с "Элита-Центр", 15.12.2005 г. были внесены поправки в закон "Об инвестиционной деятельности", по которым стройкомпании потеряли право непосредственно брать деньги у будущих новоселов. С тех пор застройщики могут привлекать средства инвесторов через фонды финансирования строительства (ФФС) или путем продажи целевых облигаций (как правило, каждая "стоит" 0,01 кв. м будущей квартиры). Как оценить степень риска в обоих случаях?

По словам управляющего партнера юридической компании "Шмаров и партнеры" Евгения Шмарова, важно выяснить, кто является управляющим ФФС и, соответственно, контролирует целевое расходование средств на стройку. Одно дело — если солидный банк, а другое — если неизвестный кредитный союз или "карманная" организация самого застройщика. Далее, по закону "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья...", каждый застройщик обязан застраховать дом на весь период сооружения. А вот ФФС лишь может, но не обязан за счет своих средств страховать граждан-инвесторов на предмет срыва сроков строительства или его незавершения. Поэтому, подписывая договор, обратите внимание, защищены ли ваши права в этом отношении. Самому же найти страховую компанию, которая возьмет на себя риск уберечь вас от опасности "недостороя", очень сложно ("Сегодня" в этом убедилась).

Адвокат юрфирмы "Вимэкс-С" Владимир Яковенко советует искать в договоре пункт, по которому застройщик обязан выплачивать клиенту штрафы или пеню в случае срыва сроков выполнения работ или их ненадлежащего качества. К сожалению, все больше стройфирм не включают такой пункт в договор, а настаивать на этом в индивидуальном порядке — гиблое дело. Зато уж если включил — это большой плюс в смысле надежности застройщика. Если же стройфирма выпустила облигации, полезно оценить их рейтинг. И еще: даже если все документы у компании в порядке, опасно иметь с ней дело, если зеленый забор появился в зоне плотной застройки или в исторической части города. Велика вероятность, что у застройщика по суду отберут земельный участок и дом никогда не будет возведен.

ГДЕ ПРОВЕРИТЬ РЕЙТИНГ ОБЛИГАЦИЙ СТРОИТЕЛЬНЫХ КОМПАНИЙ

Узнать рейтинг облигаций стройкомпаний и, соответственно, оценить степень риска их покупки, можно на специализированных сайтах здесь и здесь. .

Давайте разберемся, что означают шифры, которыми обозначены ценные бумаги.

uaAAA — наивысший рейтинг эмитента ценных бумаг, риск их покупки практически нулевой.

uaAA — очень высокая способность выполнить финансовые обязательства по облигациям.

uaA — высокий потенциал для выполнения финобязательств, но есть опасность возникновения негативных перемен в коммерческих и экономических условиях деятельности компании.

uaBBB — довольно высокая способность выполнить финобязательства, но компания очень чувствительна к воздействию внешних неблагоприятных перемен.

uaBB — если экономические условия ужесточатся, у компании может возникнуть риск неплатежа.

uaB — более высокий риск неплатежа, недостаточная "сопротивляемость" компании против экономических неурядиц, хотя покамест она способна выполнять финобязательства.

uaCCC — значительный риск невыполнения финобязательств в случае неблагоприятных экономических условий.

uaCC — вероятность невыполнения финобязательств очень высока.

uaC — уже в ближайшее время ожидается невыполнение финобязательств, но выплаты на сегодня еще не прекращены.

uaD — выплаты прерваны без достижения согласия о реструктуризации задолженности компании перед клиентами.