Первичное и вторичное жилье: какие есть преимущества и недостатки, и что происходит с ценами

Рынок недвижимости в Украине переживает не самые лучшие времена. Спрос на квартиры остается достаточно невысоким, а застройщики говорят о том, что вскоре грянет массовое подорожание. Правда, недавно мы развенчивали этот миф и рассказывали, почему повышение цен пока что не грозит рынку недвижимости.

К тому же, даже в Киеве практически замерли продажи вторичного жилья. Стабильно активность держится только на рынке аренды квартир, а вот покупать жилье украинцы не спешат, да и сами продавцы уступать в цене не планируют, отмечая, что ниже уже некуда.

А вот что касается первичного жилья, здесь тоже есть свои нюансы. В последние годы застройка в крупных городах Украины достигла своего пика, но потребительские настроения украинцев все же не улучшились. Уже в период с января по июнь этого года в стране ввели в эксплуатацию почти на 30% домов меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Деоккупация юга страны – как украинские военные отвоевывают территории

Запрет на передвижение по стране для военнообязанных – все детали

Ракетные удары по мирным украинским городам - июль 2022

Ядерный терроризм россии

Интересно еще и то, что хотя цены на жилье и падают, квартиры на вторичном рынке недвижимости по-прежнему стоят гораздо больше, нежели на первичном. Мы решили разобраться, в чем же плюсы и минусы вторичного и первичного жилья, и как формируются цены на квартиры.

В чем преимущества первичного жилья: новые коммуникации, безопасность и выгодные цены

В принципе, первичное жилье – это исключительно те квартиры, на которые еще нет права собственности, т.е,. они существуют только на бумаге, пока дом не будет построен полностью. У нас же первичным жильем привыкли называть все новостройки, а вторичным – уже более древний жилфонд.

У первичного жилья достаточно много плюсов, поэтому не удивительно, что продажи на вторичке сейчас сокращаются все больше и больше. Дело в том, что условия в квартирах на первичном рынке недвижимости куда лучше: здесь и новые коммуникации, и хороший ремонт в подъездах, и удачная инфраструктура.

"Среди довольно большой части украинцев до сих пор очень распространено заблуждение о том, что старое жилье ничем не хуже нового. Мол, там уже все устоялось и работает как надо. Но если трезво и внимательно посмотреть на отличия новостроек и домов, построенных много лет назад, то последние на самом деле мало чем могут похвастать. Нужно понимать, что старые дома строились по стандартам и нормам тех времен, когда они возводились. А за прошедшие годы эти нормы совершенствовались и ужесточались, а качество строительства планомерно повышалось. Используемые сегодня материалы, комплектующие и технологии уже не сравнимы с теми, что применялись еще пару десятилетий назад. А потому новостройки по многим показателям обходят жилой фонд из прошлого века", – отмечает в комментарии сайту "Сегодня" Глеб Шемовнев, пресс-секретарь корпорации "Укрбуд".

Мы также поговорили с Константином Олейником, руководителем Департамента стратегического консалтинга компании UTG о том, какие преимущества приобретения жилья на первичном рынке можно выделить.

"Возможность выбора квартиры повышенной комфортности, желаемой площади (в т.ч. с резервами перепланировки) из многообразия планировочных решений в зданиях с современной архитектурой, использованными передовыми технологиями, конструкторскими и строительными решениями, развитой внутренней инфраструктурой, благоустроенной прилегающей территорией;

Новые инженерные коммуникации, лифты. Приобретение квартиры в новостройке характеризуется использованием современных строительных материалов и инженерных систем –долгосрочная и бесхлопотная эксплуатация недвижимости, отсутствие посторонних запахов в общественных зонах, подъездах, лестничных клетках

Гибкость условий финансирования и возможность приобретения жилья в рассрочку. В условиях крайне сдержанного банковского кредитования из-за высоких кредитных рисков, крайне низкого уровня защиты прав кредиторов, ограниченной подтвержденной платежеспособности заемщиков, жестких условий кредитования, существования законодательных ограничений приобретение жилой недвижимости на условиях отсрочки платежа является чуть ли не единственным инструментом для привлечения финансового рычага", – отмечает эксперт.

Он также добавляет, что в современных домах можно установить автономные системы обогрева и обеспечить себя горячей водой, что позволит сэкономить на услугах ЖКХ, которые неумолимо дорожают. Да и не стоит забывать, что жилфонд в Украине сейчас массово состаривается, срок эксплуатации домов подходит к концу. Поэтому начинают поднимать вопросы о реконструкции или сносе целых кварталов.

В новых домах также более удобная инфраструктура и охранная система. Так, например, там может быть удобная и большая парковка прямо около дома, камеры и служба охраны, что минимизирует риски краж и взломов, детские площадки и зеленые зоны.

"Сам формат жизни в новостройке принципиально отличается от жизни в "брежневке" или "хрущевке". Новый дом – это красивые и чистые внутренние помещения, это отсутствие эксплуатируемых мусоропроводов, это современные системы пожарной безопасности, новые лифты, внутренние и внешние коммунальные сети, которые не будут требовать ежегодного ремонта. Сегодня само понятие жилья стало намного шире. Теперь это уже не просто стены, это все то, что мы воспринимаем как пространство для жизни. Лестничная клетка, спортивная и детская площадка во дворе или удобный подъездной путь – это такая же часть нового дома, как крыша или дверь в квартиру. И здесь старому дому снова очень сложно соперничать с новостройкой", – говорит Глеб Шемовнев.

Риски и угрозы: длительные ремонты и возможность остаться без квартиры

Как мы видим, у квартир на первичном рынке формально гораздо больше плюсов, нежели у жилья с историей. Но, тем не менее, здесь есть и опасные аспекты, которые тоже стоит учитывать.

Дело в том, что первичка – это почти всегда голые стены. То есть, при покупке квартиры придется еще долго делать ремонты, да и выслушивать соседские дрели, которые точно не умолкнут несколько лет кряду. Так что купить квартиру в новостройке и сразу же в нее въехать вряд ли получится, тогда как при покупке жилья на вторичном рынке это вполне возможный вариант. Несмотря на то, что оно будет нуждаться в обновлении, минимальный набор для жизни там все же будет.

"Квартиры от застройщика передаются покупателям, чаще всего, в состоянии голые стены, без выполнения ремонтных работ, оштукатуривания стен и потолков, разводки коммуникаций по квартире и так далее, что требует в дальнейшем дополнительных затрат времени и денег", – отмечает Константин Олейник.

Глеб Шемовнев добавляет, что из явных недостатков первички, можно выделить именно тот факт, что первые несколько лет во всех квартирах будут идти ремонты, а это и шум, и большой объем строительного мусора, и множество строителей из ремонтных бригад, и повышенная нагрузка на лифты.

Правда, главное, что беспокоит украинцев, при покупке жилья на первичном рынке – это возможность обмана. К сожалению, в Украине немалое количество застройщиков с сомнительной репутацией, которые начинают строить дома, но так и не сдают их в эксплуатацию.  К тому же, негативное влияние оказывает и нестабильная экономическая ситуация в стране – девальвация гривни, рост курса валют, инфляция.

"Приобретение квартиры от застройщика всегда связано с определенными рисками получения объекта незавершенного строительства (вероятность чего значительно усиливается с каждыми запланированными президентскими, парламентскими выборами и возможным изменением правящей элиты, форс-мажорными ситуациями, резким изменением обменного курса и девальвацией национальной валюты, высоким уровнем инфляции, падением платежеспособности – что в Украине случается достаточно часто), несоблюдения заявленных сроков введения в эксплуатацию, подключения к городским коммуникациям, выполнением всех обязательств по качеству отделочных работ, включая места общего пользования, в то время как покупка квартиры на вторичном рынке всегда подразумевает оформление сделки у нотариуса и регистрацию права собственности", – поясняет Олейник.

Как формируются цены и почему вторичное жилье стоит дороже

Честно говоря, учитывая количество недостатков вторички довольно странно видеть, что именно здесь жилье стоит гораздо дороже. Как оказалось, дело в том, что цены формируются по разным принципам. Так, есть какие-то базовые факторы, например, близость к метро (если речь идет о Киеве), хорошая инфраструктура, отдаленность от центра, но есть и различия.

"На ценообразование жилой недвижимости влияют в разной степени несколько факторов. Среди основных – это месторасположение на карте города, качество выполнения строительных работ, общее состояние квартиры, лестничной клетки и подъезда, социальное окружение, развитость инфраструктуры, и некоторые другие", – комментирует Олейник.

Инвестиционная консалтинговая группа компаний "Проконсул" называет основные факторы, которые влияют на цены.

Основными ценообразующими факторами на рынке вторичной жилой недвижимости являются следующие:

• месторасположение объекта;
• тип дома ("сталинка", "хрущевка" и др.);
• этаж расположения;
• площадь квартиры, количество комнат;
• техническое состояние.

Основными ценообразующими факторами на рынке первичной жилой недвижимости являются:

• класс объекта (фактор местоположения уже содержится в классе объекта);
• стадия готовности объекта;
• близость метро и остановок общественного транспорта;
• развитость социальной инфраструктуры в районе расположения объекта (жилого дома);
• имидж компании-застройщика.

Но, и это еще не все: пресс-секретарь корпорации "Укрбуд" поясняет, что строительным компаниям нужно быстрее "отбить" все затраты, поэтому при формировании цен они ориентируются на покупательскую способность населения.

"Дело в том, что строительным компаниям для развития нужно как можно скорее отбивать свои затраты, чтобы вкладывать их в новые проекты. Они ориентируются на покупательскую способность и формируя цену, часто вынуждены минимизировать чистую прибыль, чтобы быстрее реализовать свой товар. А у продавцов на "вторичке" такой проблемы нет. Они вполне могут ждать своего покупателя несколько лет, сохраняя такую цену, которая устраивает в первую очередь продавца. Кроме того, они предлагают квартиры в уже готовых домах, в то время как большая часть нового жилья продается еще на этапе возведения. В результате продавцы на вторичном рынке конкурируют даже не столько с новым жильем, сколько с инвестированием в его строительство и сопутствующим элементом риска", – подытожил Шемовнев.

Напомним, ранее сообщалось о том, что в Украине изменили правила регистрации собственности.