В Одессе цены на жилье падают с каждым днем

Продажи жилья падают с каждым днем. Падают рекордными темпами, каждый раз выходя за рамки прогнозов аналитиков. Если в сентябре имело место сезонное оживление продаж — тогда они повысились до 80% от обычного сезонного уровня, то уже в октябре они снова упали на 50—60%, а в ноябре — еще на 50%. Таким образом, по сравнению с таким же периодом прошлого года, количество проданных квартир сократилось в пять раз.

Падают и цены. На протяжении ноября ситуация изменилась коренным образом. В конце прошлого месяца большинство квартир еще держали планку. Только некоторые хозяева "падали" на 20—30%. В номере за 28 октября "Сегодня" опубликовала список самых дешевых, или, вернее, самых "похудевших" квартир. На следующий день в редакцию поступило несколько звонков от риелторов: "Где вы взяли такие цены? Откуда на Пироговской "двушка" за 60 тысяч долларов? Как "трешка" на Арнаутской может стоить 110 тысяч?", — возмущались они. Но теперь такой уровень цен стал для города обычным.

"За последний месяц цены сильно упали, — рассказывает директор одного из филиалов АН "Президент" Наталья Продиус. — Больше всего подешевели хрущевки: однокомнатные — на 5 тысяч, трехкомнатные — до 10". И это лишь средние показатели. Некоторые 1-комнатные квартиры на Черемушках выставляются на срочную продажу по цене менее 40 тысяч "зеленых". Такого Одесса не видала с 2006 года.

Деоккупация юга страны – как украинские военные отвоевывают территории

Запрет на передвижение по стране для военнообязанных – все детали

Ракетные удары по мирным украинским городам - июль 2022

Ядерный терроризм россии

В центре города цены падают еще сильнее. По словам Натальи Продиус, ценообразование в старой Одессе подчиняется особым, не всегда рациональным законам. "Хорошо известно, что метр "развалюхи" на Базарной или Жуковского стоит больше, чем в соседнем доме, который по праву может быть причислен к бизнес-классу. Это связано с тем, что иметь жилье в старом доме, престижно. Как правило, людей привлекает необычная планировка, большие окна, высокие потолки, стены из натуральных материалов. Недостатки таких домов — плохое качество коммунальных услуг, сырость и трещины в стенах отходят на второй план". Между тем только за месяц "бесценный" жилфонд старой Одессы серьезно подешевел. Очевидно, сейчас одесситам не до престижа. По нашим исследованиям, однокомнатные квартиры "упали" на 20% — с 76 до 62 тысяч, "двушки" практически не изменились в цене, почти на 10% упали трехкомнатные квартиры — в среднем со 186 до 160 тысяч. И это — за месяц! Что же будет дальше?

"Мы ничего не можем спрогнозировать. Все, что говорили раньше аналитики, оказалось неправдой. Такого снижения, как сейчас, еще месяц назад не мог предвидеть никто", — признаются в "Первой риелторской компании".

По словам менеджера АН "Регионал" Елены Мелиховой, сокращение продаж и падение цен не может быть однозначным показателем кризиса. "Сейчас у наших потенциальных клиентов нет возможности получить кредит или снять сбережения с депозита. Поэтому падение продаж — временно. Большинство хозяев перенесли реализацию жилья до лучших времен, а продают только те, кому "горит". Они снижают цены чуть ли не каждую неделю, а покупателей все равно нет. Вот и появляются "антирекорды" — недавно выставлена на продажу "трешка" на Филатова за 65 тысяч (раньше — 90—120. — Авт.), немало 1-комнатных хрущевок за 40 тысяч". Елена прогнозирует, что количество продаваемых объектов и цены на них будут сокращаться и дальше. По крайней мере, до тех пор, пока не будет урегулирована финансовая ситуация, не восстановится ипотечное кредитование. По мнению Натальи Продиус, к тому времени падение цен может составить 30%.

КАК МЕНЯЮТСЯ ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ В ОДЕССЕ

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК: СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ В НОЯБРЕ И ОКТЯБРЕ
1-комнатные 2-комнатные 3-комнатные
Центр 62/76 115/121 160/186
Молдаванка 56/61 82/81 115/134
Слободка 52/57 71/73 98/112
Котовского 47/47 62/63 74/77
Фонтан 86/92 133/144 171/175
Черемушки 56/61 74/79 92/99
Таирова 59/60 77/80 96/101

*Средняя цена у продавцов/разница с началом ноября (в тыс.долларов США)

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК: СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ МЕТРА
сентябрь ноябрь
Центр 3050 2800
Молдаванка 1350 1300
Слободка 1050 1000
Котовского 1050 1000
Фонтан 2900 2800
Черемушки 1150 1100
Таирова 1100 1050

*Средняя цена у стройкомпаний (в тыс.долларов США)

ВО ВСЕЙ ОДЕССЕ СДАТЬ ДОМА МОГУТ ТОЛЬКО 5 ЗАСТРОЙЩИКОВ

С новостроем — завал. Строители держат номинальные цены, а то и повышают их, но реальному клиенту охотно уступают 5—10%, а иногда и больше. Их можно понять — кредиты, взятые на строительство, нужно как-то возвращать, а покупателей практически нет. Сегодня банки отказываются кредитовать "новье", если нет дополнительного залога в виде уже имеющегося в собственности жилья. Похоже, такая ситуация продлится до весны 2009 года, а то и дольше. По имеющимся у нас аналитическим выкладкам одной из девелоперских компаний, к тому времени большинство застройщиков вынуждены будут заморозить свои обьекты. Более-менее успешно продолжат работать только 4—5 строительных компаний Одессы. По мнению аналитиков, это "Новобудова", "Альянс", "Стикон", ЗАО "ФК "Черноморец" и "Монолит". Эти структуры имеют достаточно собственных денег, строят жилье разного класса и коммерческую недвижимость. Кроме того, они хорошо зарекомендовали себя в докризисные времена. Такой "багаж" позволяет им держаться на плаву и даже уступать покупателям в цене.

"Официально застройщики не снизили цены, но реально, если клиент нашел средства, допускают торг, — говорит гендиректор девелоперской компании "ТММ" Николай Толмачев. — Но и при таких скидках советую покупать квартиры только в готовых или близких к сдаче домах".

"Спроса на "первичке" практически нет, продаются единичные квартиры, — утверждает директор консалтинговой компаниии Building&Live Development Виктор Распутный. — Люди ждут, что цены упадут в 2 раза, но такое снижение нереально. К концу года все категории новых квартир подешевеют еще на 15—20%. А вот замороженные стройки оживут лишь в том случае, если правительство найдет средства для поддержки строителей".

Независимый аналитик Ярослав Цуканов прокомментировал ситуацию так: "Кто из застройщиков на стадии завершения дома сейчас не уступает в цене квартир более 10%, тот прогорит, загубит проект. А гражданам, готовым инвестировать деньги в еще несданные дома, нужно повесить себе табличку "Я идиот": большинство из застройщиков, у которых еще хоть что-то делается на объектах, их скоро заморозят и в лучшем случае достроят через 2—3 года. Покупателям советую ждать до весны: тогда пойдет паника и вторая волна падения цен — можно будет на 30—50% дешевле купить жилье в готовых домах у хозяев, не справившихся с выплатой ипотеки, уже с правоустанавливающими документами на квартиры".

ЗЕМЛЯ: "ВЕЧНАЯ ЦЕННОСТЬ" ДЕШЕВЕЕТ, НО ВСЕ РАВНО НЕ ПРОДАЕТСЯ

Земля под индивидуальное жилищное строительство была прочным оплотом спекулянтов, зарабатывавших на ее перепродаже за счет стабильного роста стоимости. Но сегодня зарыть "пять золотых на поле чудес" в надежде озолотиться может только наивный Буратино. Спрос пикирует, за ним пошли вниз цены — сначала на самые дорогие наделы, расположенные возле моря в 10-километровой зоне от Одессы. "Сегодня" узнала у экспертов, что творится на этом рынке и чего ждать в ближайшем будущем.

По словам независимого аналитика Андрея Дедова, реальную стоимость земли оценить очень сложно, а прежние цены были спекулятивны. "Перекупщики были твердо уверены, что земля всегда будет рости в цене. Земельные участки возле моря или на территории дачных поселков могли перепродываться 3-4 раза, и каждый раз — в 1,5-2 раза дороже. Отсюда цены в 15-30 тысяч долларов за сотку. Но они уже тогда были абсолютно неадекватны возможностям рынка. Теперь все, наконец, образумились, однако говорить о каких-то изменениях цен сложно: землю просто перестали покупать".

То же говорит и Валентин Титочка, директор по развитию девелоперской компании "Goldblat": "Землю практически перестали покупать, а если и берут, то по низким ценам. Яркий пример тому — земельный аукцион 14 нобря, когда участок на 2 гектара ушел с молотка всего за $8,5 тысяч за сотку. И это на Даче Ковалевского, где есть все возможности для развития туристического бизнеса! Год назад такая земля стоила как минимум в 4-5 раз дороже, — удивляется девелопер. — Что касается небольших проектов, как, например, земля под строительство коттеджа, то здесь продажи практически прекратились и делать выводы о снижении цен или их изменения в будущем нельзя".

Дешевеют и приусадебные участки. По словам директора филиала АН "Президент" Натальи Продиус, ныне частные дома привлекают покупателей гораздо меньше — приобретать "огородик" в добавок к жилплощади по карману далеко не всем. И вот, земельная составляющая покупки стремительно падает в цене: "Дома с участками, которые раньше продавались за миллион, теперь идут за 700 тысяч долларов, а порой хозяева вынуждены уступать еще несколько процентов стоимости".

В общем, продажа земли сейчас не то, что не гарантирует приумножения капитала, а, напротив, грозит его уменьшением. "Заработать на перепродаже в ближайший год точно не удастся, — считает ведущий специалист консалтинговой компании RED Руслан Кизлайтис. — Как и жилье, участки покупаются в кредит или за счет сбережения на депозитах. И с тем, и с другим сейчас проблема. Потенциальные покупатели остались без денег, поэтому, даже если продавцы снизят цены на 15—20%, это не вызовет у них всплеска интереса. Аналитик считает, что к весне упадет стоимость даже самых лучших участков, расположенных возле моря и рядом с хорошими дорогами, насыщенных коммуникациями (газ, электросети, водопровод). Вообще, почти нет реальных сделок, независимо от дальности и степени обустройства участков. Сказался не только кризис, но и отложенный спрос: зачем покупать сейчас, если в марте будет дешевле".

МОРАТОРИЙ — НЕ УКАЗ. Одним из требований МВФ к Украине является отмена моратория на продажу земель сельхозначения. Но, как говорят эксперты, переходными положениями Земельного кодекса установлено, что мораторий будет снят только после принятия Законов "О государственном земельном кадастре" и "О рынке земель". Шансов, что ВР примет их до конца года, крайне мало.

Впрочем, все наши эксперты единодушны в том, что даже если наконец крестьянская земля станет свободно продаваться, это никак не скажется на цене участков под индивидуальное жилстроительство. Потому что и сейчас есть относительно законные способы изменить целевое назначение земли с "пашни" на "стройплощадку" — торговцы ими давно и успешно пользуются.

Жилкомплекс "Молодежный" сдадут с опозданием

Одесситы окончательно утратили доверие к новостроям. Даже покупая квартиру в почти достроенном, но еще не сданом доме, люди опасаются, что в любой момент стройка может прекратиться и дальше все пойдет по обкатанному сценарию — отсутствие коммунальных услуг, сложности с регистрацией, суды, годы пустой траты денег и нервов. Поэтому малейших затруднений застройщика достаточно, чтобы инвесторы заволновались.

В редакцию "Сегодня" обратился Василий Иванович, купивший "однушку" в ЖК "Молодежный" на улице Высоцкого с просьбой выяснить, почему срок сдачи дома, назначенный на конец года, был перенесен на I-й квартал 2009 года. Строит дом корпорация "Альянс".

В одной из компаний конкуррентов нам объяснили, что трудности "Альянса" связаны с тем, что городские власти требуют от застройщика строительства социальных обьектов — два детсадика и школу, а также благоустроить прилегающую территорию. Сдать дома корпорация может только удовлетворив требования властей.

В самом "Альянсе" эту информацию частично подтвердили. "Действительно, мы сдвинули на квартал сроки сдачи корпуса, которые должны были вводится в эксплуатацию этой осенью. Однако это связано не с тем, что мы чего-то недостроили, а с бюрократическими проволочками, которые не позволяют подвести к садику электричество. Естественно, что без этого он не может быть сдан", — заявил начальник отдела новостроев корпорации Олег Дмитриев. Он заверил, что эти трудности ни как не отразятся ни на других обьектах "Альянса", ни на компании в целом.

АРЕНДОДАТЕЛЯМ ПРИДЕТСЯ УСТУПАТЬ И НАВОДИТЬ ЛОСК

Если продажи квартир напрямую связаны с политикой банков, приостановивших выдачу кредитов и депозитов, то ситуация на рынке аренды напрямую связана с массовыми увольнениями, накрывшими город в последние два месяца. Особенно пострадали строители — в основном приезжие, снимающие в Одессе недорогое жилье. Уволенные в большом числе банковские работники, рекламисты, бухгалтеры и дизайнеры, как правило, молодые люди. Многие из них — квартиросъемщики — были вынуждены уехать к родителям.

Падение спроса подхлестнул рост предложения. Многие хозяева отказались от планов продавать квартиру, но стараются сдать ее в аренду — "чтобы зря добро не пропадало". И если раньше съемщик искал квартиру, то теперь квартира ищет съемщика. И находит далеко не всегда, что сказывается и на ценах, и на отношении хозяев к постояльцу.

"Еще в августе-сентябре объявления о сдаче квартир в аренду разметались на следующий день. Только самое неказистое жилье стояло неделю. Теперь же только у меня 5 объектов, на которые никто не претендует", — рассказывает менеджер АН "Регионал" Елена Малахова. Она прогнозирует, что в ближайшие месяцы хозяева квартир придут к необходимости снижать арендные ставки. "Сейчас стороны договариваются о стабильном курсе 6 гривен, так что в гривне аренда даже выросла. Но, думаю, долго это не продержится — спрос слишком маленький и у съемщика есть возможность выбора. Уже сейчас многие хозяева, чтобы сдать жилье за стандартные 400 долларов, делают косметический ремонт и ставят те же стиральные машины или мебель обновляют".

Если же хозяин не спешит обновить квартиру или скинуть на аренде, съемщик может добиться снижения арендной ставки через агентство недвижимости, в котором они заключали договор. По словам директора АН "Ковчег-7" Людмилы Стригуль, рост курса доллара более чем на 15% рассматривается как форс-мажорные обстоятельства. В этих условиях граждане, ранее заключившие договор аренды, могут требовать, чтобы хозяева снизили наполовину разницу цены, возникшую из-за изменения курса валют. Не соглашаются — расторгайте договор и ищите другое жилье: если до кризиса хорошая "единичка" стоила 400—500 долларов, то сейчас ее можно снять на 50 "зеленых" меньше".

По прогнозу директора АН "Аякс" Бориса Егизаряна, даже если рост курса доллара остановится, до конца года цены на съемное жилье упадут еще на 10%".

Михаил Мейзерский