Покупка квартиры: нюансы, о которых стоит помнить

В украинских реалиях вопрос покупки квартиры в большинстве случаев растягивается на долгие годы.  К сожалению, последние 5 лет экономическая ситуация в нашей стране и уровень заработной платы не способствовали повышению покупательской способности населения, особенно что касается рынка недвижимости. Но уже в первом квартале 2018 года по данным Экспертной межотраслевой ассоциации был отмечен рост и продажи квартир скакнули до 10%. А значит, можно говорить о том, что рынок украинской недвижимости все же продолжает постепенно развиваться. Разделы о недвижимости на специализированных сайтах посещают миллионы людей, а объявлений о продаже квартир в сети сотни тысяч.

Недвижимость продается и покупается во все времена года, но, чтобы сделка была по настоящему выгодной, стоит понимать, что у этого рынка есть своя сезонность, и она непосредственно влияет на процесс покупки.  В зимний период количество предложений на рынке вторички падает в преддверии праздников, в то время как застройщики постепенно запускают акции по снижению цен. Поэтому в холода лучше ловить момент и приобретать квартиру в новострое.

Весенний сезон наиболее привлекательный для покупки недвижимости. Прежде всего, потому что количество предложений на рынке достигает своего пика. К лету все уходят в отпуска и уровень спроса и предложений падает. А, как правило, если падает спрос – падает и цена. Те, кто, не успел продать квартиру весной, готовы идти на торг, поэтому появляется шанс успеть приобрести жилье подешевле. Осенью ситуация на рынке восстанавливается. На старте бизнес-сезона и учебного года украинцы снова начинают продавать недвижимость, и количество вариантов постепенно достигает максимума. Стоимости при этом также увеличиваются.  Традиционно это связано с ростом спроса на недвижимость и подорожанием курса доллара.

Если говорить о сезонных колебаниях стоимости, эксперты указывают на тенденцию: в пиковые сезоны стоимость на квартиры возрастает. К примеру, по прогнозам аналитиков, осенью 2018 года трехкомнатные квартиры подорожают на 4-6%, однокомнатные на 11-13%, а двухкомнатные квартиры на 14-16%.  

Что касается самого процесса покупки, существует ряд распространенных ошибок, которые влияют на успешность заключения сделки купли-продажи.

1. Спешка при выборе жилья

Сегодня интернет становится ключевым и наиболее эффективным каналом поиска недвижимости. Поэтому первым шагом на пути к новому жилью станет выбор квартиры на первичном или вторичном рынке с помощью онлайн площадок.

Если покупатель желает приобрести квартиру в новострое, важно на начальном этапе ознакомиться с ключевой информацией, перейдя на сайт застройщика. Изучите проекты, уже введенные в эксплуатацию. Отдавать предпочтение лучше той компании, у которой в портфеле уже есть не менее двух построенных и заселенных объектов. Затем промониторьте отзывы на форумах. Далее необходимо связаться c отделом продаж для получения ответов на все интересующие вопросы, связанные с самой покупкой и финансовой стороной сделки.

Выбрать квартиру на вторичном рынке недвижимости чуть проще.  Покупателю необходимо тщательно изучить объявление, и уже можно непосредственно переходить к этапу обсуждения всех деталей с продавцом. Лучше в самом начале переговоров уточнить, кому принадлежит квартира и просить предоставить оригиналы документов: паспорта и идентификационные коды владельцев, а также разрешение органов опеки, если в квартире проживают несовершеннолетние. Также спросите про срок владения квартирой. Если этот период менее одного года и имущество не было получено в наследство, стоит насторожиться и далее очень тщательно все проверить.

Но выбирая квартиру важно оценить не только саму недвижимость, а и инфраструктуру выбранного района, а именно: транспортную доступность, парковки, магазины и ТЦ, медицинские и образовательные учреждения, а также зеленые зоны относительно интересующего дома.

2. Поверхностный осмотр

При покупке готового жилья, осмотр станет одним из ключевых этапов.

Если квартира была только построена, следует провести процедуру повторного замера БТИ (Бюро технической инвентаризации). В случае обнаружения недостатка в метраже, можно требовать назад разницу за несуществующие квадратные метры.

Также проверяя квартиру в новострое, обратите внимание насколько ровные стены, чтобы в будущем, делая ремонт, вы не столкнулись с дополнительными проблемами. Убедитесь в том, что монтажные стыки и панельные швы герметичны, так как они влияют на сохранность тепла в помещении. Не поленитесь проверить и качество окон, дверей, наличие грибка и различные неисправности (электропроводка, радиаторы, вентиляция и т.п.). Обратите внимание на уровень шумоизоляции, который в будущем будет непосредственно влиять на комфорт вашей жизни в квартире.

Проверить проводку, уровень шума, состояние стен, потолков, окон и дверей, а также системы отопления и вентиляции нужно будет и во вторичной квартире. Плюс ко всему, рекомендация попробовать пообщаться с соседними жильцами и расспросить про нюансы проживания в доме, которые могут вас ожидать.

3. Незнание юридических нюансов сделки

Если вам приглянулся вариант на первичном рынке, необходимо детально ознакомиться с информацией о застройщике. Обратите внимание на то, сколько лет работает застройщик на рынке, все ли дома сдаются в эксплуатацию, были ли случаи судебных исков. Также необходимо проверить регистрационные документы, лицензию на строительство, права на земельный участок, проект застройки и техпаспорт.

В случае сделки с продавцом вторички, проверке подлежат следующие документы: договор купли-продажи, дарения, завещание, свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации и др.

Проверяя документы, всегда запрашивайте оригиналы и следите за правками. Если они присутствуют, значит должны быть нотариально заверены и подтверждены печатью.

Внимательно изучите вопрос налогов. Для каждой стороны есть свой обязательный набор выплат. Для покупателя это 1% от цены приобретенного объекта в Пенсионный фонд, 1% государственной пошлины, а также административный сбор за регистрацию собственности в размере 1762 грн. Дополнительные расходы придутся на услуги нотариуса и риэлтора. Риэлторы, как правило, берут за свою работу 2-5% от стоимости квартиры. Надеяться на квартиру от хозяина не стоит, сейчас на рынке недвижимости — это редкое явление.

Еще одной солидной тратой станет оплата коммунальных услуг. Для начала убедитесь, что от предыдущего владельца не осталось задолженности по старым счетам. Затем, после завершения сделки купли-продажи сообщите о смене владельца коммунальными службам: поставщиками тепла и электричества, газа, воды, а также с ЖЭК или ОСМД.

Напоследок, хотелось бы отметить, что все же покупка квартиры — это важный шаг и с юридической точки зрения есть много нюансов, которые необходимо учитывать в каждом конкретном случае. Поэтому не отказывайтесь от профессиональной помощи юриста, так как это позволит вам обезопасить себя от различных видов мошенничества и проблем с документами.