Если застройщик не хочет по-хорошему – заставить по закону

То, что городские пространства и объекты ощутимо влияют на наше настроение и благополучие, совсем недавно доказали ученые кафедры нейробиологии Университета Суррея (Великобритания). С помощью фМРТ — разновидности магнитной томографии, позволяющей отследить изменения в разных областях мозга, ученые обнаружили, что важные для нас места вызывают намного более сильную реакцию, чем безразличные нам. И что же это за места? Почти для четверти участников исследования самые важные – это обычные школы, спортплощадки и парковки.

Представить страшно, какую сильную негативную реакцию, отвратительное настроение и ощущение неблагополучия вызывает отсутствие таких необходимых объектов. Как себя чувствуют жители, например, киевских Осокорков или Позняков, где школы заполнены на 200 или даже 300 процентов, а в садики надо записываться до рождения ребенка. Притом что люди платили за квартиры в каменных джунглях цены, в которых учитывались обещанные садики и школы, но их так и не построили – зато жилье продолжают строить ударными темпами.

На киевском жилмассиве Северные Осокорки люди возмутились: на одном из участков застройщик возвел пять 26-этажных жилых зданий, а предусмотренную проектом еще от 2013 года школу на 900 мест с бассейном строить не стал, собираясь взамен втиснуть еще пару высоток. Жители – более тысячи человек выступили с местной инициативой по строительству школы, которую поддержали в комиссиях Киеврады. Сейчас готовится решение, которое обяжет застройщика построить школу. Это скорее исключение.

Проблема не только киевская, просто в Киеве строится больше всего жилья и, соответственно, становится все более очевидной растущая нехватка объектов инфраструктуры.

Сейчас при проектировании крупных жилых комплексов застройщики должны предусматривать дошкольные учреждения, реже – школы, но до их строительства, как правило, дело доходит редко, и никакие протесты до сих пор жителям не помогали. В то же время с 2009 года на основании Закона "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства" со строительных компаний было снято обязательство строить объекты социально-бытовой инфраструктуры (в том числе детсады и школы) в рамках точечных жилых проектов. Поэтому компания, строящая отдельный дом, вообще никому ничего не обязана.

Согласно Закону "О регулировании градостроительной деятельности" сам город должен за счет бюджета обеспечить строительство магистральных инженерных сетей, улиц и объектов социальной сферы в каждом новом микрорайоне. Взносы застройщиков на развитие социальной инфраструктуры в размере 10 процентов от сметной стоимости строительства (4 процента – для жилых домов) расходуются согласно ежегодной Программе социально-экономического развития Киева именно на строительство коммунальной инфраструктуры, учреждений образования, медицинского обеспечения и тому подобное. Однако их объем не удовлетворяет нормативных потребностей.

Нормативы для Киева, установленные государственными строительными нормами: для детских дошкольных учреждений – 34 места, а для общеобразовательных школ – 114 мест на 1 тысячу жителей. Исходя из них, сейчас в Киеве не хватает 27 тысяч мест в садиках и 50 тысяч мест – в школах.

Киеврада уже решила инициировать отмену долевого участия застройщиков в обмен на строительство ими детских садов, школ или поликлиник. Столичные депутаты даже согласовали проект решения, предлагающего Верховной Раде отменить долевое участие.

В свою очередь, разработчики нового Генплана Киева отстаивают необходимость введения обязательного опережающего строительства школ и детских учреждений. Чтобы застройщик строил там, где не хватает места для отдельного детсада или школы (это особенно актуально для новостроек в центрах больших городов), Институт Генплана Киева предложил внести изменения в государственные строительные нормы по проектированию в составе новостроек многоквартирных жилых комплексов встроенно-пристроенных детских учреждений на 6 групп.

По данным Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ, 45 процентов украинских дошкольников не посещают детсады из-за нехватки мест. Практически во всех регионах Украины темпы строительства школ, детских садов и других объектов социальной инфраструктуры ниже темпов строительства жилой недвижимости. Минрегион подсчитал, что средний уровень диспропорции по стране превышает 17 процентов. И решать проблему можно только на государственном уровне.

Что для этого надо делать? Менять законы, и начало положено. Недавно принят закон, по которому создание инфраструктуры становится обязательным: застройщик не получит разрешения на жилое строительство, если в проекте не предусмотрено возведение школы или детского садика.

А как сделать так, чтобы застройщик не смог уклониться от строительства этих объектов? Поможет только законодательный запрет на ввод в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, если они на этот момент не обеспечены социальной инфраструктурой. Утром – садики, школы и парковки, вечером – квартиры. Иначе – никак.