Почему в Киеве строят не то, что нужно

В Нью-Йорке нет такой должности – главный архитектор. Но застройка города удобна и понятна. Возьмем остров Манхэттен. У него не только прямоугольная уличная планировка: вдоль острова идут проспекты (авеню), а поперек – улицы ("стриты"). Половина Манхэттена плотно застроена небоскребами. Это объясняется тем, что городской налог на землю настолько высок, что любое другое сооружение строить невыгодно. При этом в высоких первых этажах множества небоскребов для любого прохожего всегда открыты зимние сады. Это условие, при соблюдении которого городской закон предоставляет некоторые льготы для владельцев небоскребов. На другой стороне Манхэттена небоскребов нет совсем. Во многом из-за неподходящего для них грунта, а также из-за того, что городская градостроительная документация, в целях улучшения условий проживания горожан, жестко регулирует этажность застройки.

Что можно, а что нельзя строить – все это в мельчайших деталях можно увидеть на плане зонирования (Зонинге) Нью-Йорка, размещенном на сайте департамента городского планирования. И не нужно никакого главного архитектора!

В Киеве хаотическая застройка свидетельствует: здесь главный архитектор уже на протяжении не одного десятка лет – строительный комплекс, который навязывает горожанам свою волю и интерес.

Застройщик, например, хочет построить жилой комплекс, но не хочет строить необходимые объекты инфраструктуры.

Горожане, в подавляющем большинстве, просто хотели бы оставить все как есть. Но это тоже не выход – так города не развиваются.

Градостроительная документация? Нет, не слышали

В этом вся беда. В ноябре 2013 года Киеврада приняла Программу создания (обновления) градостроительной документации в городе Киев. В соответствии с ней уже при новой власти начали разрабатывать детальные планы территорий (ДПТ), которые призваны задавать особенности застройки для конкретно взятых районов и которые застройщики обязаны свято соблюдать. Активная разработка ДПТ в Киеве началась лишь с 2015 года. Всего для Киева их предусмотрено 153, Киеврада уже утвердила 24.

Но, как я и предупреждал в колонке "У детей украли садики и школы" от 24 сентября 2016 года, общественность воспринимает детальные планы территорий, которые принимает Киеврада, негативно – грубо говоря, как формализацию распила Киева. Потому что они разрабатывались и еще разрабатываются за средства застройщиков (при этом часто доля земельного участка инвестора в территории ДПТ составляет 4-5 процентов). Их инвестиционные намерения и общественные интересы, в первую очередь, в размещении детских садов, школ и инженерных сетей, чаще всего не совпадают.

Несколько принятых ДПТ, как я и предвидел, уже оспариваются в суде. Люди не хотят жить так, как жители массивов, где на десятки тысяч человек порой не построено ни одного детского учреждения. Например, на Позняках или Осокорках школы заполнены на 200 или даже 300 процентов, а в садики надо записываться до рождения ребенка. Нарушаются нормативы для Киева, установленные государственными строительными нормами: для детских дошкольных учреждений – 34 места, а для общеобразовательных школ – 114 мест на 1 тысячу жителей. Исходя из них, сейчас в Киеве не хватает 27 тысяч мест в садиках и 50 тысяч мест – в школах.

Трудно представить, что надо делать общественности, чтобы заставить увязать интересы инвестора с интересами городской общины в каждом детальном плане. Поэтому я сделаю то, что делаю в своих колонках редко – а именно похвалю киевскую городскую власть за ее решение отказаться от разработки ДПТ инвесторами-застройщиками.

Во всем мире подобные документы создают за средства бюджета. На процессы создания градостроительной документации инвесторы влиять не должны. Их дело – купить участок и развивать его в соответствии с той документацией, которую разработал город с учетом интересов горожан. Обязательным условием должно быть соблюдение нормативов – плотность населения не более 450 человек на гектар, размещение социально необходимых объектов, прежде всего детских садиков и школ, строительство городских улиц и транспортных развязок, организация паркингов и зеленых зон. А инвесторы, развивая принадлежащий им участок, все равно внакладе не останутся, можете не сомневаться.

С другой стороны, сейчас нет гарантии, что школы и развязки в детальном плане территории предусмотрят, но в первую очередь застройщики кинутся строить жилые комплексы. Поэтому, чтобы обеспечить опережающее развитие инфраструктуры, Киеву нужны правила застройки, регламентирующие очередность строительства. Они существовали для местных общин до 2010 года, а в начале 2011 года были отменены в соответствии с принятым тогда законом. А дальше, глядишь, у столицы появятся и Генеральный план, и Зонинг.