Рынок земли: для карабасов-барабасов или простых людей

Конец прошлой недели взорвал медиапространство давно наболевшей темой создания рынка земли и отмены моратория. Премьер-министр Владимир Гройсман в Верховной Раде заявил, что украинский фермер должен получить возможность покупать и продавать землю. Это заявление резонирует с другой недавней новостью – созданием Коалиции за отмену моратория и запуск рынка земли, в состав которой вошли аграрии, политики, экономисты, банки, правозащитники и общественные организации.

В тексте подписанного ими Меморандума перечисляются причины, почему мораторий оказывает негативное влияние на экономику Украины и уровень жизни простых граждан.

В частности, почти 7 млн собственников земли не могут получать справедливую прибыль. Из-за заниженной стоимости аренды они теряют более 86 млрд грн ежегодно. В пересчете на одного человека – это 14-19 тыс грн в год. При этом, большая часть собственников земли – пенсионеры. Для них это несравнимо большие потери. 

Также из-за моратория малые и средние фермерские хозяйства не могут привлекать инвестиции и развиваться, появился теневой рынок аренды и продажи земли, где процветает рейдерство, и наши черноземы с каждым годом истощаются и теряют свое качество, потому что не имеют ответственных собственников, на них хозяйствуют арендаторы.

Нужен ли Украине рынок земли все-таки? Парадоксально, но ответ на этот вопрос очень простой – рынок уже существует. Хотите проверить? Приглашаем вас на одну из самых больших торговых площадок Украины OLX.ua. Наслаждайтесь тысячами предложений по продаже паёв земли. Что это как не рынок?

Граждане уже активно торгуют своей землей – и спрос и предложение огромны. В одном случае продается 6 гектар в Кировоградской области за $16000, в другом предлагается 3,5 гектара с/х земли за 700000 грн или квартиру в Виннице... 

Это и есть теневой рынок, созданный очевидно глупым ограничением – запретить хозяину распоряжаться своей собственностью. Представьте, что завтра государство запретит вам продавать машины, квартиры, яблоки, электронику, еще что-то. Будете ли вы соблюдать этот запрет? Да никто не будет. Притом, это только вершина айсберга теневого рынка земли. Настоящих же объемов теневого рынка не может оценить никто, так как большинство сделок заключается без объявлений и рекламы, просто по договоренности.

В чем проблема с теневым рынком? Эти сделки по продаже незаконны, они идут по различным схемам в обход моратория. Это означает, что права собственности на этом рынке не защищены. Государство (а это все мы) не получает налогов, а селяне и фермеры становятся жертвами рейдеров. В таких условиях сюда не придет ни один инвестор. И касается это прежде всего фермеров с небольшим хозяйством, так как большие агрохолдинги привлекают инвестиции на внешних рынках.

Теневой рынок — это также отсутствие справедливой цены и правил. Ведь чаще всего селяне решают продавать землю от безвыходности, когда очень нужны деньги на лечение, образование детей, другие вопросы. Этим пользуются местные царьки, которые скупают землю, "оказывая услугу". Очевидно, что цена, которую получают селяне в таких условиях, очень далека от справедливой, но поделать с этим они ничего не могут.

Эту ситуацию используют аферисты для давления на владельцев паев. Людей заставляют подписывать "пустые" договоры аренды. Некоторые прописывают в договорах дополнительные условия, например, что после снятия моратория договор считается договором "купли-продажи". Есть такие, которые пытаются заставить владельцев подписать договор аренды на 49 лет. Часто паи используют совсем без договоров аренды, не платя владельцам ни копейки, или давая мизерную арендную плату услугами.

Все это происходит под молчаливое согласие местных властей. И чем дальше от Киева, тем таких случаев больше. Чем больше среди владельцев пожилых людей, тем грубее давление и ужаснее условия аренды. В то же время там, где есть конкуренция между арендаторами и на рынке присутствуют известные компании – вопросов не возникает. Там и процент за аренду больше, и расчет происходит четко и в сроки.

Почему появился теневой рынок и кому это выгодно? В Украине очень любят "подвешенное" состояние, когда решение вроде бы не принято, а отложено, но одновременно на этом зарабатывает весьма определенная группа лиц, находящаяся "в теме". Как сейчас мораторий позволяет зарабатывать большим агрохолдингам на дешевой аренде, рейдерам и аферистам на бедах селян, и коррумпированным политикам.

Эта традиция сложилась очень давно, и если мы хотим создать действительно привлекательную страну для инвесторов, эту практику нужно поломать. Этот Гордиев узел нужно разрубить как можно быстрее. И сделать это просто – запустить наконец рынок земли, создав соответствующее законодательство. Нам нужно установить простые и понятные условия купли-продажи. Тогда пропадет и давление, и полулегальные схемы, и нечестные дельцы с аферистами. И тогда сюда придут инвесторы.

Когда мы говорим о создании рынка земли – мы говорим не о продаже украинской земли. Ведь никто никого не будет заставлять продавать, также как сейчас вас не заставляют продавать или покупать квартиры. Мы говорим о выводе уже существующего рынка из тени туда, где будут простые и понятные правила, где права собственников и арендаторов будут защищены законом, куда смогут прийти инвесторы и где будут соблюдены права человека.