С начала мая цены на жилье на вторичном рынке Киева упали на 0,5%, на первичном – на 1,5%. Удешевление идет третий месяц кряду, и эксперты агентств недвижимости (АН) признают, что просматривается долговременная тенденция: те, кто мог, уже обзавелись "хатами", остальным бешеный рост цен (в 2006-м – на 66%) оказался не по карману. Мизерный спрос на фоне растущего предложения заставит продавцов умерить аппетиты.
"Вторичка": торгуйтесь! Все больше "минусов" в динамике цен на квартиры (см. таблицу). Это лишь вершина айсберга. "Реально продавцы уступают против заявленной цены $2-3 тыс. на 1-комнатных и $5-7 тыс. – на 2-3-комнатных, – утверждает эксперт АН "Золотой ключ" Александр Филевский. – Советую активно торговаться: продавцы уже поняли, что покупатель всегда прав, и готовы снижать цены". "Начинается эпоха диктатуры покупателя, ведь предложение жилья в 3-4 раза превышает спрос, и покупок катастрофически мало, – констатирует директор АН "Оптимум-плюс" Юрий Базелинский. – Спад цен идет не на все квартиры, а на "низколиквид": гостинки, малометражные "хрущевки" и "брежневки". Такое жилье, думаю, за летние месяцы подешевеет еще на 3-5%". "На 5-7%, т.е. на $4-10 тыс., до осени должно подешеветь 1-2-комнатное старье, – считает директор АН "Риелторский дом" Генрих Людкевич. – Срабатывает психология, ведь, как правило, продавцы – они же и покупатели: продавая меньшую квартиру, берут большую, улучшая свои жилищные условия. Увидев, что цены падают, они готовы уступать, поскольку с не очень большой доплатой купят хоромы".
"Первичка": спад временный. Дискретной, т.е. скачкообразной, временной, назвал майскую 1,5-процентную "демократизацию" цен на новостройки главный консультант консалтинговой компании "РЕД" Илья Родионов. По его мнению, 1,4 млн кв. м жилья, которое в 2007-м вступит в строй, – для столицы недостаточно, надо 2,5 млн "квадратов", чтобы удовлетворить спрос на "новье". Он считает, что строители вряд ли будут снижать цены для клиентов, зато переориентируется на продажу квартир в уже возведенных домах, а не в тех, которые есть только в плане застройки. Вторит ему Владимир Германов, руководитель отдела маркетинга группы компаний "Киев Жилье-Инвест". Он говорит, что майское удешевление новостроя вызвано появлением на рынке новых объектов: любой дом на стадии котлована стоит намного меньше, чем он же, но ближе к завершению строительства. Средняя цена новостроя – $1700/кв. м, это на $800-900 меньше "вторички". Значит, у "новья" еще есть люфт для роста.
Аренда тоже дешевеет. Вслед за снижением цен на квартиры пошла вниз стоимость аренды. Сейчас есть возможность подешевле снять "хату" на год вперед. Чтобы хозяин не смог потом поднять цену, надо нотариально удостоверить договор найма. При этом уплатите 1% госпошлины от суммы аренды (за 1-комнатную – 250-300 грн.) и почти столько же – за услуги нотариуса.
Директор риелторской фирмы Dominus Ольга Матвиевич отметила, что за месяц в среднем на $50-100 подешевела аренда 2-комнатных квартир (до $450-500). Главную причина в том, что из Киева начали разъезжаться на каникулы иногородние студенты, которые часто вскладчину снимают "двушки". Начальник отдела аренды АН "Кварт-сервис" Людмила Мартынова говорит, что и "единички" подешевели почти на $100, до $300-350. В сезон отпусков разъезжаются иногородние, "заробітчани", спрос на жилье падает. Впрочем, к осени, когда в Киев опять ринутся и они и студенты, эксперты прогнозируют возвращение цен на прежний уровень.
Самые доступные. Такие варианты аренды можно найти в отдаленных спальных микрорайонах. Именно удаленность от центра, а не метраж и "начинка" квартиры – главный фактор цены.
1-КОМНАТНЫЕ
$280 Деснянский р-н, ул. Милютенко, 32 кв. м
$290 Оболонский р-н, М. Рокоссовского, 23 кв. м
$300 Подольский р-н, пр. Правды, 26 кв. м
2-КОМНАТНЫЕ
$360 Оболонский р-н, ул. Вышгородская, 48 кв. м
$400 Деснянский р-н, ул. Курчатова, 50 кв. м
$400 Святошинский р-н, ул. Палладина. 45 кв. м
3-КОМНАТНЫЕ
$450 Соломенский р-н, ул. Ленина, 50 кв. м
$500 Соломенский р-н, Чоколовский б-р, 60 кв. м
$520 Днепровский р-н, б-р Перова, 72 кв. м
Богатые таки платят! Заоблачные цены на "хаты" далеко не всегда зависят от их метража, определяющим является их расположение в центре Киева.
1-КОМНАТНЫЕ
$1200 Шевченковский р-н, ул. Воровского, 46 кв. м
$1500 Шевченковский р-н, ул. Б. Васильковская, 43 кв. м
2-КОМНАТНЫЕ
$2200 Печерский р-н, ул. Чигорина, 65 кв. м
$2400 Подольский р-н ул. Туровская, 75 кв. м
3-КОМНАТНЫЕ
$5500 Шевченковский р-н, ул. Лысенко, 110 кв. м
$7600 Печерский р-н, б-р Л. Украинки 140 кв. м
МНОГОКОМНАТНЫЕ
$10000 Печерский р-н, ул. Городецкого, 220 кв. м (6 комнат).
$11000 Шевченковский р-н, ул. Толстого, 212 кв. м (5 комнат).
Казалось бы, ответ лежит на поверхности – лучше обживать квартиру в новом доме, чем приспосабливаться под "беушные метры". Но давайте не спешить с выводом: как человек, в свое время купивший 30-летнюю "чешку", а через 6 лет построивший новую квартиру, я, пожалуй, имею моральное право оценить преимущества и недостатки обоих вариантов.
А что лучше: новье или старье? 1) К несомненным достоинствам квартир в старых домах относится возможность сразу в них вселиться. Ясно, что семья без кола и двора, которая сразу "потянет" такую покупку или ипотечный кредит (от $700/мес. за 1-комнатную в Киеве), будет рада любой крыше над головой.
2) Смотрим на стены: трещин извне и внутри нет – значит, фундамент положен правильно, дом стоит не на "плывуне". Вы избавлены от необходимости "задувать" монтажной пеной дыры на стыках между стенами и риска, что потолок грохнется на голову.
3) Трубы подачи холодной воды вздулись коркой и могут "рвануть" в любой момент, заливая вас и соседей. С горячей водой – едва ли лучше. Можно на своем участке срезать старые трубы и приварить новые, но это – безопасность для соседей снизу, а сверху вы не подстрахуетесь.
4) Вас любые соседи устроят? Тогда представьте этажом ниже "собачницу", которая держит 4-5 псов, они справляют нужду там же, в квартире, а в жаре это абре через балкон поднимается к вам в жилище... Словом, я с соседкой "прокололся", хотя мог бы и заранее о ней разузнать.
1) Новые "квадраты" эконом-класса стоят дешевле, чем в старых домах по соседству. Разницы в $800/кв. м хватает, чтобы оплатить отделку жилья – ясно, что без особой роскоши.
2) Пока (или если) возведут ваш дом, пройдет минимум 2-3 года. Гарантии – ценные бумаги стройкомпании, которые вы получаете взамен "звонкой монеты", можете засунуть... в шкаф, надеясь, что она не обанкротится.
3) Проседание нового дома в ближайшие 5-7 лет не должно удивлять. Когда в моей квартире от "Киевгорстроя" полопались швы между бетонными плитами перекрытия, я скрипел зубами. А когда начали вздуваться и отваливаться куски от плит – хожу, с опаской глядя вверх. Зато теплоизоляция дома "работает".
4) Соседи: в новом доме среди них не будет буянов и "алконавтов". Имущественный ценз, знаете ли.
Потребительская инфляция
Учетная ставка
Официальный курс евро
Официальный курс доллара
Международные резервы
Главные темы