Квартиры в Одессе — плюс на минус

28 мая 2008, 08:37

Романцов Михаил , Фомина Анна

Прогноз. В июне рост цен на "первичку" и "вторичку" должен приостановиться.

Цены на "хрущевки" и "сталинки" пошли вспять. И вполне возможно, что квартиры в Одессе наконец-то подешевеют, тем более что спрос — падает. Но самое интересное, не подвигнет ли продавцов вновь повышать цены падение доллара, ведь "бэушный" рынок у нас прочно долларизован? Послушаем экспертов.

Реклама

"Смена курса доллара сильно повлияла на ситуацию с арендой. Мгновенно стоимость квартир была переведена в гривни. В долларах эта цена выросла, а в гривнях осталась той же. Вообще, ситуация на рынке везде неблагоприятная. Стагнационные явления наблюдаются почти по всем мегаполисам Украины, влияют общие инфляционные процессы плюс ужесточаются ипотечные условия в банках. Еще в прошлом году по всем городам наблюдалось падение количества заключаемых сделок на 20—25%. И если цены будут падать, то в первую очередь на "хрущевки" и "сталинки", так как эти дома не соответствуют современным требованиям, они в большинстве находятся в плачевном состоянии. Менее всего подвержена этим тенденциям недвижимость, построенная недавно. Рынок элитного жилья будет спокойно реагировать на все эти ситуации, так как там очень специфический спрос, поэтому существенно цены не изменятся — такую недвижимоть покупают очень богатые люди и на них колебания не особо скажутся", — комментирует ситуацию президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Александр Бондаренко.

Ирина Орлянская, риелтор агентства недвижимости "ТВ Дом" отмечает, что на первичном рынке не чувствуется какого-то снижения цен, хотя более охотно продавцы торгуются с реальными покупателями. На одном квадратном метре можно скинуть около $50. Если же квартира "от хозяев", и они имеют кредиты или какие-то финансовые проблемы, то могут уступить и больше, если расчет быстрый и наличными. "Из-за невысокого спроса продавцы охотней торгуются, но объекты с продажи не снимают. Тем не менее, покупатели выжидают. Выставляют на продажу квартиры сейчас прежде всего потому, что люди не тянут кредиты. Есть еще и перекупщики, охотно продающие объекты для того, чтобы вытащить деньги и вложить их в землю — купить участок" .

И лишь по словам менеджеров АН "Континент", "вторичка" должна вырасти на 2—5%, так как продажи активизировались.

Цены на недвижимость в Одессе

Реклама

Вторичный рынок средняя цена предложения (в тыс.долларов за квартиру)

район1 комн.2 комн.3 комн.
Киевский

60-70

Реклама

80-85

90-140

Малиновский

50-60

65-80

70-100

Приморский
Реклама

70-75

80-120

110-140

Суворовский

55-60

65-80

80-110

Первичный рынок средняя цена у стройкомпаний (в тыс. долларов за квадратный метр)

район1 комн.2 комн.3комн.
Киевский

1800 -1900

1500

1400-1500

Малиновский

1800-1900

1500

1400-1500

Приморский

2500-3000

2500

2000

Суворовский

1200

1100

1050

МЫ ПРОВЕРИЛИ — уступают $1—5 тыс

В течение двух недель мы мониторили одесские сайты недвижимости. И вот что обнаружили.
Предложений — бери, не хочу. Большинство объявлений касается "вторички", притом многие квартиры "висят" по месяцу и дольше. На "первичке" вариантов тоже хватает, но долгоиграющих объявлений меньше.
Раз есть такое обилие предложений, значит, спрос невелик? Подтверждение догадки мы нашли, обзвонив владельцев жилья и брокеров АН. По их словам, стало меньше звонков интересующихся, тем более — просмотров квартир. Притом клиенты сразу требуют серьезных скидок (от $1,5—2 тыс. за 1—2-комнатные малометражки), а в случае отказа — хлопают дверью.
Мы примерили шкуру покупателя, дабы разузнать, сколько удастся сбить на ценах, указанных в объявлениях. Для эксперимента взяли 2-комнатные квартиры на Черемушках ценой $65—67 тыс. и 2-комнатные — в центре ($80—120 тыс.). Оказалось, что за квартиру на Черемушках практически сразу можно добиться скидки в 2000 $ и предложения продолжить торг уже при встрече, в центре готовы уступить — от 2 до 5 тыс. И это еще до просмотра, когда можно найти массу недостатков жилья и еще поторговаться.
Еще одно интересное наблюдение: чтобы продать застоявшуюся квартиру, хозяева начали сами потихоньку "сбрасывать" цены. Правда, стоит отметить, что дешевеют квартиры, цены которых — выше среднерыночных.

НОВОСТРОЙ: ЛУЧШЕ ЗАМОРОЗИТЬ, ЧЕМ ДЕШЕВЛЕ ПРОДАТЬ

Трудности с получением ипотечных займов на покупку "бэушных метров" аналогичны и для тех граждан, которые мечтают обзавестись квартирами в новостройках. Да и самим строительным компаниям стало нелегко "понравиться" банкам, чтобы им открыли кредитную линию. Казалось бы, если покупателей у застройщиков станет меньше, то в борьбе за клиентов они должны снижать цены или хотя бы не повышать их впредь! Увы, выяснилось, что строители скорее пойдут на замораживание объектов и сокращение числа новостроек, чем скинут хоть сколько-нибудь. Мол, в этом случае без прибыли останемся. А о проблемах с финансированием наслышаны, но это — не о нашей компании.

Что ж, послушаем участников первичного рынка недвижимости.

Начальник отдела маркетинга инвестиционно-строительной группы "Прогресс-строй" Олег Никифоров: "Как и в прошлом месяце, на лето мы прогнозируем рост цен на "первичку", это связано с увеличением стоимости строительных материалов. С другой стороны, в связи с политической ситуацией в стране, с ужесточением выдачи кредитов и падением доллара спрос на "нулевые" квартиры падает. Но снижать цены для строительной компании — это не выход. Поэтому мы ищем альтернативные пути — развиваем направление строительства коммерческой недвижимости. Для малых строительных компаний при нынешней ситуации настанут тяжелые времена. Особенно для тех, кто строит жилье эконом-класса. Эти компании сейчас теряют дважды — во-первых, для покупателей, которые уже приобрели квартиру в строящемся доме, цена не изменится, то есть уже сегодня строители работают себе в убыток, ведь себестоимость выросла: если раньше было 800—850 долларов за 1 кв. м, то сейчас это уже в районе $900—950. Во-вторых, на квартиры по новым ценам спроса нет".

С мнением Олега Никифорова созвучна точка зрения Александра Бондаренко, который считает что "небольшие компании на строительном рынке, скорее всего, окажутся на грани закрытия, а это, в свою очередь, спровоцирует доминирование крупных корпораций и приблизит рынок к монополизации. В конечном итоге пострадает потребитель, так как цены однозначно "подрастут" на 20% в течение года".

По мнению менеджеров корпорации "Альянс", цены будут держатся. Так как спрос на "активный" новострой существует, и тенденция эта сохранится в июне. Из-за непредсказуемых скачков доллара и гривны людям сейчас интересно снять деньги с депозитов и куда-то их вложить. Эти деньги вкладывают в новострой, так как такие дома все равно будут расти в цене. Сейчас все чаще покупают с "котлована", чтобы потом заработать на перепродаже или просто сохранить свои деньги.

ЗЕМЛЯ: УПАСТЬ В ЦЕНЕ МОЖЕТ ТОЛЬКО ДОРОГУЩИЙ НЕЛИКВИД

Рост стоимости земельных участков под Одессой, перепродажа которых стала для спекулянтов утешением (после того как торговля квартирами перестала давать сверхприбыль), слава Богу, затормозился. За последний месяц прирост составил всего 1—2% , а в июне цены и вовсе могут "замерзнуть", если ситуцаия с кредитами не разрешится.

По мнению Степана Коваленко, риелтора по загородной недвижимости АН "ТВ Дом", на рынке земли нет особых изменений в цене с февраля. "Все как было, так и осталось. Покупка земли интересна до сих пор, но покупательская способность снизилась из-за проблем с кредитованием. Пользуются спросом участки под строительство жилого дома, садово-огороднические "уходят" сложнее. Все так же популярны Совиньон-4, Золотая горка, Царское село-2 — из-за близости к морю. На остальные участки — меньше желающих. Но на ситуацию на рынке земли может повлиять то, что банки в середине июня обещают все-таки восстановить кредитование, как только стабилизируется курс доллара. Тогда, возможно, спрос на участки снова восстановится".

Не столь оптимистичны прогнозы Светланы Шаргаровой, директора филиала АН "Президент", со слов которой рынок замер и люди ждут изменений со стороны властей, так как банки практически прекратили кредитование незастроенных земельных участков. "Если застроенные участки еще кредитуются, то все остальные — нет, — говорит она. — Инфляция плюс обилие майских праздников не прошли бесследно, спрос упал, сейчас оживление есть, но вялотекущее. Если уже люди покупают, то покупают для себя, без спекуляций. До середины июля, скорее всего, сподвижек на рынке не будет. Пока не будет единого направления движения рынка, в недвижимость вряд ли будут вкладывать. Сейчас идет выжидательный процесс".

Между тем, по данным компании "SV Development", за последнюю неделю стоимость земельных участков под коттеджную застройку в 5 районах Одесской области увеличилась на 0,5 % — до 9 тыс. 989 долларов за сотку. Что позволяет говорить о стабильном развитии рынка. Сейчас рейтинг стоимости земельных участков по районам Одесской области выглядит так: Овидиопольский район — рост 0,46% (на 61 дол.) — до 13 тыс. 269 дол. за сотку; Ильичевск— рост 0,42% (на 54 дол.) — до 13 тысяч 84 дол. за сотку; Коминтерновский район — рост 0,55% (на 48 дол.) — до 8 тыс. 824 дол. за сотку; Белгород-Днестровский район — рост 0,54% (на 44 дол.) — до 8 тыс. 207 дол. за сотку; Беляевский район: рост 0,64% (на 29 дол.) до 4 тыс. 501 дол. за сотку.

СТОИМОСТЬ АРЕНДЫ НЕ ВЫРАСТЕТ — ЦЕНЫ С ПРОШЛОГО ГОДА ВЫСОКИ

"Унижение" доллара пока не приведет к подорожанию найма квартир, считают риелторы. Но и надежда на сезонный наплыв туристов, который мог бы повлиять на увеличение цен, тоже пока себя не оправдывает.

Начальник отдела аренды Киевского филиала АН "Президент" Инна Викторовна, говорит, что рынок аренды не изменился. По сравнению с прошлым годом спрос даже упал на целых 30%. В этом виноват и общий экономический кризис, и отсутвие хорошей погоды (это в частности влияет на посуточный съем). "Клиенты подыскивают варианты, но особой активности не проявляют. — рассказывает Инна Викторовна. — Скорее всего, в июне стоимость аренды не вырастет еще и по той причине, что цены с прошлого года достаточно высокие. Сейчас владельцы квартир стараются выиграть на переводе квартир из долговременного найма в посуточный. Но требования к таким квартирам выше, и в зависимости от состояния жилья, хозяевам самим придется достаточно потратиться. К тому же для квартиросъемщиков сейчас больше интересны дачи например на Каролино-Бугазе. Клиенты предпочитают снимать частные дома, где есть две-три сотки свободной земли, много зелени, благоустроенный двор, место для машины, приятный пейзаж в экологически чистом районе".

Почем участки на Одесщине

РайонСредняя ценаИзменение цены
за сотку в тысячахс начала 2008 года
Царское село-1

$30-40

+ 1500

Царское село- 2

$25-30

+5 000

Червоный хутор

$8 – 20

+ 5000

Золотая горка

$12- 15

+ 2000

Совиньон-1

$45-55

+ 5000

Совиньон-2

$30-40

В тренде
На Донбассе боевик стрелял в 15-летнюю девочку: запись разговора оккупантов

+ 2000

Совиньон-4 (Зеленый гай)

$13-17

+500

Совиньон-3(Люстдорф)

$25-35

+ 3000

Санжейка

$15-25

+5000

Данные: газета "Авизо", риелторские компании, расчеты "Сегодня"

ПРИЦЕНИВАЕМСЯ К МОРЮ И ГОРАМ

Хватает желающих обзавестись куском земли в Крыму и Карпатах, но не каким попало. Если уж в бывшей "всесоюзной здравнице", то — с прямым выходом к морю или хотя бы хорошим видом на "набегающую волну", а коль в окружении Карпатских гор — то рядом с водолечебницей или горнолыжным курортом. Тут с киевлянами, дончанами и местными толстосумами вовсю конкурируют москвичи и петербуржцы. Что ж, давайте приценимся.

ПЛЕСК ВОЛН

Разительно отличаются цены на крымскую землю в зависимости от близости моря. В горных поселках (Счастливое, Краснокаменка, Зеленогорье) можно сторговать сотку за $5—12 тыс. Виды — дивные, воздух — бальзам, тишина, но до "набегающей волны" добираться надо 1—2 часа.

Совсем другие цифры увидит желающий обзавестись наделом на южном берегу. Сотку, расположенную в 400—600 м от моря, в Массандре, Ливадии, Гурзуфе и Евпатории, выставляют за $20—35 тыс. По словам директора АН "Ялта-Сити" Олега Кузнецова, столь привлекательных участков в продаже почти не осталось, отсюда — рост их стоимости с начала года на 10—15%. И за ближайший месяц, по прогнозу эксперта, их стоимость еще минимум на 10% вырастет: очень высокая конкуренция среди покупателей позволит продавцам взвинтить цены.

МИНЕРАЛКА И ЛЫЖИ

По данным директора АН "ДиЛ" Юрия Соломченко, стоимость карпатской землицы с начала года выросла на 10—20%, за лето может еще на 10% подскочить.

Впрочем, такое галопирование коснется не всех наделов, а только расположенных вблизи курортов, славных своими минеральными водами, — Трускавце, Сходнице, Сваляве, в которых и так цены подскочили до $10—15 тыс. за сотку. Ненамного от "минералки" отстают и "лыжи". Участки в пределах известного горнолыжного курорта Славско "тянут" на $6—8 тыс. за сотку, столько же — в Драгобрате, а в раскрученном Буковеле просят уже $8—20 тыс. Разница в ценах зависит от удобства подъезда к участку (дороги — проблема Карпат) и близости подъемников на лыжные трассы.

А вот стоимость земли вдали от названных курортов колеблется в пределах $1,5—5 тыс. за сотку. Спрос на нее не столь велик, поэтому и цены вряд ли будут расти в ближайшее время.

РЕГИОНАЛЬНЫЕ "ГОНКИ"

Не так уж разительно отличаются от одесских цены на жилье в других городах. При этом эксперты прогнозируют, что в большинстве крупных городов подорожание продолжится, хотя и меньшими темпами, чем доселе.

ДОНЕЦК. С начала года здешняя "вторичка" подорожала на 9—10%, а "первичка" — на 10—12%. Председатель совета директоров стройкомпании "Герц" Александр Ротов считает, что из-за всплеска стоимости стройматериалов и растущего спроса клиентов в ближайший месяц новострой еще на 2—3% поднимется. Риелторы же "вторички" полагают, что в июне будет всего 1—2% надбавки: рынок замрет из-за сезонного снижения спроса.

ХАРЬКОВ. По прогнозу АН "Альтернатива", прирост за 5 месяцев цены "вторички" на 8—12% себя исчерпал: летом грядет стагнация цен, а то и небольшое, до 1%, удешевление. Такая ситуация, во всяком случае, наблюдалась в 2007-м. А рынок новостроя, похоже, уже настолько насыщен предложениями, что даже снижения цен на 1—2% эксперты не исключают.

ЛЬВОВ. В самом "европейском" городе страны с декабря цена "вторички" взлетела аж на 20—30%, тогда как "первички" — лишь на 5—8%. Но в преддверии отпускного сезона спрос упал на все категории жилья. И если новостройки за ближайший месяц еще могут набрать 1—1,5% прироста стоимости, то старое жилье, по мнению замдиректора АН "Теста" Анжелы Гуменюк, — макcимум 1%, да и то вряд ли.

КИЕВ. В столице количество сделок сокращается. Сергей Степанюк, директор АН "Злотой ключ", полагает, что в июне цены максимум вырастут на 2—3%, т.е. на уровень ожидаемой инфляции. А вот по "первичке", со слов президента корпорации "Познякижилстрой" Артура Мхитаряна, цены будут повышать на 2—3% в месяц, как и прежде. И только мелкие компании, испытывающие недофинансирование, могут на 3—5% снизить цены для привлечения клиентов, но не более чем на месяц-два".

ДНЕПРОПЕТРОВСК. Здесь установлен рекорд: с начала года "бэушное" жилье подскочило на 30—35%. Замдиректора АН "Атриум плюс" Ярослава Федорчук полагает, что даже в июне будет прирост на 3—5%. Новостройки тоже серьезно подскочили — на 15—20%. Притом, как утверждают строители, спрос клентов на 40% превышает предложение "новья", что позволит им повысить цены за июнь еще на 2—3%.

ЯЛТА. В морской столице страны за 5 месяцев "вторичка" подорожала на 10—12%. Предложений много, но и спрос в гору пошел, что, по мнению замдиректора АН "YalitaCom" Артема Кононенко, приведет к июньскому росту цен на 5—7%. "Первичка" же, подорожавшая с декабря на 6—8%, за месяц прибавит от силы 3—5%, ибо цены на нее и так взвинчены.

СКОЛЬКО СТОЯТ ЗДЕСЬ "ХАТКИ"

Город Стоимость "вторички",$тыс.за квартиру*Цена "первички", грн./кв. м

1-ком

2-ком

3-ком

 

Донецк

45—110

55—150

80—210

5 600—10 000

Харьков

65—120

75—170

88—220

6 000—13 000

Львов

63—100

100—210

130—230

6 500—9 000

Киев

111-135

160-122

232-252

10 000-20 000

Днепропетровск

58—90

80—120

100—130

7 000—20 000

Ялта

90—120

110—150

180—270

11 000—18 000


*Разница обусловлена престижностью района и состоянием жилья
Данные: агентства недвижимости. стройкомпании, собкоры "Сегодня"

Подпишись на наш telegram

Только самое важное и интересное

Подписаться

Реклама

Читайте Segodnya.ua в Google News

Реклама

Новости партнеров

Загрузка...

Новости партнеров

Загрузка...
загрузка...

Нажимая на кнопку «Принять» или продолжая пользоваться сайтом, вы соглашаетесь с правилами использования файлов cookie.

Принять