"Ми перейдемо психологічну межу в суспільстві": інтерв'ю з главою СЕТАМ про ринок оренди землі

Державне підприємство СЕТАМ Міністерства юстиції України та Держслужба з питань геодезії, картографії та кадастру в рамках пілотного проекту уклали Договір про забезпечення функціонування системи електронних земельних торгів. Це означає, що в Україні вперше з'явився державний аукціон з оренди землі, до того ж, він відразу був представлений у технології блокчейн.

Перші лоти, пов'язані з орендою землі, вже зареєстровані в системі OpenMarket. До продажу будуть запропоновані права оренди на 10 ділянок загальною площею 210 гектарів по два в Кіровоградській, Одеській, Сумській, Львівській і Чернігівській областях. Якщо пілотний проект буде успішним, це означатиме масштабування системи.

Про те, що таке захищений аукціон, і як він вплине на ринок оренди землі, сайт "Сегодня" поговорив з гендиректором ДП СЕТАМ Віктором Вишнєвим.

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

- З’явилась новина, що в Україні з’явиться ринок оренди землі з використанням технології BlockChain, яка не дозволяє підробити дані. Чи можна зараз відокремити конкретні перспективи, до чого цей продукт призведе у майбутньому?

- Ринок оренди землі і був, ми його на сьогоднішній день перевели в електронну форму нарешті. Це те, про що в принципі всі довгий час казали, але було питання, коли це відбудеться, бо у нас на сьогоднішній день продовжують діяти норми земельного кодексу, які повністю визначають, що це мають бути публічні аукціони, прописують процедуру аж до кількості ударів молотком протягом всього процесу торгів, і дійсно, без пілотного проекту, який був започаткований постановою Кабінету міністрів, не було спроби адаптації даного процесу під електронну форму.

Ми фактично здійснили адаптацію правил публічного аукціону під електронну форму із використанням технології BlockChain для збереження інформації по ставках. І, таким чином, започаткували даний процес.

Чи стане він більшим, ніж проект по оренді землі? – Ми сподіваємося що так. В першу чергу, ми сподіваємося на його вдалу реалізацію в тому контексті, що будь яка людина по всій країні та за її межами, зможе отримати доступ до даних торгів, повністю отримати інформацію про переможців, про перебіг торгів, і таким чином, ми перейдемо певну психологічну межу, яка на сьогодні, на жаль, є у суспільстві, що не треба розпродавати державні землі.

Відкрита, чесна, оренда через електронні аукціони стане запорукою того, що, ми сподіваємося, у наших законодавців зніметься "моральний порог", пересторога перед зняттям мораторію на землю. І дійсно, якщо будуть такі позитивні зрушення, я сподіваюся, що вже 1 січня 2019 року ми зможемо сказати про те, що потенційно у нас є передумови для зняття мораторію, прийняття нового закону про обіг сільськогосподарських земель, і державні землі сільгоспризначення можуть і мають торгуватись виключно через елекроні аукціони, бо це дозволяє встановити ринкову ціну.

При наявності тіньового ринку землі, ми не можемо сказати жодних фактів про реальну грошову оцінку, скільки коштуватиме земля, яка знаходиться у державній власності в Україні.

- На сьогодні на сайті аукціону є 10 лотів, і все це державна земля. Коли ми побачимо більше лотів, і чи буде там недержавна земля?

- Пілотний проект як раз і стосується оренди державної землі, в цілому я не бачу перепон, аби робити реалізацію прав на приватну землю через аукціон. Що стосується наших потенційних результатів, то дійсно, це 10 перших лотів по п’яти областях, наразі ми продовжуємо здійснювати необхідні юридичні процедури щоб ми включили інші області туди, і думаю найближчим часом в системі з’являться лоти і по інших областях.

- Хто є потенційним клієнтом аукціону?

- Потенційним клієнтом може бути будь-який громадянин України. Електронна форма має зняти потенційні ризики людського фактору і зняти географічні обмеження. На сьогодні хто може взяти участь в аукціоні по оренді землі в певному районі? Скоріш за все, це будуть фермери, які живуть у тому селі, або представництво агрохолдингу.

Це значно полегшить процедуру допуску до торгів. У виписаних правилах є інформація, що треба зробити, аби стати учасником. Завантажуєте документи, підписуєте, сплачуєте гарантійний внесок, знову ж таки, квитанції та реквізити в отримуєте онлайн.

- У Постанові Кабміну №413, зокрема зазначається, що люди, які надають в оренду паї, не отримують належної орендної плати. Чи зможуть у перспективі власники паїв також користуватись послугами аукціону?

- Так, звичайно. Дуже часто трапляються ситуації, коли люди здаючи в оренду свій пай отримують гроші або в натуральній формі, або меншу оплату. Але потенційно орендарів набагато більше тих, хто працює безпосередньо з цими людьми. Як правило, в селі є 2-3, максимум до п’яти орендарів, які цікавляться цією землею. Відкриваючи ринок, фактично ми допускаємо нелімітовану кількість орендарів землі до даного ринку, тому орендодавці зможуть використовувати цей механізм, для того, щоб виставляти землю на змагальні торги і отримувати ту плату, яку вартує земля.

- Зараз аукціон відритий для державної землі, коли може з’явитись приватна земля?

Я думаю, це не такий тривалий процес, але нам необхідно опрацювати всі механізми на державній земля. Закінчиться перші кілька раундів торгів державною землею, і я думаю ми чітко встановимо механізм. Впринципі, за місяць-два ми вже будемо мати першій результат.

- Яка саме державна земля з’являтиметься на аукціоні?

- Насьогодні це земля сільскогосподарського призначення, яка вже здавалась в оренду, або земля, яку вирішено здавати в оренду. Це пілотний проект, не вся земля буде проходити через електронні торги. Буде параллельно існувати і стара система. Думаю, потім буде порівняння по результатах, і буде прийматися рішення щодо того, який спосіб ефективніший, відповідно, переведення всього масиву здачі в оренду, можливо навіть закріплення даного механізму на законодавчому рівні, але спочатку треба отримати результат. Результати не отримуються за місяць, треба робити достатньо велику кількість торгів по Україні.

Ми так само запускали торги арештованим майном. Розпочинали з п’яти областей, експеримент розширювався, коли ми побачили, що система працює півроку успішно, прозвітували на Кабміні, що пілотний проект де-факто закінчився успішною реалізацією, і далі це вийшло з рамок пілоту і було законодавче закріплення.

- Конкретних строків оренди не було вказано, але у тексті до пілотного проекту вказується, що може використовуватись, наприклад, емфітевзис (право користування чужою земельною ділянкою для с/г потреб, яке посвідчується договором між власником ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією ділянкою – Ред). Який період оренди буде пріоритетним?

- Зазвичай це доволі складні питання для фермерів. Якщо ми кажемо про землі зрошувальні, або які мають потенціал до встановлення систем зрошення, з точки зору бізнесу невигідно їх брати не маючи гарантованої оренди хоча б на 10-15 років. На них краще встановлювати тривалий термін, 10-15 років, або емфітевзис, або інші варіанти.

Якщо брати звичайну практику укладання договорів, то 5-7 років на сьогодні нормальні строки для фермерів, так фермерські господарства складають більшість договорів. Менше – немає сенсу, бо є витрати на виготовлення технічної документації, винагороду виконавцю аукціону, реєстрацію договорів. Більш тривалі терміни – в залежності від потреби, попит та пропозиція скорелюються.

- Чи зможуть європейські інвестори брати участь в електронних аукціонах з оренди землі, чи є обмеження для іноземних громадян щодо участі?

На сьогоднішній день законодавчих обмежень щодо реалізації прав оренди немає. Це більше стосується зняття мораторію, і пропозицій Кабінету міністрів щодо обмежень. Були різні пропозиції – надавати не більше 300 гектарів  в одні руки, українським громадянам, одноосібним фермерам, була пропозиція не давати іноземним інвесторам можливості купувати землю через побоювання, що начебто скуплять всю землю.

Насправді, на сьогоднішній день іноземні компанії вже присутні на ринку. У них є представництва, є багато компаній, які кредитуються на Заході і опосередковано також контролюються іноземними інвесторами, це також треба розуміти.

Є питання по обмеженню юридичних осіб на володіння. Але доволі складно буде пояснити компанії, яка 20-25 років обробляє значний земельний банк (середній банк фермерського господарства – 5-10 тисяч гектарів) чому є обмеження, наприклад у 1000 гектарів. Ми таким чином збільшимо накладні витрати на супроводження. Фермер зробить п’ять господарств, і буде їх вести. Це буде дороще йому і від цього ніхто не виграє. Треба йти на компроміси, моніторити попередній досвід у сільськогосподарській сфері, але я думаю, у нас законодавці над цим активно попрацюють, Кабінет міністрів попрацює над своїми пропозиціями.

В цілому, якщо буде зафіксовано законодавчий обмежувальний механізм, ми також будемо готові співпрацювати. Це треба буде підключати не тільки нас, але й держателів реєстрів, інші державні органи, з якими встановити автоматичний обмін інформації. Можна, наприклад, вести паралельний реєстр, скільки в кого є землі, якщо обмеження буде по кількості, або обмежувати можливості нерезидентів в участі у цих торгах, ми до цього готові, це техничні питання.

- Середня вартість землі в Україні – 1,2 тис доларів, в країнах Західної Європи – ціна в десятки разів вище. У той самий час, площі чорноземів в Україні більша, ніж в країнах ЄС. Тож, можна зробити висновок, що українська земля може бути потенційно приваблива для європейського інвестора. Чи зросте найближчим часом ціна на оренду землі, та, у випадку зняття мораторію, на її вартість, і як ви бачите майбутню динаміку цін?

- У більшості країн Західної Європи фермери живуть з дотацій, які виплачує держава. Таким чином, фактично, компенсується висока вартість землі. Що стосується нашої країни, в рамках нашого пілотного проекту ми прогнозуємо, що ціна оренди землі буде зростати. Надходження до бюджету будуть зростати, і це позитивний фактор.

Щодо зняття мораторію треба бути обережним. Якщо зніметься мораторій, і наступного дня ми отримуємо декілька мільйонів гектарів у вільному ринку, скажімо "все приватизувати, у вас є місяць", то така пропозиція на ринку просто обвалить ціну. Якщо до цього питання підходити зважливо, то це, навпаки, дасть змогу заробити. Зараз багато земель було передано до об’єднаних територіальних громад. І знову ж таки, тут питання – що буде при відкритті ринку? Напевно, певні громади одразу зададуться ціллю реалізувати повністю землі, які у них є і далі функціонувати з тих податків, які їм будуть платити ті фермери, які куплять землю.

Інші будуть чекати гарного моменту, коли буде пік ціни, або укладуть угоди оренди землі і будуть постійно отримувати певні відсотки. Що стосується ціни – ми не маємо фактично ринку землі на сьогоднішний день. 1200 доларів – умовний орієнтир. Називають різні орієнтири, від 1000 до 2000 доларів. Скажу так: з 2016-го року ми продаємо арештовані земельні ділянки, в тому числі сільськогосподарського призначення, на які не накладено мораторій. У нас були кейси, коли ми торгували цілими полями. Дуже складно було підійти до питання первинної оцінки даних земель, оцінщики встановлювали ціни, умовно, 300 доларів за гектар, а ціна доходила до 1000 доларів за гектар. Це були солончаки, тобто не такі привабливі землі для товарного виробництва.

Знову ж таки, треба ринок випускати потрошку, без різких рухів.

- Зараз є блокчейн-аукціон з оренди землі, але паралельно, існує і традиційний ринок землі. У випадку, якщо зніметься мораторій, СЕТАМ буде також одним з гравців, або необхідно створювати монополію на ринок землі?

- На сьогоднішній день, навіть, в постанові Кабінету міністрів зафіксовано, що держземкадастр може укладати декілька угод з адміністраторами систем електронних торгів. Тобто потенційно таких систем може бути декілька. Я не виключаю, що інші системи можуть під’єднатися. Це великий ринок, великий обсяг торгів. Ми технічно готові забезпечувати на базі СЕТАМ будь-який обсяг торгів, але потенційно дану систему можна форматувати під декілька можливих гравців або під’єднувати їх до бази даних у вигляді торговельних майданчиків. Тобто, це не виключна модель, буде певний досвід, будемо якось видозмінювати відповідно до тих результатів, які ми отримуємо.

- У разі цього чи не станеться так, що хтось піде на захищений аукціон СЕТАМ, а інший піде на паралельний, тіньовий аукціон?

- На сьогоднішній день прописано, що це пілотний проект з використанням технології BlockChain. Так само, я думаю, у разі прийняття закону про обіг сільськогосподарських земель буде, наприклад, делеговано Кабінету міністрів створити порядок. Тоді Кабмін матиме розробити єдині правила допусків організаторів торгів, якщо їх потенційно має бути декілька. Встановити хто може бути організатором торгів, які технології можуть використовуватись і як це взагалі може бути. Я думаю, відповідно буде зафіксовано єдині правила гри і всі організатори мають їм відповідати.

У нас це – пілотний проект, тому перевели частину. Але не може бути такого, щоб паралельно, при продажі землі ми продавали тут прямими договорами з невстановленою ціною, а тут – на публічному аукціоні. Треба буде вводити єдиний механізм, я думаю, його і будуть вводити. Звісно, якщо це будуть електронні системи, це має бути захищений ресурс.