Оренду житла хочуть змінити, а рієлторів вивести з "тіні"

Верховна Рада готується зробити чергову спробу упорядкувати ринок оренди житла, вивівши його з тіні і змусивши платити податки.

Сайт "Сьогодні" вже розповідав, що до Верховної Ради був поданий законопроєкт "Про рієлторську діяльність" (№3618), який пропонує, зокрема, заборонити оренду квартир без рієлторів. А слідом за цим у Верховній Раді було зареєстровано кілька законопроєктів, що стосуються оподаткування доходів від оренди нерухомості.

Автори законопроєктів стверджують, що операції, пов'язані з орендою нерухомості, складають значну частину тіньового сектору економіки, який, в свою чергу, має розмір, приблизно рівний чверті ВВП країни (бл. 846 млрд грн). Фактично 90% ринку оренди житла перебуває в тіні.

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

Вони також вважають, що причина високої тінізації криється у високій ставці оподаткування. На сьогоднішній день людина, яка винаймає свою квартиру (квартири) і хоче працювати "по-білому", повинна щомісяця платити податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) в розмірі 18% від ціни оренди, прописаної в договорі. Такий же податок, нагадаємо, сплачується із зарплат найманих працівників і з низки інших доходів громадян (премій, дивідендів і тощо).

Скільки повинен буде заплатити орендодавець

Законопроєкт №3928, який називається "Про внесення змін до ст. 170 Податкового кодексу України", пропонує знизити податкове навантаження на орендодавців вдвічі – до 9%. "Ухвалення цього законопроєкту дозволить забезпечити виведення з тіні значну кількість орендних операцій фізичних осіб, що внаслідок призведе до збільшення сплати податків до бюджетів усіх рівнів, зростання економіки і збільшення витрат на соціальну сферу в умовах фінансово-економічної кризи, викликаного пандемією COVID-19", – написано в пояснювальній записці до законопроєкту.

У той же час альтернативний законопроєкт №3928-1, який називається зрозуміліше – "Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо стимулювання детінізації доходів від здачі в оренду нерухомого майна", – пропонує знизити ставку податку для орендодавців до 5%, а на період карантину – до 2,5%. Свою пропозицію автори законопроєкту аргументують практикою оподаткування оренди нерухомості за кордоном.

За їхньою інформацією, втім, в більшості розвинених країн ставки податку на оренду нерухомості набагато вищі, ніж в Україні. Наприклад, в Італії податок може досягати 40%, у Великій Британії – 45%. Щоправда, це стосується дорогої нерухомості. А податок на нерухомість, яка приносить своєму власнику дохід менше певної суми, податком не обкладається взагалі. Ці суми в кожній державі різні. Так, наприклад, в тій же Великій Британії нульова ставка податку діє для орендодавця, який отримує від оренди менше 12,5 тис. фунтів стерлінгів на рік (450 тис. грн). А ось в Туреччині – тільки для тих, хто отримує від оренди менше 3,8 тис. турецьких лір (14 тис. грн).

Реєструвати бізнес орендодавці не поспішають

Опитані нами експерти вважають, що зниження ставки податку саме по собі не призведе до істотної детінізації бізнесу, оскільки на ринку залишаються невирішеними низка інших серйозних проблем.

Однією з таких проблем вони називають вимогу до людей, що здають в оренду свої квартири, оформляти статус приватного підприємця.

"Далеко не кожен бачить сенс оформляти статус підприємця заради однієї угоди, не кажучи вже про бажання платити майже 20% від свого – найчастіше єдиного – доходу. Адже на сьогодні орендодавцю-фізичній особі, що здає в оренду власну квартиру, необхідно заплатити 18% прибуткового податку і 1,5% військового збору", – говорить старший юрист Sayenko Kharenko Анастасія Бідах.

Ще однією проблемою експерти вважають відсутність обліку нерухомості, яка здається в оренду.

"Доходи від оренди нерухомості, як і будь-які інші легальні доходи, можуть і повинні обкладатися податком. Але при цьому слід вирішити низку питань, зокрема забезпечити ефективний моніторинг об'єктів нерухомості та їх фактичного використання. Зараз держава зовсім не завжди знає, що та чи інша квартира винаймається. Як і не має очевидних інструментів для відповідного контролю", – говорить адвокат, керуючий партнер юрфірми "еПраво" Віталій Власюк.

Вирішити проблему з реєстрацією квартир, що здаються в оренду, спробували в іншому законопроєкті – №3618 "Про рієлторську діяльність". Він, зокрема, передбачає, що всі договори за операціями з нерухомістю повинні реєструватися в Єдиній інформаційній базі даних, з обов'язковим привласненням кожному рієлторського договору унікального номера. Без такого номера буде заборонено навіть рекламувати об'єкт нерухомості, тобто, наприклад, розміщувати оголошення типу "Здам в оренду ...". За порушення цього правила буде передбачений штраф в розмірі 10 мінімальних зарплат (на сьогоднішній день це 47 230 грн).

Однак у цього закону експерти бачать серйозний недолік, який також може перешкодити детінізації ринку оренди. А саме – обов'язкова участь рієлтора при укладанні угод з нерухомістю.

"Нав'язування послуг рієлторів "силоміць" виглядає безперспективним, враховуючи цілу низку факторів. Перш за все, ніхто не має права заборонити людині розпоряджатися власною нерухомістю. Крім цього, дуже сумнівним виглядає сам по собі ринок рієлторів. Кожен же може вибирати: піти в перукарню чи підстригтися самостійно? Завдання держави – продумати механізм контролю, за яким би орендодавці дійсно платили відповідні податки. При цьому держава має зацікавити власників нерухомості низькими ставками, але аж ніяк не нав'язувати не всім потрібні послуги. Детінізація, на моє переконання, повинна починатися з пряників", – вважає Віталій Власюк.

Анастасія Бідах звертає увагу, що обов'язкова участь рієлтора в угоді нівелює весь ефект від зниження податку:

"Детінізація відбувається при створенні рівних умов для всіх учасників ринку. Зниженням податку на доходи фізичних осіб від здачі в оренду нерухомого майна будуть вирівняні певні умови. Але в разі ухвалення закону про рієлторську діяльність в існуючій сьогодні редакції ці зміни можуть не надати очікуваного ефекту, так як витрати для учасників угоди будуть збільшені на оплату послуг рієлторів та внесення нерухомості в додаткові реєстри. До того ж, є ризик, що навіть та невелика частина громадян і підприємців, які здають оренду зараз нерухомість офіційно, щоб уникнути додаткових витрат на послуги ріелтора, в яких більшість не бачить сенсу, можуть піти в тінь. Внаслідок пропоновані нормативні акти не призведуть до бажаного ефекту – детінізації ринку оренди нерухомого майна", – говорить юрист.

При цьому експерти бачать в законопроєктах "лазівки", які дозволять обійти правила, які ухвалюються.

"Орендодавцю ніхто не заборонить "просто пустити" орендаря до себе в квартиру без жодного договору. Вірніше, договір буде, тільки ні орендодавець, ні орендар нікому його не покажуть. Тобто буде все те саме, що є і зараз. Так, це завжди ризики. По-перше, недобросовісний орендар може зажадати назад всю суму оренди як необґрунтовано отриману (є така можливість за ст. 1212 Цивільного кодексу). А якщо орендодавець почне сперечатися, то можна пригрозити і написати скаргу в податкову, що орендодавець здає нерухомість, отримує дохід, а податки не платить. Це не кажучи вже про банальне псування майна. Однак навіть такі ризики не пересилять небажання власників платити податки. Єдиний спосіб детінізувати ринок оренди – зробити так, щоб ризики, пов'язані з недобросовісними орендарями, здавалися орендодавцям більш загрозливими, ніж необхідність сплатити податок. Я бачу вихід в тому, щоб дозволити власникам нерухомості ставати платниками єдиного податку без реєстрації як ФОП. Особливо це актуально для тих, кому заборонено займатися підприємництвом. І ріелтори тут зовсім не потрібні", – говорить незалежний GR-консультант Тимур Крюков.

Детальніше про те, які зміни готуються стосовно рієлторів, дивіться в сюжеті: