Ми оновили правила збору та зберігання персональних даних

Ви можете ознайомитисЬ зі змінами в політиці конфіденційності. Натискаючи на кнопку «Прийняти» або продовжуючи користуватися сайтом, ви погоджуєтеся з оновленими правилами і даєте дозвіл на використання файлів cookie.

Прийняти

Робимо гроші на зайвих метрах нерухомості: квартиру вигідніше здавати, ніж продавати

27 травня 2015, 08:46

Ряполов Костянтин

Гроші від продажу просто нікуди вкладати

Що продаж, що здача під оренду вимагають чимало зусиль.

Що продаж, що здача під оренду вимагають чимало зусиль.

Реклама

Бути власником великої квартири в Україні стає все більш дорогим задоволенням. Комунальні тарифи, за прогнозами, будуть рости до 2017 року, та й податок на нерухомість, цілком імовірно, з часом стане ще "ближче до народу". Тому самотні люди, що живуть у великих апартаментах, все частіше шукають спосіб використати ці апартаменти з користю. Ми зібрали найпоширеніші шляхи заробітку на зайвих квадратах.

ВАРІАНТИ. Якщо людина мешкає у відносно великій квартирі (наприклад, самотній пенсіонер в просторій "трійці"), то найпростіший варіант – продати її і купити щось поменше за меншу ціну. Також можна "розбити" її на дві маленькі квартири: в одній – тулитися самому, а другу здавати, отримуючи вагому прибавку до пенсії. Нарешті, можна залишити велику квартиру собі, але здавати в ній кімнату. А ще про один варіант розповідає провідний спеціаліст консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький: "Є тенденція, коли пенсіонери, якщо у них є дача, їдуть на неї жити, а квартиру здають в оренду".

ЕВОЛЮЦІЙНО. Експерти не чекають найближчим часом жодних помітних змін на ринку нерухомості. "Доки у нас існують субсидії, і при їх призначенні дивляться на дохід людини, я б не очікував різкого збільшення пропозиції на вторинному ринку великих квартир, які почнуть продавати саме пенсіонери, – говорить аналітик Міжнародного центру перспективних досліджень Олександр Жолудь. – Це буде еволюційним процесом". Тим більше, що для багатьох людей старшого покоління квартира являє собою не просто майно, а мало не сакральну цінність, розлучитися з якою – життєва катастрофа! Здавати ж цю цінність багатьом страшно ("Що скажуть сусіди?", "А раптом обдурять?"). "Треба розуміти, що для людини більший стрес – продавати або здавати в оренду свою квартиру, – каже директор ріелторської компанії "Золоті ворота" Олексій Холмецький. – Думаю, продати психологічно легше – віддав і забув. А ось здавати – це постійний процес, і хоч такий-сякий, але бізнес". Так що "підвищення комуналки більше вплине на заборгованість з оплати, ніж в цілому на ринок нерухомості", – вважає Сергій Костецький.

Повернення до високих докризових цін на квартири може і не статися.

ОЧІКУВАННЯ. Також зростанню пропозиції житла на продаж перешкоджає впевненість людей у тому, що нинішній низький рівень цін на нерухомість – явище тимчасове, і як тільки економіка піде на лад, квартири почнуть дорожчати. Багатьох власників нерухомості "гріють" спогади про ціни до кризи 2008 р, тому вони не поспішають розлучатися з квадратами. Але повернення до таких цін зовсім не обов'язковий, кажуть експерти: "Ціни будуть залежати від того, наприклад, наскільки буде доступна іпотека, або що у нас буде на ринку видачі дозволів на будівництво житла. Це одна з проблем, які у нас були в попередні роки. Існувала якась рента, яка, врешті-решт, бралася у покупців квартир", – говорить Олександр Жолудь. Дійсно, ще в докризові часи писалося, що квартири в Києві неприродно дорогі – в тому числі через закритість будівельного ринку та потужної корупційної складової, що входить в реальну собівартість будівництва. Якщо в ході реформ ця складова зникне, а будівельний ринок стане відкритим і конкурентним, то для повернення до високих цін може і не виявитися підстав.

ЗДАВАТИ В ОРЕНДУ: клопітно і не так прибутково, як раніше

Хоча здавати "зайве" житло в оренду – заняття клопітка, це на сьогодні, на думку фахівців, більш вигідний варіант, ніж продаж. Хоча б тому, що складно розумно вкласти виручені від такої угоди гроші. У колишні часи можна було розмістити ці кошти на банківському депозиті. Але зараз слід враховувати і ризики подальшої девальвації гривні, та й взагалі, як каже Олександр Жолудь: "У зв'язку зі станом банківської системи, я не думаю, що цей той варіант, який можна порадити".

ДОХІДНІСТЬ. Взагалі-то, завжди вважалося, що оренда повинна забезпечувати прибутковість в 9-11% річних. тобто якщо ви купували квартиру і відразу ж здавали її в оренду, то така операція повинна була окупатися максимум за 11,5 року. Зараз же з цим справи йдуть гірше. Припустимо, у вас є в Києві невелика однокімнатна квартира (гостинка), яку ви можете продати приблизно за $30 тис. (630 тис. грн). За словами Олексія Холмецького, здати вам її вдасться за 3,5 тис. грн на місяць. Множимо на 12, отримуємо річний дохід у 42 тис. грн – це всього лише 6,7% від ціни квартири. Квартиру трохи кращу, ціною в $35-40 тис. (735-840 тис. грн) ви в змозі здати за 4 тис. грн. на місяць, або 48 тис. грн на рік, тобто за 5,7-6,5% від вартості об'єкта. Найвищий відсоток прибутковості, за словами Олексій Холмецького, дає оренда кімнати. Кімнату можна купити за $15 тис. (315 тис. грн), а здавати в оренду – мінімум за 2,5-3 тис. грн. Це дає бажані 9,5%, а то і 11,4% дохідності.

СКЛАДНОЩІ. З іншого боку, здати житло нині не так-то й просто: пропозиція в десятки разів перевищує попит. За словами Сергія Костецького, "морально застарілі" квартири в старих будинках важко здаються, навіть якщо просити за них недорого. У підсумку 2-кімнатна "хрущовка" де-небудь на Нивках може здатися за 3-3,5 тис. грн, а за хорошу 1-кімнатну на Позняках цілком можна просити і 4 тис. грн.

1_41

ЯКЩО ПРОДАВАТИ, ТО З РОЗУМОМ

Сказати, що сьогодні важко продати квартиру за хорошою ціною, – це означає безбожно прикрасити ситуацію. Покупці нині розпещені величезним перевищенням пропозиції над попитом, а також вважають, що у притиснутих до стінки продавців немає іншого виходу, як погоджуватися на великі знижки. Якщо ви не хочете втрачати гроші на торзі або місяцями просиджувати в непроданій квартирі, вам потрібно постаратися, щоб покупець захотів ваші апартаменти більше, ніж інші. На ріелторів в цьому особливо розраховувати не доводиться – мало хто з них здатний докладати професійні зусилля саме для продажу і саме вашої квартири. Так що "порятунок потопаючих – справа рук самих потопаючих".

КОМФОРТ. В більшості своїй ми хочемо жити в пристойному будинку з хорошими сусідами, а не в нетрях, що кишить сумнівною публікою. І за це бажання навіть готові платити трохи дорожче. Тому перша ваша задача, якщо ви мешкаєте в будинку, близькому до декласованих верств суспільства, – максимально облагородити його образ. Як мінімум, перед переглядом потрібно прибирати під'їзд (сміття, пляшки, недопалки і тим більше використані шприци – під категоричною забороною!). Також, за можливості, усуньте характерні запахи (можна добре провітрити і використовувати освіжувач повітря). Вкрутіть зниклі лампочки (хоча б на час перегляду). Самі ж перегляди треба призначати на той час, коли у відвідувача мінімум шансів зіткнутися з найбільш одіозними особами з числа ваших сусідів, або познайомитися з компанією підпилих підлітків біля під'їзду.

ПРОСТІР. Якщо треба, приведіть в порядок вхідні двері в квартиру. Сама квартира повинна виглядати чистою, світлою і просторою: важливо обов'язково прибрати весь мотлох і усунути неприємні запахи. Якщо природне освітлення і вид з вікна – ваш коник, призначайте перегляд при світлі дня. Якщо сонце до вас не заглядає, а у вікно покупцеві краще не визирати – проводьте зустріч при штучному освітленні. Але тоді перед самим візитом вкрутіть в люстри додаткові лампочки (або поміняйте на більш потужні).

ПІДГОТОВКА. Заздалегідь складіть список всіх достоїнств вашої квартири. До речі, серед рекомендацій "як правильно купити квартиру" частенько присутня порада познайомитися і поспілкуватися з сусідами. Імовірність того, що зацікавлений відвідувач поткне свого носа в сусідські двері, велика, тому не треба кидати це на самоплив. Проведіть підготовчу роботу з найбільш осудними з навколишніх мешканців, переконайтеся, що вони розкажуть те, що вас влаштовує. Ну, а потім постарайтеся, щоб потенційний покупець познайомився саме з потрібним сусідом.

2_74

ПРОБЛЕМА "РОЗ'ЇЗДУ"

Один з варіантів отримання грошей із площі, про який ми згадували, – розмін великої квартири на дві поменше. Тут, правда, все не так просто: як каже Олексій Холмецький, трикімнатна квартира на дві повноцінні однокімнатні в тому ж районі і такої ж якості не змінювалися ніколи. "Дві однокімнатні в сукупності мають метраж приблизно такий же, як у "троячки", – пояснює Олексій Холмецкий. – А ціна 1 кв. метра "троячки" значно нижче, ніж "одинички", так як одиничка – це найбільш незатребуване житло".

ВИТРАТИ. Раніше у нас послуги ріелтора оплачував покупець. Зараз часто ріелтору платять продавці, бо продати квартиру зараз важко, і для цього потрібен хороший професійний підхід. Комісійні, як правило, становлять 2,5-3%, також продавець оплачує 1% держмита. Крім того, якщо ця квартира опинилася у власності продавця менше, ніж 3 роки тому (крім випадків успадкування) або він здійснює операцію вдруге за рік, він платить податок на доходи (5%) і військовий збір – 1,5%. А покупець платить тільки 1% внеску до ПФ.

АРИФМЕТИКА. Розглянемо як приклад "троячку" площею 67 кв. м на столичному масиві Оболонь. За словами Олексія Холмецького, її можна продати за $70 тис. А ось однокімнатна тієї ж серії і в тому ж районі буде коштувати $45-47 тис. Продавши "троячку" на Оболоні, можна купити, наприклад, однокімнатну там же і гостинку в менш вдалому районі.

new_image_84

Угода з "роз'їзду". Вимагає часу і врахування всіх витрат.

Всі подробиці в спецтемі Тема тижня: Антикриза. Правила виживання для українців

Читайте найважливіші та найцікавіші новини у нашому Telegram

Реклама

Реклама

Новини партнерів

Загрузка...

Новини партнерів

Загрузка...
загрузка...