Як купити квартиру із середньою зарплатою в Києві

В Україні, згідно з офіційними даними, більше 400 тисяч родин знімають житло. Назбирати на покупку власних квадратних метрів із середньою зарплатою, зазначають експерти, вкрай складно. Іпотека в Україні одна з найдорожчих серед країн Європи – близько 20% річних. А відкладати з зарплати на саму бюджетну нерухомість доведеться багато років. Сайт "Сегодня" з'ясував, як українцям назбирати на житло в Києві.

Варіант №1: Депозит і відкладати частину зарплати

Середня зарплата в Києві – 9832 гривні, підрахували в Держстаті. Українці, які навчилися правильно розпоряджатися своїм доходом, можуть відкладати щомісяця до 30% від зарплати, пояснює засновник тренінг-центру "Cashflow Ukraine" Олексій Половинкин. 30% від середньої столичної зарплати – приблизно 3000 гривень. За ці гроші можна купити 110 доларів. Якщо протягом року щомісяця купувати 110 доларів, за 12 місяців можна накопичити 1320 доларів. Цієї суми достатньо, щоб відкрити депозитний рахунок в банку.

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

Наразі середня ставка з депозитів – 6% річних. Якщо стартовий капітал (1320 доларів) на рік розмістити на депозитному рахунку в банку, через 12 місяців можна отримати вже 1400 доларів. При цьому, якщо продовжити відкладати щомісяця 30% від зарплати (приблизно по 110 доларів з урахуванням, що девальвацію гривні компенсує зростання зарплати), вже через два роки на депозит можна покласти 2720 доларів.

Однокімнатну квартиру в столиці, розповідає ріелтор Максим Бабуряк, зараз можна купити в середньому за 29-30 тисяч доларів. Цю суму можна зібрати за 15 років.

"Я б сказав, що із середньою зарплатою назбирати на квартиру не можна. Але якщо хтось і збереться відкладати 15 років, а хто знає, що буде з ринком через 15 років? Можливо, за цей час однокімнатна квартира коштуватиме вже 100 тисяч доларів ? Але ті, хто зважився відкладати – зробив правильно. Якщо квартиру купити і не вийде, то буде початковий внесок для іпотеки. та й дуже складно відкладати 30% з зарплати, це означає – ці 15 років обмежувати себе у всьому", – розповідає експерт в сфері нерухомості.

"Маючи мінімальний оклад, нереально відкласти на квартиру. А тим, хто може сплачувати щомісячний внесок від 10 000 гривень без удару по бюджету, краще назбирати для значнішого початкового внеску. За умови середньої української зарплати в більше 6700 гривень нереально накопичити на квартиру в перебігу 5 років. Відкладаючи щорічно по 2 000 доларів під 8% річних, через 8 років ми отримаємо приблизно 22 000 доларів, з яких вже можна зробити перший внесок на квартиру. Або далі збирати, і вже через 4 роки можна купити квартиру, вартістю 40 000 доларів", – упевнений аналітик "Альпарі" Максим Пархоменко.

Втім, цей варіант пов'язаний з певними ризиками. Зазначимо, на початку кризи в Україні було близько 180 банків, наразі – близько 100. Як пояснює старший аналітик Concorde Capital Олександр Паращій, краще відкрити два депозити в різних банках на суми по 200 тисяч гривень, ніж один депозит на 400 тисяч. Якщо банк закриється, Фонд гарантування вкладів поверне клієнтові депозит на суму до 200 тисяч гривень, решта "згорить". Ще одна можливість не втратити депозит в банку – вкладати гроші до державних установ. Відповідно до чинного закону, державний банк у випадках свого закриття повинен повернути вклади всіх клієнтів в повному розмірі.

Варіант №2: оформити кредит (із середньою зарплатою неможливо)

На однокімнатну квартиру з урахуванням актуального курсу долара знадобиться приблизно 762 тисячі гривень. Державний банк "Ощад" дає іпотеку на термін до 20 років. Щоправда, дають такий кредит не кожному – повинен бути стабільний високий заробіток, вік від 25 років і, бажано, вже мати машину або житло. Крім того, знадобиться перший внесок – як мінімум 30% від вартості квартири. Наразі це 228 тисяч гривень. Якщо на решту суми взяти іпотеку під 22% річних на 20 років, щомісяця віддавати банку доведеться 10770 гривень, це більше, ніж середня зарплата в Києві.

В результаті, якщо взяти в банку 580 тисяч гривень, за 20 років доведеться віддати 2 мільйона 585 тисяч. Експерти вважають: при переплаті в два і більше разів вигідніше орендувати житло.

"Платити порядку 20% за іпотеку, яка триває від п'яти років, це переплата в два і більше разів. Тому виникає запитання, а чи є сенс в іпотеці? Іноді вигідніше орендувати житло", – розповідає експерт іпотечного ринку Володимир Мазуренко.

Українські банки не можуть кредитувати під невеликий відсоток через великі ризики, пояснює директор Інституту фінансового контролінгу КНЕУ Олег Терещенко. "Для банків це ризикований продукт, цей ризик доводиться закладати до вартості кредитування", – розповідає доктор економічних наук.

"Якщо брати в розрахунок іпотеку на 10 років, то переплата становитиме близько 100%. Для оформлення іпотеки в стандартному варіанті з клієнта зажадають мінімум 30% початкового внеску. І так, якщо враховувати той факт, що в Києві на первинному ринку квартиру можна купити за 40 000 доларів або 1 300 000 гривень, то клієнтові на місяць квартира обходитиметься мінімум в 10 800 гривень. При обліку середньої зарплати – це хмарна сума. Адекватним варіантом є внести більший початковий внесок від 50%. За рахунок цього можна отримати лояльнішу відсоткову ставку приблизно близько 10% річних", – розповідає аналітик "Альпарі" Максим Пархоменко.

За його словами, зараз на ринку цілком можливо взяти іпотеку від забудовника під 6,9%, знизивши таким чином щомісячний платіж до 6600 гривень (термін 10 років).

При середній ставці в 10% реально купити квартиру на стадії закладки фундаменту з дисконтом в 20% від її початкової вартості. Таким чином можна значно заощадити.

Варіант №3: Договір довічного утримання

Договір довічного утримання найчастіше підписується з одиноким пенсіонером. Власнику квартири відразу віддають 30% від вартості нерухомості, при цьому він може жити в своїй квартирі до кінця життя. На ринку працюють десятки компаній, які за "комісійні" знаходять родинам самотніх пенсіонерів. У Києві за десять тисяч доларів молода родина може укласти договір довічного утримання.

Після цього родина фактично є власниками житла, однак заселитися до нього вони зможуть тільки після смерті пенсіонера. Крім того, до кінця життя молоді люди зобов'язуються виплачувати пенсіонеру певну щомісячну суму (наприклад, тисячу гривень) і оплачувати "комуналку".

Як каже Максим Бабуряк, в Києві подібні "угоди" особливою популярністю не користуються. Крім того, пенсіонеру одразу доведеться віддати 30% від вартості його квартири – тому для цього варіанту необхідний початковий капітал.

Варіант №4. Допомога від держави

Згідно зі ст. 47 Конституції України, безкоштовно житло покладається громадянам, які потребують соціального захисту. На ділі під цю категорію підпадають тисячі осіб – сироти, інваліди, багатодітні тощо. Однак квартири отримують лише одиниці.

Так, минулого року ключі від нового житла мер Віталій Кличко вручив переможниці Євробачення Джамалі, декільком співробітникам комунальної служби, кільком родинам загиблих на Донбасі бійців, сестрі поета Василя Стуса. Традиційно чергу на безкоштовне житло з декількох тисяч городян є в кожному обласному центрі. Щоб кожен зміг видати ордер, знадобляться сотні років.

Є шанс заселитися до "службових" квартир працівникам СБУ, прокуратури, міліції. Чиновники на "службові" потреби регулярно виділяють квартири. У них живуть без права приватизації силовики, які мають особливу потребу.

Кличко показує Марії Стус подаровану квартиру. Фото: КМДА

Наприклад, рішеннням міськвиконкому від 24 лютого поточного року до службової двокімнатної квартири на бульварі Гвардійському оселився прокурор Запорізької обласної прокуратури Ганна Фоміна.

Якщо ж прокуратура приймає рішення про те, що службова квартира їй більше не потрібна, виконком передає її силовикам вже з правом приватизації. Так 31 липня 2015 року Запорізький міськвиконком віддав однокімнатну квартиру на вулиці Козачій одному з прокурорів обласної прокуратури Віталію Демьянову. Раніше ця квартира значилася як "службова".

Крім того, в Україні діє кілька програм пільгового кредитування. Держава компенсує 30% від вартості житла, решту суми можна виплачувати під невеликий відсоток. Щоправда, з десятків тисяч бажаючих по всій країні такі кредити отримують кількасот українців на рік. Наприклад, 2015-го програмою пільгового кредитування скористалися всього 248 родин (звіт за 2016-й все ще не опублікований). При цьому фінансувати програму довелося за рахунок місцевого бюджету – грошей в державному бюджеті не знайшлося.

Як вирішують проблему житла в інших державах

Дешеві кредити. У розвинених країнах, де ризики для банків менше, а рівень інфляції може коливатися в межах одного відсотка на рік, іпотеку можна взяти під 3-5% річних. Так, в США можна отримати кредит на житло (так звана іпотека) з фіксованою ставкою 3,72% річних на 30 років. Наприклад, з клієнта, який взяв кредит на 200 тисяч доларів, через 15 років банки отримає 252 тисячі доларів. Щомісяця доведеться платити приблизно 1400 доларів. При цьому середня зарплата в США – більше 3000 доларів.

Державні програми. У Казахстані вже кілька років діє програма "Нурли Жол". За рахунок бюджету будується дешеве житло, яке після здається в оренду родині на 20 років під мінімальні ставки. А через 20 років родина, яка знімає квартиру, зможе її приватизувати. Наприклад, 2015-го в рамках програми "Нурли Жол" квартири отримали 7237 родин.