Ринок землі в Україні: що почім продають і чи законно це

Нещодавно президент України Володимир Зеленський заявив, що ринок землі в країні відкриють 2020 року, тому про земельну реформу потрібно потурбуватися вже зараз. Дійсно, пора, адже заборона на продаж земель сільськогосподарського призначення ввели ще 2001 року і відтоді продовжували для врегулювання земельних відносин та створення інфраструктури ринку. Незважаючи на мораторій, землі в Україні не простоюють. Сайт "Сьогодні" з'ясував, яку землю продають в країні, скільки вона коштує і наскільки це легально.

Скільки земель в Україні

В середньому на 1000 українців припадає 678 земельних ділянок. Найвищі показники – в Балтському районі Одеської області – 2567,8 земельні ділянки на 1000 осіб, в Макарівському районі Київської області – 2677 ділянок, в Лебединському районі Сумської обл. – 3057,7 ділянки. Найменше ділянок виявилося в Закарпатській області (від 134 до 140 ділянок на 1000 осіб). Загалом на 1 січня 2017 року в Державному земельному кадастрі було зареєстровано 18,3 млн земельних ділянок. З них 87,8% в приватній власності, 6,7% у державній, а 5,5% – в комунальній.

У Держгеокадастрі зазначають, що площа України становить 60,4 млн га, а землі сільськогосподарського призначення займають 42,7 млн ​​га, з них 27,7 млн ​​га припадає на паї. 25,3 млн українців є землевласниками і землекористувачами, а паї є всього у 6,9 млн українців.

Виходить, що майже всі землі, які є в Україні, потрапляють під дію мораторію, адже ділянки сільськогосподарського призначення займають найбільшу площу. А на землі, які не потрапляють під дію мораторію, припадає лише 1,7 млн ​​га.

Незважаючи на це, ринок землі не простоював. Згідно зі звітом Світового банку "Моніторинг земельних відносин", який охоплює період з 2015 по 2017 рр., було здійснено 3,6 млн транзакцій зі зміни власника/користувача земельної ділянки, причому 89,5% з них стосувалися саме сільськогосподарських земель.

Якщо детальніше розглянути структуру транзакцій щодо сільськогосподарських земель, то побачимо, що:

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

• 76,1% транзакцій припадали на оренду;
• 18,3% – на спадщину;
• 3,1% – на купівлю/продаж;
• 1,6% – на дарування;
• 0,8% – на емфітевзис (право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб);
• 0,05% – на іпотеку.

Купівля/продаж сільськогосподарських земель і іпотека припадає на ті ділянки, які не потрапили під дію мораторію. Це ділянки для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва і підсобного господарства.

Де і за скільки продають землю

На сайтах з оголошеннями раз у раз з'являються нові пропозиції з продажу земельних ділянок. Так, аналітики OLX в коментарі сайту "Сьогодні" розповіли, що на платформі за останні три місяці було опубліковано 33,5 тис. оголошень про продаж землі.

"3 з 4 оголошень припадають на землю для житлової та громадської забудови – 25,1 тис. пропозицій (75%). Території сільськогосподарського призначення на другому місці за популярністю – 7 тис. пропозицій (21%). Частка земель під промислові, транспортні потреби і оздоровчого призначення становить до 2%. Менше пропозицій продажу земель водного та лісового фондів", – пояснили аналітики.

Також розподіл по регіонах показав, що найбільше земель продають в Київській області, де налічується 8550 пропозицій, це 25% всіх оголошень України і до того ж дорівнює сумарній кількості оголошень в Одеській (3650 оголошень), Львівській (2600 оголошень) і Дніпропетровській ( 2100 оголошень) областях.

"ТОП-5 закриває Харківська область, тут з травня по липень було 1900 пропозицій, тобто 6%. Найважче купити землі в Миколаївській, Сумській та Кіровоградській областях – там їх продають рідше", – кажуть аналітики.

Середні ціни залежать від розмірів ділянок і їх цільових призначень. Так, лідером виявилися землі промислового та транспортного призначення, де середня ціна по оголошеннях становить 35 тис. доларів за ділянку. Майже вчетверо дешевше коштують території під житлову та громадську забудову та рекреаційного призначення – близько 9,5 тис. доларів.

Землі лісового, водного фондів та території оздоровчого призначення коштують в середньому по 6-6,5 тис. дол. Купівля земель резервного запасу і загального користування, а також площі для сільськогосподарської діяльності, обійдеться в 5 тис. дол. в середньому.

"Вартість відрізняється в регіонах. Наприклад, дорожче купувати в Одеській та Київській областях, тут ціни становлять 16 і 11 тис. доларів. відповідно. У Львівському та Чернівецькому регіонах землі дешевше, 9 тис. дол. в середньому. Укластися в 5 тис. дол. можна, якщо купувати ділянки в Запорізькій, Кіровоградській, Миколаївській та Чернігівській областях", – зазначають в OLX.

А ось в Дніпропетровській, Закарпатській, Івано-Франківській, Херсонській та Харківській областях середні ціни на земельні ділянки становлять 8 тис. доларів.

До слова, згідно з прогнозами Світового банку, якби в Україні скасували мораторій, ціни на продаж землі зросли б до 3-3,5 тис. доларів за га порівняно з нинішніми 1-1,5 тис. доларів.

Читайте також:

Україна готується до запуску ринку землі: як налаштувати роботу державних органів

Наскільки законні земельні операції

Найчастіше операції на ринку землі українці проводять в обхід мораторію.

"У практиці зустрічається безліч механізмів і способів обійти мораторій на землю. Слід пам'ятати, що такі способи не завжди лежать в правовому полі і мають істотні ризики як для продавця, так і для покупця такої земельної ділянки", – розповів в коментарі "Сьогодні" Гліб Ботвінцев, юрист, адвокат Юридичної групи LCF.

Юрист додає, що до найпоширеніших способів відноситься емфітевзис – право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Таке користування має низку істотних відмінностей від договору оренди: відсутність обмеження щодо терміну (зустрічаються договори терміном на 100 і більше років), немає чіткої встановленої форми договору і умов оплати, право користування за емфітевзисом можливо продати третім особам. На практиці власнику землі один раз платять всю суму за весь період користування землею, фактично як за купівлю-продаж. Ботвінцев додає, що до ризиків для покупця слід віднести те, що він не стає власником землі, відповідно, завжди залишається можливість дострокового розірвання договору.

"Довгострокова оренда землі (на 49 років) – один з найпоширеніших способів оформити право користування землею. Після змін в законодавство України договору оренди сільськогосподарських земель полягають тільки через аукціон. Договір підлягає державній реєстрації, а право оренди на відміну від емфітевзису не підлягає продажу. Проте трапляються випадки, коли сторони прописують у договорі оренди обов'язок продати землю після скасування мораторію", – говорить юрист.

Ще один спосіб – договір міни, тобто коли гарна земля сільськогосподарського призначення в кілька гектарів в зручному місці змінюється на кілька соток землі в іншій області. Також українці часто вдаються до того, що укладають фіктивний договір позики під заставу земельної ділянки, який оформляється через розписку.

"По закінченню встановленого терміну позики, "кредитор" в судовому порядку намагається звернути стягнення на земельну ділянку. Надалі земельна ділянка переоформляється на підставі рішення суду", – підсумував юрист.

Як ми бачимо, мораторій зовсім не зупиняє українців здійснювати земельні угоди, та й саме законодавство дає для цього чимало інструментів і можливостей. Проте, суперечки про відкриття ринку землі не вщухають, а старт масштабної реформи анонсують вже цього року.