У Берліні заборонили підвищувати ціни на оренду житла: чи можна так зробити і в Києві

Не більше 9,8 євро за квадратний метр: сенат Берліна на п'ять років заборонив піднімати вартість оренди житла. Це стосується нерухомості, яка була побудована до 2013 року. Нововведення має запрацювати з 2020 року.

Для порівняння, в українській столиці оренда квартири площею 21 кв. м обійдеться мінімум в 6500 грн. Це 11,31 євро за квадратний метр, і це найнижча ціна за однокімнатну квартиру, яку вдалося знайти.

Чи може Київ перейняти досвід Берліна, і чи варто це робити, розбирався сайт "Сьогодні"

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

Навіщо обмежувати вартість оренди житла

У Німеччині менше за половину жителів володіє власним житлом. Решта 58% – орендують. У Берліні цей показник досягає 85%. Тому орендарі об'єдналися в Німецький союз квартиронаймачів (Deutscher Mieterbund), без їх відома не ухвалюється жоден закон, який стосується оренди нерухомості.

Саме ця організація домагалася обмеження зростання вартості оренди житла. За останніх десять років оренда житла в Берліні зросла на 104% – це основний факт, на який посилаються члени союзу. З 2015 року в Берліні не можна піднімати орендну плату більше, ніж на 10% від середньої по району, де розташована квартира. І нещодавно Сенат Берліна схвалив рішення заморозити ціни на ринку на п'ять років. Обмеження встановлюють максимальну вартість оренди квадратного метра у 9,8 євро. Норма стосується житла, яке здавалося в експлуатацію з 2003 по 2013 рік, і не стосується новобудов. Якщо квартира знаходиться в гарному житловому районі, вартість оренда може скласти 10,55 євро/кв.м.

Закон охопить 1,5 млн квартир у Берліні.

/ Фото: Данило Павлов, Сьогодні

Подібне відбувається не тільки в Німеччині. Уряд автономного іспанського регіону Каталонія в травні цього року затвердив указ про регулювання ринку оренди житла. Орендну плату контролюють через офіційний довідковий індекс цін за квадратний метр в тих районах, де ціни на оренду вважаються високими. Указ поширюється на житло площею 150 кв. м і менше. А максимальна ціна не може перевищувати 10-20% від встановленої бази.

Схожі обмеження є в Парижі. Столиця Франції умовно розділена на 80 секторів, в кожному є базова ціна оренди житла для кожного типу квартир. Ця ціна залежить від кількості кімнат, року побудови, а також наявності меблів. Орендар не може встановлювати ціну, більше ніж 20% від базової суми.

А ось в Австрії пішли іншим шляхом – вже кілька десятиліть поспіль в країні активно будують соціальне житло, яке на сьогодні становить 20% від усього житлового фонду Австрії. Це гальмує зростання цін на оренду.

У Києві дорожче, ніж у Берліні

У масовому сегменті вартість оренди житла у Києві така ж, як і в Берліні, тим більше, при нинішньому курсі, відзначають аналітики DOM.RIA. А якщо квартира з гарним ремонтом, в сучасних житлових комплексах, то ціна може бути і вищою.

/ Фото: Анастасія Іскрицька, Сьогодні

Найнижча ціна оренди квартири в Києві, яку сайту "Сьогодні" вдалося знайти на порталах оголошень, – 6500/міс. Це квартира площею 21 кв.м на околиці міста. У перерахунку це 11,31 євро за квадратний метр.

"Мінімальні ціни на однокімнатні квартири у Києві зараз від 7500-8000 грн. Як завжди, восени була підвищена активність у сегменті дешевого житла. За цей період ціни зросли на 10-12%. Зараз попит заспокоївся, і ціни стабілізувалися", – говорить Едуард Базус, директор департаменту Асоціації ріелторів України.

При цьому, існує сегмент житла, за який орендарі готові переплачувати, відзначають аналітики DOM.RIA. Це квартири в сучасних комплексах, з повною інфраструктурою, закритою територією, наявністю парків і озер.

"У нас ціну визначає попит і пропозиція. Якщо орендарі не захочуть платити за такими цінами, то і ціни знижуватимуть. Існує ще одна точка зору експертів: коли повернуть нормальну іпотеку, то активність ринку оренди може скоротитися на 35 – 40%", – каже експерт аналітичного центру DOM.RIA Анатолій Топал

При цьому, Україну не оминула світова тенденція, коли платоспроможні верстви населення віддають перевагу оренді житла, а не купівлі, говорить Топал. Це пов'язано зі спрощенням трудової міграції, небажанням прив'язуватися до одного місця проживання і так далі.

Проте, до європейських показників нам далеко. Якщо в Європі приблизно 60-70% житлового фонду – орендне, то в Україні, за словами колишнього заступника міністра Мінрегіону Льва Парцхаладзе, цей відсоток офіційно не перевищує 5-10%. А 90% ринку орендного житла перебуває в тіні і ніяк не регулюється.

Чи можна в Україні зупинити зростання цін на оренду житла

Заборонити підвищувати вартість оренди у Києві або іншому місті України неможливо. І справа не в тому, що ринок в тіні. Едуард Базус, навпаки, вважає, що ринок оренди житла досить прозорий. Адже житло здається відкрито і договори не потрібно додатково десь реєструвати. Інше питання, що орендодавець сам не платить податки – це порушення податкової дисципліни і це його відповідальність.

"Встановити обмеження в Україні неможливо. І це не тому, що у нас ринок не такий, або попит не задоволений, або ще щось. У нас зовсім інше законодавство. Держава ніяк не впливає на ціни житла – це було б зовсім не ринкове ціноутворення. Паростки соціалізму, які спостерігаються в Німеччині, Швеції, Данії та ще деяких країнах, де регулюються ціни на житло – у нас такого немає навіть в думках законодавців. У нас немає монополії і ринок сам себе відмінно регулює", – коментує Едуард Базус.

Для порівняння, у Києві житло в оренду здають громадяни. А в Берліні, згідно з сайтом Німецького союзу квартиронаймачів, 95% житла в оренду належить приватним компаніям.

Фото: А. Гончаров

Однак в Україні не одноразово порушували розмови про те, щоб будувати державне житло під оренду . Такі пропозиції в уряді висувають щорічно. Будувати житло під оренду екс-міністр регіонального розвитку Геннадій Зубко пропонував ще у 2015-му. Про те, що такий законопроект розробляється, перед звільненням у вересні 2019 року заявляв Лев Парцхаладзе. Пропонувалося будувати муніципальне і державне житло для держслужбовців, плюс, йшлося про житло, яке будуватимуть і здавати приватні забудовники.

Але будівництво орендного житла практично не цікавить забудовників. Нерухомість для оренди потрібно не тільки побудувати, але ще й постійно забезпечувати його експлуатацію, кажуть в "Укрбуді". А сам будинок під оренду викупиться за 30-40 років, поки наймачі платять щомісячно. Це не дозволить почати новий проект відразу ж після завершення попереднього. Будфірми більше зацікавлені в тому, щоб продавати квартири, швидко повертати вкладені гроші і направляти їх на будівництво нових об'єктів.

Нагадаємо, раніше новини "Сьогодні" розповідали про ТОП-засоби, як заощадити на оренді .