Високі ціни і менше житла: як змінився ринок нерухомості в Україні за 10 років

Ринок нерухомості в Україні поступово оживає після ослаблення карантину. Ми вже розповідали про те, що ціни на квартири, найімовірніше, залишаться стабільними і розраховувати на серйозне подорожчання або здешевлення нерухомості не варто. Проте багато експертів були переконані, що після карантину ринок нерухомості серйозно зміниться, адже за час тотального локдауна попит на житло скоротився в середньому на 50%. Нові реалії приведуть до того, що українці прискіпливіше обиратимуть собі житло, шукатимуть квартири і будинки в передмісті, поруч з природою, і віддаватимуть перевагу нерухомості нових форматів.

Ми вирішили подивитися, як взагалі змінився ринок нерухомості в Україні за останні 10 років, чи змінилися уподобання населення і кількість зданих в експлуатацію квадратних метрів. Сайт "Сьогодні" розповідає, як змінився ринок нерухомості в країні за 10 років і що сталося з цінами.

Скільки раніше коштувала нерухомість

Костянтин Олійник, керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG, розповів нам, що 2011 року 1 квадратний метр житла економ-класу коштував в середньому 1230 доларів (9824 грн). Нагадаємо, що курс долара під кінець 2011 року становив близько 7,9 грн. А ось квадратний метр житла комфорт-класу коштував уже 1904 долари (15 210 грн).

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

2014 року доларові ціни на нерухомість впали – 723 долари (11 398 грн) за один квадратний метр в житлі економ-класу і 1230 доларів в комфорт-класі (19 523 грн). Середній курс долара тоді був вище 15 грн.

2016 року 1 кв. м. в різних сегментах коштував 610 доларів (16 511 грн) і 938 доларів (25 396 грн) відповідно. 2019 року 1 кв. м. вже коштував 804 дол. і 1309 дол. (20 031 грн і 32 614 грн відповідно).

"Складнощі у забудовників і проблеми на будівельних майданчиках ("Укрбуд", "Аркада", "Stolitsa Group") призвели до зупинки робіт на деяких об'єктах і перерозподілу сил на столичному ринку: 52,7% ринку контролюють 5 забудовників. Беручи до уваги будівельні афери в минулому ("Еліта-центр", "Уко Груп" Войцеховського), значно зросла лояльність з боку покупців до забудовників з підтвердженою позитивною репутацією, що додатково посилює боротьбу за споживача для нових девелоперів", – каже про головні тенденції останніх 10 років Костянтин Олійник.

Скільки житла є в Україні

За даними Держстату, 2019 року в Україні прийняли в експлуатацію 11 млн квадратних метрів житлових будівель – 125, 9 тис. квартир. У той же час 2010 року ця цифра становила 9,3 млн квадратних метрів – 77 тис. квартир.

До речі, основна частина побудованих квартир розташована в столиці, незважаючи на те, що обсяги будівництва в Києві щорічно скорочуються.

"З 2013 року обсяги будівництва житла в Києві щорічно скорочуються, а основна девелоперська активність перемістилася до населених пунктів найближчого передмістя", – говорить Олійник.

Він додає, що якщо 2013 року було побудовано 19 тис. квартир в Києві, то вже 2019 року ця цифра впала до 17,3 тис. квартир.

Яке житло користується попитом

Андрій Рижиков, СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution, каже, що 10 років тому було умовний поділ на "дорого-багато-еліт-преміум-люкс" і звичайне житло, яке зараз підпадає під категорію економ-клас. За цей час ринок житлової нерухомості України сильно трансформувався і сьогодні сформувався чітко виражений комфорт-клас. Якщо раніше це були поодинокі проєкти, то зараз таких більше половини.

"Покупець все активніше дивиться в бік масштабних проєктів з квартальною забудовою. Люди тепер купують не квадратні метри в квартирі – вони купують інфраструктуру, обслуговування, сервіс, гарні фасади, озеленення, експлуатовані зелені покрівлі, місця загального користування і так далі. Був період, коли стали популярними смарт-квартири, але в перерахунку на квадратні метри ціна смарт-метра була вище, ніж навіть в комфорті-класі. Жити в таких квартирах не дуже комфортно, особливо якщо це сім'я з двох і більше осіб", – каже Рижиков.

Назар Бенч, власник інвестиційно-будівельної компанії "Фенікс Груп", пояснює, що до кризи 2008 року, коли активно працювало іпотечне кредитування, на ринку розбирали практично всю нерухомість, яка будувалася. Ціни по 2-3 тисячі доларів за квадратний метр житла в столиці були нормою і при цьому особливим попитом користувалися великі квартири і будинки, але криза 2008 року внесла свої корективи. Вся нерухомість суттєво просіла в ціні, перестала працювати іпотека, забудовники почали робити акцент на будівництві житла економ-класу, а офісна та комерційна нерухомість завмерли на кілька років.

"Починаючи з 2014-2015 років, на ринку житлової нерухомості почався бум так званих смарт-квартир площею 20-30 кв. м., вартість яких дорівнювала вартості автомобіля. Отже, житло стало ще доступнішим і забудовники в своїх проєктах більшу частину будинку відводили під однокімнатні смарт-квартири. У 2016-2017 роках на економ- і комфорт-клас в Києві сумарно приходилося до 75% житлової нерухомості. З 2017-го відзначається зростання попиту на житлові комплекси комфорт-класу. При виборі інвестувати в той чи інший клас перше місце зайняв рівень комфортності проживання. Як результат, 2020 року – істотно переважають класи "комфорт" і "бізнес", – каже Бенч.

Він додає, що пандемія коронавірусу і карантин сприяли зростанню уваги до заміської нерухомості. Сьогодні перевагу отримали заміські будинки (котеджі, таунхауси), попит на які не збільшувався з часів кризи 2008-2009 років. А тенденція до зростання заміської нерухомості близька і іншим країнам Європи.

"Крім того, сьогодні при виборі житла українці звертають увагу на площу, наявність балкона і/або прибудинкової території. Покупців цікавить рівень енергоефективності ЖК, якість будівельних і оздоблювальних матеріалів тощо. Після банкопаду 2014-2015 років населення вважає за краще зберігати кошти в нерухомості. Це сприяло дуже активному розвитку будівництва не тільки в столиці, але і в багатьох містах України. З огляду на те, що в центральних районах міст залишається все менше вільних ділянок, редевелопмент промислових зон може стати перспективним напрямом в їх якісному розвитку", – зазначає Бенч.

Дійсно, ринок нерухомості в Україні поступово перестає бути києвоцентричним. Так, Юрій Ковальчук, директор будівельної компанії "МАКБУД", генеральний підрядник ЖК "Щастя" в Тернополі, розповів нам, що зараз, звичайно, помітний великий прогрес в кількості споруджуваних об'єктів. Більше людей приїжджають жити до міста, з кожним роком все більше зростає попит – звідси і зростає кількість пропозицій.

"Але, якщо раніше великою популярністю користувався ринок вторинної нерухомості, то зараз ціни на квадратний метр практично зрівнялися, і сьогоднішні інвестори віддають перевагу новобудовам. Ґрунтуючись на загальному попиті – раніше інвестори більше цікавилися однокімнатними квартира, то зараз попит більше пішов на користь дво- і трикімнатних квартир. Тобто прийшов реальний покупець, який хоче поліпшити свої житлові умови. Покупці, які раніше купували однокімнатні квартири для економії або для подальшої здачі в оренду, – практично зникли", – каже Ковальчук.

Про те, які зміни хочуть внести до ринку нерухомості нардепи, дивіться в нашому сюжеті: