Жизненный цикл среднестатистического украинца можно схематически изобразить так: родиться – выучиться – найти работу – жениться/выйти замуж – родить ребенка – купить жилье – тихо умереть. Некоторые этапы можно упустить (женитьбу) или ускорить (например, не обязательно учиться, если дешевле в украинских реалиях купить диплом). И только пункт "купить жилье" неизменно важен абсолютно для всех.
Другое дело, что ценностные основы жилплощади у нас и там ("там" -- это, конечно же, на Западе) диаметрально противоположные. И вопрос не в том, что немцу или французу жилье нужно меньше/больше, нежели украинцу. Просто веками сложившаяся бюргерская система Запада изначально нивелирует потенциальные социальные бунты, предлагая своему потребителю жилье от планки "доступное" до "мечта всей жизни". При этом доступное жилье на Западе не означает, что оно некачественное.
И совсем другая картина с недвижимостью в Киеве. Если рынок недвижимости по объективным кризисным причинам в стране просел, то качество условно доступного сегмента никак не улучшилось. И, тем не менее, в Киеве уже появились мифы, согласно которым недвижимость в столице станет "ближе" к рядовому покупателю.
На данный момент по столице активно бродят несколько "сладких" мифов, а именно:
- недвижимость вот-вот упадет в цене, и чуть ли не за копейки (читай, пару-другую тысячу долларов) можно будет купить квартиру;
- уже сейчас в Киеве можно купить квартиры за 10--15 тысяч долларов;
- на данный момент рынок недвижимости мертв;
- покупать в строящихся домах квартиры нельзя – рискуешь потерять все;
- обвал цен на недвижимость выкинул с рынка спекулянтов и махинаторов.
Изучим эти мифы по порядку. Начнем с первого пункта. Недвижимость в цене, действительно, систематически падает. В среднем на 1% в месяц (что само по себе не так существенно). И на данный момент нет ни единой предпосылки, что эта тенденция измениться. Правда, изменения все же появились. Теперь именно покупатель диктует условия и устраивает смотрины, совершенно не спеша расставаться с деньгами. Но при этом сам рынок недвижимости уже сегодня достиг своего дна. Т. е. ежемесячное падение в 1% может продолжаться еще достаточно долго -- полгода, год, может, и дольше. Однако в любой момент возможен обратный скачок цен (связано это может быть с чем угодно, например, с курсом доллара или принятием земельного кадастра). Иными словами, если у вас есть деньги на квартиру и вам "не горит" ее купить с сегодня на завтра, не спешите покупать. Но не потому, что со временем она станет существенно дешевле, а лишь потому, что рынок позволит не торопясь выбрать по критерию цена/качество лучший вариант.
Второй миф об очень дешевых квартирах в Киеве также несостоятелен. Квартир за 10—15 тысяч в Киеве нет. Это факт. Самые дешевые гостинки "стартуют" от 20--22 тысяч долларов. И при этом такое жилье оказывается проблемным (например, переделанные общежития). Объявления о новостроях за такие (а то и меньшие деньги) несут в себе один нюанс – дом в лучшем случае не сдан в эксплуатацию, а скорее всего, и вовсе не построен. Впрочем, к осени "не убитую" гостинку найти за 20 тысяч скорее всего будет реально, хотя и здесь есть своя особенность. Риэлторы утверждают, что ликвидная недвижимость (в нашем случае та, что продается чуть ниже существующей рыночной стоимости) уходит достаточно быстро. Это означает, что при удаче и сейчас можно "схватить" ту же гостинку за 20 тысяч, но такое жилье необходимо выжидать. Реальный же выбор сегодня в Киеве дешевого сегмента начинается с 30 тысяч.
Третий миф о "мертвом рынке недвижимости" максимально приближен к истине. Рынок, действительно, стоит. Однако здесь все больше зависит от продавцов, чем от потенциальных покупателей. Риэлтер Лариса приводит характерный пример. "По ул. Щорса в элитном новострое продавалась квартира. Стартовая цена – 300 тысяч долларов. Через два месяца хозяин снизил цену до 270 тысяч. Еще через два месяца – до 250. Затем было 240 тысяч, и, в конце концов, он нашел покупателе за 180 тысяч". Это пример того, что человек был настроен продать квартиру, пусть и с чудовищной скидкой. И еще один противоположный пример, только уже с арендой. В 2014 году по ул. Саксаганского сдавалась элитная квартира за 4000 тыс. у.е. в месяц. Иностранцы готовы были взять в аренду ее за три с половиной тысячи, но хозяин отказался. В результате иностранцы нашли себе буквально рядом почти аналогичную квартиру за 2 тысячи. Теперь самое интересное. В текущем 2015 году все та же квартира по Саксаганского выставлена уже по цене 3 тысячи, но ее все равно никто не берет. Все эти примеры говорят о том, что при достаточно тягучем рынке продавать свой товар вполне возможно, но нужно не бояться демпинговать.
Следующий миф – нельзя покупать в строящихся домах недвижимость. Сразу скажем, это ерунда полная. Изначально во все времена покупка в новострое означала существенную экономию средств, а самое главное, покупатель брал абсолютно "свежее" жилье. Другое дело, что махинации в этом направлении достигли просто чудовищных масштабов, особенно за последний год под руководством мэра Кличко и его первого зама-застройщика Никонова. При вкладывании денег в новострой необходимо уяснить несколько принципиальных вопросов:
-- как давно застройщик работает на рынке недвижимости ("знак качества" -- не менее 10 лет);
-- какие объекты и какого объема он сдал в эксплуатацию;
-- сколько в среднем строится застройщиком дом (кирпичный и монолитно-каркасный);
-- были ли ранее случаи недостроя.
"Оживить рынок недвижимости может именно вложение денег в потенциально строящееся жилье, и риск здесь минимальный, если четко разбираться, кто и как его строит. Другое дело, что вкладывать деньги в новострои могут позволить себе только те, у кого они есть в свободном наличии. А вот брать кредит под новострой при сегодняшней клинической банковской системе – это почти самоубийство", -- комментирует ситуацию с новостройками представитель движения "Рух за реформы" Вадим Якимец.
Наконец, последний миф – на рынке недвижимости почти не осталось спекулянтов. Скажем так, если бы их совсем не было, квартиры в Киеве тысяч на пять стоили бы дешевле. Спекулянты в сфере недвижимости – это как коррупционеры среди киевских чиновников: были, есть и обязательно будут. Но при этом от посткризисных спекулянтов, как бы странно это ни звучало, есть своеобразная польза. Схема работы барыг осталась традиционной – купить дешевле -- продать/сдать в аренду дороже, однако появился своеобразный нюанс. Спекулянты на рынке недвижимости чем-то напоминают букмекеров. И те, и другие рискуют своими деньгами, профессионально просчитывая свою выгоду. А потому при определенной сноровке спекулятивные игроки на рынке недвижимости могут стать в определенном смысле флюгером, указывающим, где именно целесообразно с минимальными рисками приобретать жилье.
В завершение приведем своеобразную статистику. Одна достаточно известная риэлтерская компания Киева предоставила нам следующие данные – из 1418 их клиентов-арендаторов элитного жилья в Киеве почти 800 проживает за рубежом (в Швейцарии, Франции, Италии, Канаде и др.). Это говорит о том, что покупают и снимают ЗА ТАКИЕ деньги недвижимость у нас только дураки, а умные люди ПО-НАСТОЯЩЕМУ живут за границей. И уж какому-то немцу объяснить, почему хрущевка с ржавыми трубами где-то на Милютенко стоит столько же, сколько и квартира-студия в Мюнхене на Гогенцоллернштрассе, весьма сложно.
Потребительская инфляция
Учетная ставка
Официальный курс евро
Официальный курс доллара
Международные резервы
Главные темы