Ринок вторинного житла в умовах карантину: п'ять факторів, що впливають на вартість (рос.)

На ценообразование жилья на вторичном рынке в разной степени влияет множество факторов, среди которых – месторасположение, тип дома, состояние квартиры и домовых коммуникаций, уровень развития инфраструктуры и т.д. В этом году немаловажным стал и карантин, который значительно повлиял на трансформацию рынка недвижимости. В условиях самоизоляции люди начали более осознанно подходить к выбору жилья, отдавать предпочтение комфорту и безопасности.

Средняя цена квартир, по данным OLX Недвижимость, на вторичном рынке по Украине в 2019 году составила 25 тыс. долл. за однокомнатную, 36 тыс. долл. – двухкомнатную и 46 тыс. долл. – трехкомнатную. В этом году стоимость недвижимости выросла на 12% в сегменте однокомнатных квартир, теперь за нее просят 28 тыс. долл., двушка и трешка подорожали на 5,5% (38 тыс. долл.) и 8,7% (50 тыс. долл.), соответственно. На фоне пандемии рынок недвижимости замер, но уже в июне ситуация стабилизировалась и цены на вторичку вернулись на докарантинный уровень.

Читайте також:

Купити чи почекати: як вихід з карантину впливає на ринок житла

Какие же факторы больше всего влияют на стоимость жилья на вторичном рынке?

Квадратные метры

Ключевой фактор – площадь и количество комнат. В отличии от первичного рынка, где стоимость за квадратный метр одинаковая для всех квартир, на вторичном рынке квадратный метр небольших квартир стоит дороже, чем двух- или трехкомнатных. Так, по данным онлайн-платформы, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Киеве за первое полугодие 2020 года составила 46 тыс. долл. за однокомнатную, 70 тыс. долл. – двухкомнатную и 99 тыс. долл. – трехкомнатную. Самые низкие цены в июне на покупку жилья были в Деснянском и Святошинском районе – 35 тыс. долл. за однушку.

За первое полугодие 2020 года во Львове средняя цена за однокомнатную квартиру была 37 тыс. долл., двухкомнатную – 51 тыс. долл. и 64 тыс. долл. – трехкомнатную. В Одессе – 29 тыс. долл., 40 тыс. долл. и 53 тыс. долл. соответственно. Если выбирать жилье в крупных городах, то дешевле всего можно приобрести квартиру в Харькове – 23 тыс. долл. за однушку, 33 тыс. долл. – двушку и 41 тыс. долл. – трешку.

Заезжай и живи

Преимущество вторичного жилья в том, что можно найти квартиру сразу пригодную к проживанию. Если первичка, как правило, достается покупателю с голыми стенами, даже без внутренней отделки, то выбирая жилье на вторичном рынке покупатель может выбрать для себя подходящий вариант с ремонтом, а нередко даже с мебелью. В таком случае заезжать в новый дом можно будет сразу после оформления всех документов, без необходимости тратить время на ремонт.

Читайте також:

Українці не зможуть без посередника здати або продати нерухомість: що готують депутати

Технические нюансы

Свою роль при ценообразовании также играет этаж. Больше всего на вторичном рынке ценятся так называемые средние этажи. На первом и последнем этажах стоимость покупки недвижимости, как правило, ниже. На первом — из-за сырости, более высокого уровня шума, а также вопроса безопасности — квартиры на низких этажах чаще подвержены проникновению и взломам. На последнем – из-за возможных проблем с крышей и потолками, а также отсутствия лифта или вероятности его поломки. Тип дома, материал из которого он построен и его возраст также сказывается на стоимости. Кирпичные дома считаются более теплыми и шумоизоляция в них лучше, а потому и стоимость квартир в таких домах, как правило, выше.

Инфраструктурные преимущества

Транспорт, дороги, школы, магазины, парки и спортивные площадки – выбирая жилье на вторичном рынке, покупатель уже будет обеспечен всей необходимой инфраструктурой. Конечно, на первичном рынке застройщики также предусматривают строительство садиков, школ и спортивных площадок, но ввести их в эксплуатацию могут позже, чем сами жилые дома.

Кроме того, вторичное жилье чаще можно найти с удобной транспортной развязкой, для примера, в пешей доступности к метро. Правда, чем ближе к метро, тем дороже. Как показывает практика, стоимость жилья, расположенного далее двух-трех остановок общественного транспорта от станции метрополитена, резко падает в цене.

Фактор сезонности

Существует такое понятие как фактор сезонности при покупке квартиры. Так, например, во Львове наибольшее подорожание квартир происходит в туристический сезон, в Одессе сезонное подорожание приходится на февраль. Для примера, по данным аналитики онлайн-платформы, стоимость однокомнатной квартиры во Львове в феврале держалась на уровне 38 тыс. долл. В апреле, когда действовали жесткие карантинные ограничения и не было туристов, цена упала на 6,5% и составила 35,5 тыс. долл. После смягчения карантина в конце мая цена вновь вернулась к февральской.

Лучшим временем для покупки жилья часто считается конец года – октябрь-декабрь. В конце 2019 однокомнатная квартира в Киеве стоила в среднем 45 тыс. долл., что ниже, чем в начале этого года (49,8 тыс. долл.).

Выбирая жилье на вторичном рынке важно определить критерии, которые являются приоритетными. Возможно, это наличие садика или школы в пешей доступности, парк, спортивная площадка или удобная транспортная развязка. Кого-то в первую очередь волнует вопрос комфорта и безопасности района. Отталкиваясь от выбранных параметров, легче подобрать для себя оптимальный вариант соответствия цены и ваших критериев. Также не стоит забывать про сезонность, благодаря которой можно сэкономить на покупке жилья.