В Одессе цены на жилье не падают, это все доллар!

Открытые источники информации все чаще публикуют объявления о срочной продаже "единичек" за 12—25 тысяч или "двушек" за 20—30 тысяч. Таких цен Одесса не знала, по крайней мере, с 2005 года.

Конечно, эти цифры далеки от средних, но они во многом отражают нынешнее состояние рынка, а также порог, до которого он может обвалиться. Вопрос только в том, продолжится падение или нет? Вопрос непраздный. От него зависит будущее тысяч одесситов — покупателей и продавцов жилья.

Замдиректора АН "Президент" Людмила Соколова не отрицает, что ситуация сложная, однако считает, что все еще может измениться: "На самом деле, квартир, которые продаются в 2—4 раза дешевле прежней стоимости, не так много. Их не более десятка в каждом из районов, на которые риелторы делят город, а по всей Одессе и ста не наберется. Понижать цену продавцов заставляет не только срочность продажи, но и качество жилья. При детальном ознакомлении оказывается, что за 20 тысяч продается, скажем, квартира без ремонта на пятом этаже "хрущевки", где, к тому же, протекает крыша. На хорошую "однушку" цену, как правило, держат".

Деоккупация юга страны – как украинские военные отвоевывают территории

Запрет на передвижение по стране для военнообязанных – все детали

Ракетные удары по мирным украинским городам - июль 2022

Ядерный терроризм россии

Между тем в цене, хотя и разными темпами, падают большинство объектов. С начала года средняя стоимость "вторичного" метра упала на 15—25%, причем большая часть падения пришлась на октябрь-ноябрь. Тогда аналитики связывали это с падением спроса, обусловленным тем, что банки заморозили выдачу депозитов. Этот фактор обусловил "качественное", то есть реальное понижение цены. Но не он один повлиял на цены. "Больше всего по цифрам в объявлениях ударило колебание доллара", — продолжает Лариса Витальевна. — Люди рассчитываются за жилье "американцем", но значительную часть доходов получают в гривне, следовательно, ориентируются именно на нее. Поэтому если квартира стоила 100 тысяч, а теперь — 80, то это не значит, что реальная цена упала на 20%, ведь доллар за это время укрепился на 50%. В общем, не столько подешевело жилье, сколько подорожал доллар".

Подтверждают это и расчеты аналитиков. По данным консалтинговой компании SV Development цены в долларах упали на 20%, а вот в гривнях — выросли на 5%.

НОВОСТРОИ УСТУПЯТ ЕЩЕ. Аналогичная ситуация на рынке новостроев. Большинство объектов держат прежние цены — признанный застройщиками минимум себестоимости составляет 850—1000 "зеленых". Но небольшая часть все же предлагает метр уже по 550—650 долларов. И здесь опять-таки виноват скачок американской валюты. "По нашим оценкам, количество объектов по заниженным ценам составляет 15—20% от всего предложения на рынке, — рассказывает директор Research Development Company Олег Никифоров. — Застройщики этих объектов, как правило, кредитовались в гривне и заключали договора с подрядчиками опять-таки в гривне. Поэтому их стоимость в нацвалюте не изменилась, а в пересчете на доллары упала более чем в полтора раза. Если же предположить, что вскоре восстановится курс 5:1, то "выгодные" метры быстро подтянутся до нормального уровня 850—1000 долларов".

По мнению независимого аналитика Ярослава Цуканова, возможность понизить цены в долларах является серьезным конкурентным преимуществом: "Тем, кто не хочет разделить участь 80% замороженных строек, придется уступать покупателям еще 20—30%. Строители могут себе это позволить, тем более что в ноябре резко подешевели цемент, арматура, рабсила". По оценкам аналитиков, реальные затраты застройщиков снизились сейчас на 15—20%", — уверяет эксперт.

"ВТОРИЧКУ" СПАСУТ КРЕДИТЫ.По мнению Людмилы Соколовой, ситуация на вторичном рынке вскоре должна стабилизироваться. "С начала декабря наблюдается некоторое оживление продаж, связанное с тем, что многие люди успели снять деньги с депозитов, но боятся держать их дома, а потому ищут, куда бы вложить. В последнее время таких клиентов стало гораздо больше. К тому же рано или поздно НБУ снимет или смягчит ограничения по выдаче кредитов и спрос восстановится, а вслед за ним — и цены", — выразила надежду специалист.

Прогнозировать развитие рынка первичной недвижимости куда сложнее. Учитывая неутешительные прогнозы развития украинской, да и мировой промышленности в ближайшие полгода, можно предположить, что цена на стройматериалы продолжит падать. Минимум себестоимости квадратного метра, который еще недавно составлял 850—1000 долларов, теперь достиг 700—800 "зеленых", а в дальнейшем может упасть еще больше. В это время немногие "гривневые" застройщики, которые заключили подрядные договора в нацвалюте, смогут с выгодой для себя продавать метры даже за 500 "зеленых".

КАК МЕНЯЮТСЯ ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ В ОДЕССЕ

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК

Район ноябрь декабрь

Центр 2800 2750
Молдаванка 1300 1250
Слободка 1000 950
Котовского 1000 900
Фонтан 2800 2750
Черемушки 1100 1050
Таирова 1050 1050

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОКСредняя цена предложения/разница с концом ноября (в тыс. долларов за квартиру)

Район 1-ком. 2-ком. 3-ком.
Центр 60/-2 108/-7 148/-12
Молдаванка 52/-4 77/-5 93/-5
Слободка 48/-4 65/-6 91/-7
Котовского 44/-3 58/-4 67/-7
Фонтан 80/-6 125/-8 162/-9
Черемушки 50/-6 67/-7 84/-8
Таирова 56/-3 72/-5 89/-7

Данные: газета "Авизо", риелторские фирмы. Расчеты "Сегодня".

МНИМАЯ РАССРОЧКА

В расчете, что клиенты клюнут, некоторые стройфирмы стали продавать квартиры в еще неготовых домах в рассрочку. Но притом извратили само понятие: рассрочка предполагает, что человек, внеся небольшую сумму, получает товар, пользуется им, а разницу стоимости беспроцентно возмещает в течение нескольких лет. А здесь, уплатив 10—30% первого взноса, остаток инвестор должен погасить помесячно или поквартально до введения дома в эксплуатацию, т.е. покупкой не пользуется, пока целиком не возместит ее стоимость.

"Это не рассрочка, а всего лишь один из графиков погашения платежей, который существовал всегда, а сейчас для рекламы подхвачен многими застройщиками и выдается за новшество, — говорит ведущий специалист по недвижимости компании RED Руслан Кизлайтис. — Реальная рассрочка появится нескоро. Во-первых, у большинства строителей нет денег, чтобы без участия инвесторов возводить дома. Во-вторых, им невыгодно оформлять их на себя — придется платить налоги".

"Единственное новшество в том, что фиксируются цены в гривнях, без права повышения. Но не верю, что такая мнимая рассрочка сильно поможет продавцам неготовых домов оживить спрос", — считает независимый аналитик Ярослав Цуканов.

АРЕНДА ПРОДОЛЖАЕТ ПАДЕНИЕ

Кризис запустил центробежное движение — уволенные и урезанные в зарплатах иногородние покидают Одессу. Они высвобождают сотни наемных квартир, обеспечивая доселе невиданное богатое предложение "дешевки" и снижение цен.

"Сегодня" убедилась: всего за 200—250 долларов несложно снять неказистую "единичку" на окраинах, тогда как два месяца назад по такой цене предлагалась разве что коммуналка в неблагополучном районе и без ремонта, а нормальное жилье стоило 400 "зеленых". Правда, если пересчитать в нацвалюте, то $400 в октябре равнялось 2400 гривен, а нынешние $250 — это 2000 грн. Так что падение пока не столь велико.

Вместе с тем, налицо улучшение качества услуг. Если раньше клиент "бегал" в поисках квартиры, то теперь приходится подсуетиться хозяевам. По словам менеджера АН "Регионал" Елены Малаховой, стремясь привлечь постоянных квартирантов, хозяева сами делают косметический ремонт, а иные даже ставят бытовую технику — от каминов до стиральных машин, проводят интернет, кабельное телевидение. А все для того, чтобы удержать цену.

А вот те, кто опустил цену до 250 долларов и ниже, как правило, не могут предложить качественное жилье. "Не стоит обольщаться такими ценами ,— говорит брокер АН "Лавина" Елена Конопацкая. — Это будет "привет из СССР" — минимум мебели, старая сантехника, плохие обои. Такие квартиры снимают, в основном "заробитчане", заехать семьей и жить там некомфортно. Но можно договориться, чтобы сделать ремонт в счет аренды. Сейчас клиенты условия диктуют, и если так дальше пойдет, до февраля цены и на приличные квартиры упадут на $50—100".

Похожие прогнозы дает и директор АН "Аякс" Денис Егизарян. Он полагает, что даже при стабильном долларе аренда в ближайшие месяцы подешевеет на 10%.

Михаил Мейзерский