Чи не головним з питань, що розбурхують суспільне життя і несуть в собі великий обсяг проблем, які стосуються значної маси населення, є питання створення, функціонування і розвитку системи об'єднань співвласників багатоквартирних будинків. Президент БФ "Соціальний захист дніпрян" Герман Назаренко розповів про особливості створення ОСББ та пов'язаних з цим нюансах.
За формою організації ОСББ дуже близько до відомих ще з радянських часів житлово-будівельних кооперативів, але має суттєві відмінності, особливо з огляду на той факт, що діє в ринковій економіці на відміну від ЖБК.
Як зазначає Герман Назаренко, така форма самоорганізації громадян є очевидно більш прогресивною по відношенню до традиційного обслуговування через ЖЕКи. Об'єднання співвласників багатоквартирних будинків самостійно формують свій бюджет, визначають внески на утримання будівлі, штатний розклад, персональний склад правління і співробітників. Одним з переваг ОСББ Герман Назаренко назвав той факт, що мешканці будинку самі визначають підрядників (вивезення сміття, дезінфекція тощо) і умови роботи з ними, мають реальну можливість впливу на якість послуг, які отримують, самостійно визначають черговість робіт з поточного ремонту будівлі.
Очевидно, що створення об'єднань співвласників багатоквартирних будинків тягне за собою істотне зростання зацікавленості, відповідальності і, як наслідок, зростання ефективності управління спільною власністю, покращує житлово-комунальне обслуговування в цілому. У той же час, відзначає Герман Назаренко, колишній власник зобов'язаний взяти участь у першому постприватизаційному капітальному ремонті будівлі. Таким чином, створення ОСББ "привертає" з місцевого і державного бюджетів кошти на капітальний ремонт будинку.
"В особі таких об'єднань у співвласників з'являється повноцінний представник їхніх інтересів як перед органами влади, так і перед комунальними службами та іншими юридичними особами. Тільки ОСББ гарантовано може отримати прибудинкову територію у власність або в утримання. Наявність такої організації дає можливість позбутися актуальної для багатьох міст проблеми – зведення на прилеглій території додаткових будівель, так званого ущільнення забудови", - каже Герман Назаренко.
За допомогою об'єднань співвласників можливо забезпечити залучення додаткових доходів на утримання будинку з джерел, які раніше не використовувалися або працювали в інтересах інших суб'єктів господарювання. Як зазначив Герман Назаренко, до таких джерел належать оренда підвалів і горищ, інших нежитлових приміщень, у тому числі операторами телефонного, телевізійного та інтернет-зв'язку, парковка у дворі тощо.
У той же час Герман Назаренко відзначає, що новостворені об'єднання співвласників, які стосуються нового житлового фонду, мають істотні переваги перед ОСББ часів сталінсько-хрущовської забудови, які разом з застарілими комунікаціями вимагають на ремонт і утримання значно більше коштів
Загалом, функціонування таких об'єднань співвласників визначається також і рядом побічних явищ, що системно ускладнюють їх роботу.
"Якщо у вас протікає дах, прийшов у непридатність дитячий майданчик або внутрішні будинкові труби – дочекатися коштів на ремонт буде досить проблематично", - говорить Герман Назаренко.
Ще більш серйозною проблемою є безальтернативність багатьох підрядників і низька купівельна спроможність населення. "Цілком реальний варіант, коли новостворені об'єднання швидко нарощують борги перед постачальниками послуг", - зазначає Герман Назаренко. Великі борги (в десятки і сотні тисяч) перед комунальними структурами – типове явище для об'єднань співвласників, які взяли свої будинки на баланс. Суди лягають важким тягарем на організації співвласників будинку. З іншого боку, борги об'єднання співвласників не є боргами її членів і не можуть привести до втрати квартири, підкреслив Герман Назаренко.
"При утворенні ОСББ необхідно брати до уваги ту обставину, що практично в будь-якому будинку від 10 до 30% жителів не є сумлінними платниками навіть квартирної плати, і робота з ними є постійною обтяжуючою обставиною для правління, а для інших жителів – чинником, який веде до погіршення якості житлово-комунальних послуг. Для боротьби з такими неплатниками до статуту організації вже при її створенні можна і потрібно закладати можливість їх відключення від послуг в найкоротші терміни без суду і тяганини. Наявність такої імперативної норми не тільки дисциплінує жителів, але й виключить можливість змови правління і неплатників", – повідомив Герман Назаренко.
На жаль, створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку аж ніяк не здатне вплинути на якість і вартість комунальних послуг. Більш того, в окремих випадках їх якість може погіршитися, а вартість – зрости, оскільки комунальному ЖЕКу легше домовитися з постачальником послуги. Не рідкісні випадки, за словами Герман Назаренко, коли керівникам новостворених об'єднань постачальники висували додаткові вимоги, а спроби домовлятися вели до подорожчання обслуговування будинку. Місцева влада, як правило, рідко втручається в подібні конфлікти.
Гостро стоїть проблема створення і функціонування ОСББ у невеликих, на 10 – 40 квартир, будинках. Герман Назаренко зауважив, що їх бюджету не вистачає для утримання належного штату: голови правління, бухгалтера, двірника, слюсаря і т.д. Часто роль голови такої організації виконує хтось із місцевих ентузіастів на громадських засадах, повністю безкоштовно або за мізерну винагороду. На жаль, кількість таких ентузіастів обмежена і це суттєво гальмує розвиток усього руху.
Не рідкісні випадки, коли ОСББ очолюють нечисті на руку люди, які за рахунок суспільства тільки поповнюють свій бюджет, або люди недбалі, які запускають все господарство. У виняткових випадках це призводить до відключення будинку від деяких послуг. У таких випадках жителі повинні бути готові до подачі відповідних заяв в правоохоронні органи.
Герман Назаренко зазначив, що в існуючих умовах рух по створенню об'єднань співвласників поширюється не рівномірно і не без проблем, хоча законодавець і намагається підштовхнути цей процес. "Вже два з половиною роки як закон вимагає від жителів визначення керуючої компанії, відповідального за надання комунальних послуг у багатоквартирному будинку, якщо там не створено ОСББ. Проте, згідно з даними статистики в Дніпропетровській області, наприклад, було створено: в 2011 році – 204 ОСББ, 2012-му – 116, 2013-му – 55, 2014-му – 22, у 2015-му – 151, а в 2018 році – 250. І хоча Дніпропетровська область є лідером процесу, ОСББ створено в 3 тисячах багатоквартирних будинків, в цілому по країні охоплено на кінець минулого року менше 20% будинків", - розповів Герман Назаренко.
Експерт розповів, що в поточному році в бюджеті Дніпра співфінансування ремонтних робіт в будинках ОСББ і ЖБК передбачено 38 млн грн, це майже на 10 млн грн більше, ніж у минулому році. Але навіть такі цілком позитивні дії місцевої влади не здатні різко змінити ситуацію.
"Щодо становлення і розвитку в країні об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, зазначу, що основною перешкодою бачу навіть не стільки низьку платоспроможність населення і його психологічну неготовність до самоврядування, скільки диспропорцію української економіки, яка виражається в домінуванні монополістів на ринку комунальних послуг", - зазначив Президент фонду соціального захисту дніпрян Герман Назаренко.
Споживча інфляція
Облікова ставка
Офіційний курс євро
Офіційний курс долара
Міжнародні резерви
Головні теми