Едва ли не главным из вопросов, будоражащих общественную жизнь и несущих в себе большой объем проблем, которые касаются значительной массы населения, есть вопрос создания, функционирования и развития системы объединений совладельцев многоквартирных домов. Президент БФ "Социальная защита днепрян" Герман Назаренко рассказал об особенностях создания ОСМД и связанных с этим нюансах.
По форме организации ОСМД очень близко к известным еще с советских времен жилищно-строительным кооперативам, но и имеет существенные отличия, особенно учитывая тот факт, что действует в рыночной экономике в отличие от ЖСК.
Как отмечает Герман Назаренко, такая форма самоорганизации граждан является очевидно более прогрессивной по отношению к традиционному обслуживанию через ЖЭКи. Объединения совладельцев многоквартирных домов самостоятельно формируют свой бюджет, определяют взносы на содержание здания, штатное расписание, персональный состав правления и сотрудников. Одним из преимуществ ОСМД Герман Назаренко назвал тот факт, что жители дома сами определяют подрядчиков (вывоз мусора, дезинфекция и т.д.) и условия работы с ними, имеют реальную возможность влияния на качество услуг, которые получают, самостоятельно определяют очередность работ по текущему ремонту здания.
Очевидно, что создание объединений совладельцев многоквартирных домов влечет за собой существенный рост заинтересованности, ответственности и, как следствие, рост эффективности управления общей собственностью, улучшает жилищно-коммунальное обслуживание в целом. В то же время, отмечает Герман Назаренко, бывший владелец обязан принять участие в первом постприватизационном капитальном ремонте здания. Таким образом, создание ОСМД "привлекает" из местного и государственного бюджетов средства на капитальный ремонт дома.
"В лице таких объединений у совладельцев появляется полноценный представитель их интересов как перед органами власти, так и перед коммунальными службами и другими юридическими лицами. Только ОСМД гарантированно может получить придомовую территорию в собственность или в содержание. Наличие такой организации дает возможность избавиться от актуальной для многих городов проблемы – возведения на прилегающей территории дополнительных строений, так называемого уплотнения застройки", - говорит Герман Назаренко.
С помощью объединений совладельцев возможно обеспечить привлечение дополнительных доходов на содержание дома из источников, которые ранее не использовались или работали в интересах других субъектов хозяйствования. Как отметил Герман Назаренко, к таким источникам относятся аренда подвалов и чердаков, других нежилых помещений, в т.ч. операторами телефонной, телевизионной и интернет-связи, парковка во дворе и тому подобное.
В то же время Герман Назаренко отмечает, что новосозданные объединения совладельцев, относящиеся к новому жилому фонду, имеют существенные преимущества перед ОСМД времен сталинско-хрущевской застройки, которые вместе с устаревшими коммуникациями требуют на ремонт и содержание значительно больше средств.
В общем, функционирование таких объединений совладельцев определяется также и рядом побочных явлений, системно затрудняющих их работу.
"Если у вас протекает крыша, пришла в негодность детская площадка или внутренние домовые трубы – дождаться средств на ремонт будет достаточно проблематично", – говорит Герман Назаренко.
Еще более серьезной проблемой является безальтернативность многих подрядчиков и низкая покупательная способность населения. "Вполне реальный вариант, когда новосозданные объединения быстро наращивают долги перед поставщиками услуг", – отмечает Герман Назаренко. Большие долги (в десятки и сотни тысяч) перед коммунальными структурами – типичное явление для объединений совладельцев, принявших свои дома на баланс. Суды ложатся тяжелым бременем на организации совладельцев дома. С другой стороны, долги объединения совладельцев не являются долгами ее членов и не могут привести к потере квартиры, подчеркнул Герман Назаренко.
"При образовании ОСМД необходимо принимать во внимание то обстоятельство, что практически в любом доме от 10 до 30% жителей не являются добросовестными плательщиками даже квартирной платы, и работа с ними является постоянным отягчающим обстоятельством для правления, а для других жителей – фактором, ведущим к ухудшению качества жилищно-коммунальных услуг. Для борьбы с такими неплательщиками в устав организации уже при ее создании можно и нужно закладывать возможность их отключения от услуг в кратчайшие сроки без суда и волокиты. Наличие такой императивной нормы не только дисциплинирует жителей, но и исключит возможность сговора правления и неплательщиков ", – сообщил Герман Назаренко.
К сожалению, создание объединения совладельцев многоквартирного дома никоим образом не способно повлиять на качество и стоимость коммунальных услуг. Более того, в отдельных случаях их качество может ухудшиться, а стоимость – возрасти, поскольку коммунальному ЖЭКу легче договориться с поставщиком услуги. Не редки случаи, по словам Герман Назаренко, когда руководителям новосозданных объединений поставщики выдвигали дополнительные требования, а попытки договариваться вели к удорожанию обслуживания дома. Местные власти, как правило, редко вмешивается в подобные конфликты.
Остро стоит проблема создания и функционирования ОСМД в небольших, на 10 – 40 квартир, домах. Герман Назаренко заметил, что их бюджета не хватает для содержания надлежащего штата: председателя правления, бухгалтера, дворника, слесаря и т.д. Часто роль председателя такой организации выполняет кто-то из местных энтузиастов на общественных началах, полностью бесплатно или за мизерное вознаграждение. К сожалению, количество таких энтузиастов ограничено и это существенно тормозит развитие всего движения.
Не редки случаи, когда ОСМД возглавляют нечистые на руку люди, которые за счет общества только пополняют свой бюджет, или люди небрежные, которые запускают все хозяйство. В исключительных случаях это приводит к отключению дома от некоторых услуг. В таких случаях жители должны быть готовы к подаче соответствующих заявлений в правоохранительные органы.
Герман Назаренко отметил, что в существующих условиях, движение по созданию объединений совладельцев распространяется не равномерно и не без проблем, хотя законодатель и пытается подтолкнуть этот процесс. "Уже два с половиной года как закон требует от жителей определения управляющей компании, ответственного за предоставление коммунальных услуг в многоквартирном доме, если там не создано ОСМД. Тем не менее, согласно данным статистики в Днепропетровской области, например, было создано: в 2011 году – 204 ОСМД, 2012 – 116, 2013 – 55, 2014 – 22, в 2015 – 151, а в 2018 году – 250. И хотя Днепропетровская область является лидером процесса, ОСМД создано в 3 тысячах многоквартирных домов, в целом по стране охвачено на конец прошлого года менее 20% домов", - рассказал Герман Назаренко.
Эксперт рассказал, что в текущем году в бюджете Днепра софинансирование ремонтных работ в домах ОСМД и ЖСК предусмотрено 38 млн грн, это почти на 10 млн грн больше, чем в прошлом году. Но даже такие вполне положительные действия местной власти не способны резко переломить ситуацию.
"Насчет становления и развития в стране объединений совладельцев многоквартирных домов, отмечу, что основным препятствием вижу даже не столько низкую платежеспособность населения и его психологическую неготовность к самоуправлению, сколько диспропорцию украинской экономики, которая выражается в доминировании монополистов на рынке коммунальных услуг", – отметил Президент Фонда социальной защиты днепрян Герман Назаренко.
Потребительская инфляция
Учетная ставка
Официальный курс евро
Официальный курс доллара
Международные резервы
Главные темы