Іпотека під низькі відсотки: чи стане житло доступнішим для українців

Ще на початку року позику на купівлю житла можна було взяти під 18-20%, а з липня в Україні кілька банків – державних і приватних – вже видають іпотеку під 9-10%. Недорогий кредит має зробити житло доступнішим. Але не зовсім зрозуміло, де банки візьмуть так звані довгі гроші, щоб видавати дешеві кредити на 10-20 років. Адже основне джерело для кредитування – депозити, а їх найчастіше оформляють лише на рік.

Втім, отримати іпотеку все одно нелегко: навчені минулою кризою, фінансові установи вимагають гарантій. Надати всі необхідні підтвердження може далеко не кожен українець.

"Реалії такі, що іпотеку може взяти не кожен громадянин. Може, це і правильно, тому що коли ми кредитували, активне кредитування було з 2005-го по 2008-й, кредит, як то кажуть, видавали всім, у кого є пульс. Сьогодні видають кредити, тільки якщо у вас біла зарплата", – розповідає ріелтер Олена Маленкова.

І це, звичайно ж, не єдина умова. Але про все по порядку. Формально іпотеку під 10% почали давати ще в березні. Але робив це один-єдиний банк. Він припинив видавати на початку карантину, а в квітні відновив кредитування, розповідає заступник голови правління Семен Бабаєв. Загалом іпотек роздали на 55 млн гривень, що в масштабах країни, звичайно, не так багато.

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

"Продукт у нас на 20 років. Ставка – 9,99%, перший внесок – від 25%. Ми беремо разову комісію в розмірі 3%, і клієнт щорічно зобов'язаний платити страховку за заставу. Вартість такої страховки – приблизно 0,3% на рік", – розповідає Бабаєв про умови.

У цьому банку говорять, що іпотечні позики видали майже 70% тих, хто звернувся. Відмовляли претендентам з неофіційними доходами і поганою кредитною історією.

"Чиста кредитна історія дуже важлива. Багатьом відмовляємо через цю категорію. Є багато кредитів, за якими клієнти і не знали, що брали кредити, з їх слів. Це все наслідки попередніх років, з 2008 року, коли почалася криза і клієнти не змогли обслуговувати свої борги", – пояснює Бабаєв.

Іпотеку дають тільки під уже зведене житло – ніяких недобудов, оскільки ризики занадто високі. Особливо з огляду на останні події з "Укрбудом", який заморозив всі свої об'єкти. Та й у цілому повна відсутність гарантій для інвесторів на первинному ринку. Брати в заставу повітря банкіри не хочуть. А як ще назвати порожнє місце або нехай навіть побудований каркас багатоповерхівки за відсутності у вкладників права власності?

"Якщо у всіх розвинених країнах світу, коли ви купуєте у забудовника квартиру – квартиру, а не квадратні метри, – ваші майнові права відразу фіксуються в реєстрі нерухомого майна, то у нас такого немає. Тому і банки не хочуть кредитувати. У вас дуже високий ризик, що забудовник просто його не добудує", – пояснює Маленкова.

Взагалі інвестування в будівництво – суцільна законодавча прогалина. Потрапити в іпотечні програми мають шанс тільки великі будівельні компанії з бездоганною репутацією і власними оборотними коштами. Таких навіть у Києві менше десятка. І квадратні метри від них помітно дорожчі. Ті ж, хто будує економжитло, фінансують його частково за кошти вкладників. Грошових запасів немає. Чиста лотерея.

Відомий столичний забудовник Ігор Ніконов упевнений, що моніторинг банкірів такі компанії не пройдуть.

"Не так все це просто. Зрозумійте правильно, банк дав іпотеку, а забудовник не добудував. І далі що? Всі ці забудовники – вони, звичайно, малобюджетні, у них грошей своїх немає. Отже, вони мусять знаходити тих, хто гарантує їм оплату добудувати... Якийсь соінвестор, якась страхова компанія, яка готова застрахувати цей ризик", – розповідає Ніконов.

І додає: фінустанови вимогливі не тільки до будкомпаній, а й до потенційних позичальників. Державний банк, з яким він співпрацює, видає тільки два-три кредити на місяць. Адже більшість позичальників не можуть підтвердити доходи документами.

Самі забудовники більш лояльні, взяти у них на виплат значно простіше. Однак можливо це переважно до введення будинку в експлуатацію. Це три роки від закладення фундаменту. А значить, потрібно платити великі суми щомісяця, їх не подужає більшість пересічних українців.

А тепер головна заковика нової іпотеки! Ставку в 10% банки фіксують лише на п'ять років. Далі вона стає ковзною. Тобто може зростати.

"Фіксація сьогодні ставки можлива на 3-5 років, не більше. Далі виникає ковзна ставка, яка безпосередньо залежить від сукупного показника середньої ставки за депозитами перших 20 банків України. На нинішній момент ця ставка відносно низька. Але як буде восени, або в наступному році, або через п'ять років, поки досить важко прогнозувати... За песимістичними прогнозами, ставка через 5 років може бути десь 15-17%. Це те, що в середньому ми спостерігали, якщо глянемо на останні кілька років", – розповідає банкір Руслан Співак.

І фіксація на 5 років – це, виявляється, ще не найгірший варіант! Сюрприз чекає в державному банку, який тільки-тільки приєднався до програми і повинен стати драйвером дешевої іпотеки. Замість цього він пропонує зіграти в лотерею. Там іпотеку в 10% дають лише на рік, а потім ставка буде змінюватися і за кілька років може досягти 15%. До того ж щороку доведеться платити додаткові 4%. У підсумку іпотека виходить ніяк не під 10%.

І ще нюанс: щоб підстрахуватися, банкіри можуть вимагати додаткової застави. І можуть оцінити майно на 10% нижче його ринкової вартості.

Читайте також:

Іпотека під 10%: Зеленський хоче "дотиснути" банки

Тим часом у Кабміні продовжують наполягати, що іпотека під 10% незабаром охопить всю країну. Виконавчий директор Незалежної асоціації банків Олена Коробкова додає: що більше перший внесок, то менше ставка.

"Ми проводили багато урядових нарад, розкладали всю ставку за кредитами на складники: скільки повинні заплатити до Фонду гарантування, який апетит банку... Якщо первинний внесок 40%, тоді 8% річна ставка, якщо 30% – то 9%", – каже Коробкова.

І банки, які пропонують такі умови, дійсно є. Втім, іпотека все одно залишається надто дорогою порівняно із Західною Європою чи США. Якщо брати квартиру в кредит на 20 років, переплатити доведеться мінімум в 2,5 раза. А якщо погодитися на ковзну ставку, можна взагалі не вилізти з боргів.

І менше з тим для багатьох українців іпотека – це єдиний шанс купити власне житло. Однак перед тим, як ставити підпис, слід уважно вивчити зміст договору і зважити ризики.

Нагадаємо, раніше Національний банк України (НБУ) знизив облікову ставку до історичного рекорду в 6%. Це сигнал для визначення процентних ставок за вкладами і позиками. Про зменшення вартості кредитів банки поки мовчать, але ось ставки за депозитами вже знижують.