Почім житло: експерти назвали ціни на квартири в новобудовах по всій Україні

Коли заходить мова про ринок новобудов, в пам'яті нас дуже швидко спливає справа Анатолія Войцеховського. Обидва київських експерти, з якими ми говорили про цю тему, висловилися практично одними і тими ж словами. "Це перша ластівка, – сказав аналітик департаменту маркетингу консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький. – Потім буде ще один, потім наступний". "Шахрайство з документацією на дозвіл будівництва не закінчується нічим хорошим. Потім буде ще не один "Войцеховський", – ніби підслухав попередню розмову голова Київського відділення Асоціації фахівців з нерухомості (АФНУ) Дмитро Корчин. Це очікування "продовження банкету" багато в чому визначає настрою на ринку.

НА ПІВНОЧІ ВСЕ СПОКІЙНО

А ось на північ від столиці народ ніякими "еліт-центрами" не ляканий, і прийдешнє обвалення будівельних пірамід його не лякає – через відсутність цих самих пірамід, принамні у їх вкрай безсоромній київській формі. "Поки у нас не було випадку, щоб люди вклали гроші і не могли отримати квартиру або забрати свої гроші назад, – говорить керівник чернігівського АН "Хатинка" Михайло Омельченко. – Принаймні за останні 6-7 років я нічого подібного не чув". При цьому нове житло в Чернігові будується досить активно, ціни на квадратний метр в новобудові – 8,5-14 тис. грн в залежності від поверховості, місця розташування будинку та інших параметрів. Помітних цінових зрушень в зв'язку з приходом осені тут не чекають.

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

СУСІДИ. У сусідніх з Черніговом Сумах житло також зводиться досить активно. "Будується багато, – каже голова Сумського відділення АФНУ Олена Шульга. – І котеджні містечка, і багатоповерхові будинки. В основному роботи ведуть кілька забудовників, які на ринку по 10-15 років. Показали вони себе добре, тому купують у них без побоювання". Нещодавно в місто зайшов ще один відносно великий забудовник зі сторони. За словами Олени Шульги, у нього квартири поки беруть не дуже активно. Є і більш дрібні забудовники, але вони в основному зайняті будівництвом котеджних селищ і таунхаусів. Це стало актуально рік тому – на околицях міста нарешті виділили великі масиви під малоповерхову забудову.

Ціни на квартири у багатоквартирних будинках в Сумах лежать в діапазоні 8,5-13 тис. грн за кв. м. "У нас ціни змінюються хвилеподібно, – розповідає Олена Шульга. – Влітку – затишшя, і ціни мінімальні. А ось перед Новим роком ринок пожвавлюється, все розкуповується, і ціни підвищуються".

ЛЬВІВ: БУДУЮТЬ БАГАТО І БЕЗ СКАНДАЛІВ

У західному регіоні найбадьоріший ринок нерухомості – у Львові. Схоже, за своєю динамікою розвитку він поступається тільки столичному. "У Львові багато новобудов, багато пропозицій. При цьому будують різні компанії – і львівські, і ті, що зайшли з інших регіонів", – розповідає голова львівського відділення АСНУ Андрій Борисов. – До травня цього року був присутній активний попит, рази в три вищий, ніж на вторинному ринку. За літо статистики поки немає, та це й не показовий сезон".

У Львові зберігається попит на елітний новобуд у хорошому місці.

БЕЗ ШУМУ. Від великих скандалів львів'яни поки не страждали, оскільки основну роботу там ведуть великі, перевірені забудовники. А маленькому і не дуже авторитетному девелоперу важко отримати гарне місце. До того ж у Львові в центрі місця мало, і розгулятися особливо ніде. "Якщо в центрі вдається втиснути односекційний 5-поверховий будинок, те він іде через "своїх", – стверджує Андрій Борисов. – Зберігається попит на елітний новобуд в хорошому місці – такому, що фактично навіть не треба працювати службі продажів". А в своєму колі влаштувати масштабне "кидалово" якось і не з руки. Крім того, від неподобств на манер київських навіть на великих окраїнних будівництвах львів'ян, можливо, оберігає і їх традиційне небажання купувати квартири на стадії фундаменту або близьких до нього. Тут вважають за краще вкладати в майже готові квартири.

ЦІНИ. Якщо ціна за будинок в центрі становить приблизно $1 тис. з невеликим за квадратний метр, то йдуть такі квартири досить швидко. Не продаються поки кілька будинків, оскільки там поставлена ціна 37 тис. грн (тобто більш ніж 1,5 тис. доларів) за квадратний метр. Але як тільки там ціну знизять до $1200-1300 за "квадрат", підуть продажу і там, вважає Борисов. Квартири у віддалених від центру районах продаються приблизно за $580/кв. м.

НЕ ІДЕАЛЬНЕ. Хоча на гучні скандали Львову поки "не щастить", свої веселуни діють і тут. Будинки, що будуються з перевищенням поверховості, тут не рідкість. Є вже і рішення суду про знесення деяких найбільш нахабних будівель. До якості будівництва теж є претензії. "Великі забудовники – заробітчани, управи на них немає", – зауважує Борисов.

ХАРКІВ І ПОЛТАВА: ПРОБЛЕМИ Є

Ще одне місто, яке поки не налаштоване слідувати столичному прикладу, – це Харків. "У нас в 2000-х теж була практика, коли починали будувати, а ближче до закінчення отримували документи. Зараз система налагоджена, починають роботи тоді, коли є вся дозвільна документація, – стверджує голова Харківського регіонального відділення АФНУ Олексій Попов. – Та якщо до кризи 2008 року в Харкові було близько 26 будівельних компаній, то на сьогодні – п'ять в кращому випадку. Причому це забудовники зі стажем в десятиліття".

ПОПИТ. На думку Попова, новобудови цікаві покупцеві, якому немає необхідності прямо зараз в'їжджати в квартиру, особливо на тлі нинішньої заклопотаності подорожчанням теплоносіїв. Адже в новобудовах і зовсім інший рівень енергозбереження, і теплові лічильники стоять, як мінімум по одному на будинок. Якщо ще забудовник і будує досить швидко, то його квартири розкуповуються на стадії будівництва, можуть навіть з'являтися черги з клієнтів. Правда, це більшою мірою стосується дешевого житла. Що стосується майбутнього, то багато що залежить від ситуації в зоні АТО – вона занадто близько від Харкова, тому будь-яке загострення там відбивається в підвищенні тривожності харків'ян і зниженні їх бажання вкладати заощадження в нерухомість.

За даними ринкового огляду за липень харківській компанії "Проконсул", покупці тут віддають найбільшу перевагу одно- і двокімнатних квартирам в будинках економ- і комфорткласу вартістю до 10-12 тис. грн/кв. м і до 12-15 тис. грн/кв. м відповідно. Середня ціна "квадрата" в будинку бізнес-класу – 21 тис. грн, преміум-класу – 28,2 тис. грн.

ПОЛТАВА. Але не по всій Україні, крім столиці, на ринку первинної нерухомості безпроблемно. Наприклад, за словами власника АН "Полтавська нерухомість" Ігоря Лебедика, в цьому місті складається ситуація, в чомусь аналогічна київській. "Забудовник просто хоче втриматися на ринку. У нього є зобов'язання, а грошей закінчити об'єкти немає, – розповідає ріелтор. – І він за рахунок нових майданчиків намагається закінчувати раніше розпочаті. Ми спостерігаємо ефект піраміди". Причому полтавці вже переживали досвід, що зближає їх з киянами: у них були історії, коли забудовники одну і ту ж квартиру продавали кільком покупцям. Квартири тут не такі вже й дешеві: ціна квадратного метра перебуває в діапазоні 9-18 тис. грн.

КИЇВ МНОЖИТЬ БУДІВНИЦТВА

Згідно з ринковим огляду ІАП "Столична нерухомість", в липні цього року середня вартість "квадрата" в столичних новобудовах склала 23 881 грн, що на 0,4% менше червневої ціни і на 6,7% дешевше, ніж роком раніше. Але це в середньому – дехто дешевшав веселіше. Наприклад, за даними порталу domik.ua, наймасовіший об'єкт на ринку – однокімнатна квартира – за півроку в доларовому обчисленні подешевшала на 8,6%, а в гривневому – на 15,4%.

Зрозуміло, що за "середньою температурою по лікарні" можуть ховатися абсолютно різнобічні рухи. Так, ціна квадратного метра в липні була знижена в 17 новобудовах, причому діапазон зниження досить широкий: від 200 до 1500 грн. Зате в 16 новобудовах, за даними "Столичної нерухомості", ціна, навпаки, зросла – на 200-1500 грн за кв. м. При цьому з початку року в столиці розпочато продаж квартир приблизно на 30 нових або "розморожених" об'єктах. А кількість угод – приблизно в півтора рази вища, ніж роком раніше.

В цілому, якщо дивитися на ці цифри, то складається оптимістична картина спокійного і впевненого виходу ринку з кризи. А ще варто врахувати, що літо – традиційно сонний, якщо не мертвий сезон на ринку нерухомості. Виходить, з приходом осені варто очікувати збільшення активності (а з ним і невеликого зростання цін)?

НЕВИЗНАЧЕНІСТЬ. "Якщо не буде гучних скандалів, то і на ринку ніяких змін відбуватися теж не буде, – каже Сергій Костецький. – Ціни залишаться приблизно сьогоднішньому рівні. Зрозуміло, що собівартість будівництва зростає рентабельність падає, але при підвищенні цін забудовники втрачають покупців. Тому вони будуть намагатися тримати цінову планку. Сезонне підвищення відбудеться, але не істотне, в межах 10%. Також потроху, квартир на 50 в місяць, буде рости кількість угод". Інша справа, що існує серйозний ризик, що скандал з Войцеховським матиме продовження. І в цьому випадку поведінку ринку прогнозувати складно.

ПІВДЕНЬ: УРОЖАЙ НА ДОПОМОГУ

Найвеселіший ринок нерухомості – в Одесі. І тут теж не обходиться без будівельних скандалів, але як же вони не схожі на київські! То аквапарк довго будують, то залишки дитячого садка хочуть закатати під бетон, то "хату одружень" місцева влада зводить незаконно. Ні тобі натовпів "кинутих" інвесторів, ні тобі 17-поверхівки, що раптово з'явилася замість заявленої будівлі в три поверхи. Громадськість звикла дружно кидатися на будь-якого забудовника при першій підозрі, що він тільки може якось порушити затверджені плани і тим самим завдати шкоди місту. Як би там не було, в цьому році квартири в одеських новобудовах розходяться досить активно. При цьому ціни тут ніяк не назвеш низькими. Так, за даними порталу domik.net, на початок серпня середня вартість "квадрата" в однокімнатній квартирі становила 21,5 тис. грн, а в двокімнатних із роздільними кімнатами – 22,2 тис. грн.

ХЕРСОН. Зовсім інша ситуація в Херсоні. "Не сказав би, що у нас тут активно будуються, – говорить керівник херсонської компанії "Смарагд" Олег Романюк. – Працюють два-три місцевих забудовника, довіру до якості забудови яких вже втрачено. А іногородні компанії до нас поки не пускають". Ціни в Херсоні стартують від 8 тис. грн за кв. м. При цьому активність на ринку потроху зростає. "Ми аграрна область, а зараз йде збір врожаю, він хороший, і ціна на нього непогана", – каже Романюк. А раз так, то у людей з'являється більше грошей і більше оптимізму для покупок.