Смарт-квартира в Киеве – за сколько можно купить самое дешевое жилье и какие тут есть опасности

Однокомнатные квартиры всегда пользовались повышенным спросом. Но в последние годы их строится значительно больше, чем раньше. Причем появилось достаточно предложений так называемых "смарт-квартир" – площадью гораздо меньше обычных однокомнатных и, соответственно, более дешевых.

Как правило, смарт-квартира – это квартира площадью от 18 до 30 квадратных метров. В США и Америке такое жилье появилось еще в минувшем веке и называется более точно: микроаппартаменты. У нас же прижилось название "смарт" (smart в переводе с английского значит "умный"), что в данном случае может означать лишь одно: чтобы разместить на 18 или даже 25 "квадратах" все необходимое, нужно хорошенько пофантазировать.

При средней зарплате на смарт-квартиру можно накопить за два года

На сайтах объявлений о продаже недвижимости можно найти варианты меньше чем за 300 тысяч гривен.

Деоккупация юга страны – как украинские военные отвоевывают территории

Запрет на передвижение по стране для военнообязанных – все детали

Ракетные удары по мирным украинским городам - июль 2022

Ядерный терроризм россии

Однако такие квартиры, как правило, имеют проблемы с документами. Либо еще не оформлены по каким-то причинам, либо строительство заморожено. Также это может быть дом до 5 этажей, который по документам не является многоэтажным (например, строится в зоне частного сектора). А иногда и вовсе нежилое помещение переделывают под маленькую квартирку, и тогда оформить документы на такое жилье будет непросто, если вообще возможно.

Данные ЛУН

Цены на беспроблемные смарт-квартиры в строящихся домах стартуют от 450 тыс. грн. Как правило, это дома на окраинах города. И площадь квартир в них – не более 25 кв. м. Но при средней зарплате в Киеве более 18,5 тыс. грн на такую квартиру можно собрать за два года, даже не прибегая к банковскому кредиту.

Многие застройщики разрешают сразу внести только стартовый взнос в размере от 20 до 50%, а остальную сумму можно вносить по частям в течение года или двух лет, пока строится дом. Получается, что можно выбирать квартиру, когда собрано только порядка 125 тыс. грн, а остальную сумму собирать уже после оформления документов или же взять как банковский кредит.

Изнутри смарт-квартира представляет собой open space – открытое пространство с отгороженным санузлом.

Фото из частного объявления о продаже недвижимости

С помощью грамотной планировки такое пространство можно превратить в квартиру-студию. Например, вот так:

Спрос остается высоким

Как рассказывает аналитик консалтинговой компании "SV Development" Сергей Костецкий, смарт-квартиры начали активно строиться после "банкопада".

"Тогда люди начали снимать со счетов свои сбережения, им возвращали по 200 тысяч гривен. Соответственно, у них на руках появилось много денег. Но это были небольшие суммы, на покупку больших квартир их не хватало. И застройщики начали строить небольшие и дешевые квартиры", – говорит Сергей Костецкий.

Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Юрий Пита отмечает, что бум на смарт-квартиры в последнее время пошел на спад.

"Это связано с тем, что покупатели жилья нуждаются не только лишь в 4 стенах, а еще претендуют на мало-мальские комфортные условия для жизни. Поэтому смарт-квартиры стоит оценивать не как специфическое направление на рынке недвижимости, а как "опцию" для тех, кто нуждается в жилье, но не имеет для этого достаточных финансовых возможностей. Смарт-квартиры – это жилье для молодой аудитории. Немаловажный плюс таких квартир, что большинство из них предлагается, как правило, с ремонтом, что позволяет покупателю сократить расходы и время на этот процесс. Поэтому востребованность таких квартир будет всегда. И при развитии ипотечного кредитования, спрос на такие квартиры может существенно увеличится", – объясняет он.

В то же время Сергей Костецкий утверждает, что спрос на смарт-квартиры по-прежнему высокий.

"Во-первых, платежеспособность украинцев остается невысокой. А во-вторых, ужесточившееся антикоррупционное законодательство и финмониторинг заставляют покупателей недвижимости объяснять происхождение денег, и с небольшими суммами это сделать проще", – аргументирует он.

В любом случае смарт-квартиры остаются самым доступным жильем на сегодняшний день. По оценкам Юрия Питы, среди всех сделок на первичном рынке 10-12% приходится на смарт-жилье площадью до 30 кв. м, на вторичном рынке – 7-10%.

Застройщикам невыгодно строить смарт-жилье

По информации АСНУ, сегодня в строящихся объектах эконом-класса 15-20% площадей приходится на смарт-квартиры, а объектах комфорт-класса – 5-10%.

"Ни в бизнес-категории, ни тем более в премиальном сегменте смарт-квартир вы не найдете. Но есть примеры в строящихся жилкомплексах, где однокомнатные квартиры площадью 45-46 кв. м можно перепланировать под две равных по площади смарт-квартиры. Естественно, такое предложение возможно только на ранних стадиях строительства и рассчитано прежде всего на тех инвесторов, которые впоследствии планируют сдавать такое жилье в аренду", – говорит Юрий Пита.

Сергей Костецкий говорит, что строить смарт-жилье застройщикам невыгодно.

"Чем меньше квартира, тем больше с ней проблем. Ведь под каждую нужно проводить коммуникации, предусматривать вход и т. д. С этой точки зрения для строителей выгоднее продавать многокомнатные квартиры. Но более высокий спрос – именно на маленькие квартиры. Их сразу же разбирают, притом зачастую – сами застройщики, а потом перепродают за более высокую цену", – говорит Сергей Костецкий.

Очевидно, по этой причине купить хорошую смарт-квартиру на первичном рынке действительно трудно. То есть трудно купить квартиру с балконом и в доме, который расположен в хорошем месте. Кстати, в последние годы площадь смарт-квартир несколько увеличилась.

"За несколько лет существования смарт-квартир их средняя площадь стала больше на 3-5 квадратных метров. Если раньше строились квартиры по 18-25 кв. м, то сейчас – от 25 до 28-30 кв. м. Увеличение площади во многом связано с изменением государственных строительных норм (укр. – ДБН, – ред.). Согласно этим нормам, расчетная площадь жилья на одного человека должна составлять не менее 22,5 м2", – рассказывает Юрий Пита.

Почему смарт-квартиры – не то же самое, что "гостинки"?

По своим параметрам большинство смарт-квартир – те же самые "гостинки" в старых домах. Небольшие по площади, без балкона, с совмещенным санузлом.

Тем не менее Сергей Костецкий считает, что сравнивать смарт-жилье с гостинками даже некорректно.

"В гостинках ванная – полтора метра, кухня – метра четыре. Это "курятник", и такое жилье уже не строят. В смарт-квартирах высокие потолки, санузел намного больше, а вместо тесной кухни и маленькой комнаты – открытое пространство, которое можно удобно спланировать. Например, современная тенденция – отделять небольшую спальню, до 10 кв. м, а остальное пространство отводить под кухню-гостиную. И немаловажно, что смарт-квартиры находятся в новых домах, с нормальными коммуникациями", – рассказывает Сергей Костецкий.

Почему украинцы считают недвижимость одним из лучших вариантов сохранения средств, смотрите в сюжете: