укр
Главная Новости экономики Новости недвижимости
12 Апреля 2011, 12:43  Версия для печати  Отправить другу
×
Сделок по жилью стало больше, но цены продолжают сползать вниз http://www.segodnya.ua/img/article/2449/0_main.jpg http://www.segodnya.ua/img/article/2449/0_tn.jpg Недвижимость Что сейчас происходит на столичном рынке жилья.
Рынок жилья в Киеве немного оживился
Рынок жилья в Киеве немного оживился

Сделок по жилью стало больше, но цены продолжают сползать вниз

Что сейчас происходит на столичном рынке жилья.

Завершился первый квартал этого года. Согласно докризисным законам жанра, закончился он на оптимистичной ноте весеннего оживления на рынке жилья — по данным АН SV Realty, в марте на вторичном рынке столицы была продана 731 квартира, а в феврале — 658. А второй весенний месяц обещает быть еще веселее — по крайней мере, первая декада апреля, по мнению ряда специалистов, вселяет такие надежды. С другой стороны, если сравнивать с результатами прошлого года, то, наоборот, сделок за квартал стало меньше. Так, по данным SV Realty, с 1 января по 1 апреля 2011 года на вторичном рынке Киева было совершено 1794 сделки купли/продажи квартир, а по итогам 1 квартала 2010 года было продано 2120 квартир.

Читайте также: Аренда жилья в Киеве стоит на месте

Впрочем, оценки и прогнозы в нашей стране — дело, скорее, врожденного оптимизма и пессимизма профессионалов, поскольку официальной статистики на рынке недвижимости как не было, так и нет. "Никто все равно не знает, как оно на самом деле в масштабах всего рынка, — говорит риелтор Сергей Палащенко. — О состоянии продаж можно судить в БТИ, когда встречаешь там коллег. Прямо, конечно, никто ничего не скажет, но по выражениям лиц многое понять можно. Вообще, коллеги настроены более оптимистично, чем раньше. О начале года говорили, что это было кошмарно. А сейчас, мол, ничего, можно работать".

ДАВИТ ВНИЗ. Как ни разнятся оценки текущего положения на рынке относительно основных факторов, работающих на его "разогрев" или "охлаждение", у специалистов наблюдается почти полное согласие. Когда говорят о помехах росту, среди "хитов" называют "подарки" для малого и среднего бизнеса, заложенные в Налоговом кодексе, и всю практику закручивания гаек и выкачивания денег из предпринимателей. "Представители малого и среднего бизнеса были основными покупателями на наиболее массовых сегментах рынка жилья, — говорит директор риелторской компании "Золотые ворота" Алексей Холмецкий. — Часто именно эти люди давали первоначальный толчок цепочкам сделок — после этого шла реакция, кто-то съезжался, кто-то разъезжался. Но сейчас они переживают очень тяжелые времена, им не до недвижимости. Если все будет продолжаться в том же духе, мы можем скоро получить снижение активности на рынке". Свою негативную роль, считает Президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов, играет и постоянное повышение тарифов на электроэнергию и "коммуналку". Недвижимость становится все дороже содержать, поэтому и приобретать ее без крайней необходимости желающих все меньше и меньше. "Я думаю, что ценового дна мы еще не достигли, — говорит специалист. — Если ничего не менять, рынок будет "спускаться", пока все не развалится. Стремление собрать с людей денег любой ценой ни к чему хорошему не приведет".

Неприятным подарком для многих продавцов квартир стала норма Налогового кодекса, по которой, если правоустанавливающим документам на квартиру менее 3 лет, ее продажа облагается налогом в 5% от стоимости (дополнительно к госпошлине в 1%). "Мы с коллегами как-то прикидывали, — говорит Сергей Палащенко, — из десяти сделок шесть — как раз из категории "свежего" наследства". Причем, если вы унаследовали и продаете часть квартиры, то, как разъясняют сейчас нотариусы, 5% надо платить не со своей доли, а со всей стоимости квартиры. По словам специалистов, эту норму имело смысл вводить до кризиса, чтобы как-то ограничить спекулятивные сделки. Сейчас же спекулятивных сделок нет, поскольку цены стоят на месте, и эта норма просто тормозит работу рынка.

ТЯНЕТ ВВЕРХ. Активизации способствует старая болезнь нашей экономики — отсутствие достойных путей для инвестирования денежных накоплений. "Это связано с недоверием к банковской системе, — утверждает гендиректор АН "Альянс-Брок" Андрей Сокур. — Во время банковского кризиса много было снято со счетов, часть вернули, часть осталась на руках. И ни на рынок ценных бумаг обыватель не понесет свои деньги, ни в золото не будет вкладывать, ни в драгоценные камни. Самым стабильным сегментом для вложения и сохранения средств в долгосрочной перспективе есть недвижимость". Алексей Холмецкий обращает внимание на то, что в последнее время ставки банковских депозитов в валюте снизились до 7%, а то и меньше. "Если говорить о долгосрочных вложениях, — считает риелтор, — то недвижимость в итоге принесет больше". Другое дело, что таких лишних денег, которые хотелось бы инвестировать с дальним прицелом, у народа сегодня не так уж и много.

СТРОЯТ ЗА СВОИ. Где наблюдается рост активности, так это на первичном рынке. В недостроенных домах за первый квартал продалось 484 квартиры (264 в марте, в феврале — 126), а в прошлом году за такой же период — 384 квартиры. По мнению ведущего специалиста SV Development Сергея Костецкого, это связано с тем, что люди отходят от "кризисного" шока и начинают возвращаться на рынок. Важно, что сейчас застройщики цены особенно не "ломят", поскольку часто не зависят от конечного покупателя и его денег, строят за деньги инвестора или банковские кредиты. Ну а покупателей привлекают по ходу работ.

ПОКУПАТЕЛЬ В ЗАСАДЕ

По наблюдениям специалистов, рыночная стратегия покупателей сегодня напоминает охотничьи повадки хищников засадного типа.

"Многие, кому не сильно "жмет", ждут каких-то выгодных вариантов, — рассказывает Михаил Полынцев. — Время от времени на рынке появляются квартиры по цене ниже рыночной, хотя их и немного". Вот тогда покупатель и "выскакивает из засады". Сколько таких "охотников" притаились с деньгами под подушкой, не сможет сказать никто. С одной стороны, эта тактика способствует снижению цен.

"Покупается самое дешевое, остальное ждет того момента, пока на него снизится цена. Поэтому цены медленно, но уверенно ползут вниз, — говорит Алексей Холмецкий. — К примеру, была цена в $55 тыс., глядишь — а уже хотят $54 тыс.". Самые дешевые сделки в марте, которые отмечали наши собеседники, — $35—$38 тыс. за 1-комнатные гостинки, хрущевки — под 40 тыс. "В Соцгороде, районе Ленинградской площади, можно было приобрести "двушку" за 54 тыс. — даже $53 тыс. можно выторговать", — говорит Алексей Холмецкий.

С другой стороны, по мнению Андрея Сокура, эти выжидающие в засаде покупатели могут сыграть и на повышение цен. Конечно, если в политике все будет стабильно, с экономикой тоже все более-менее в порядке, покупателям надоест ждать понижения цен, активность будет расти, а за ней и цены понемногу потянутся. "И если будет отслеживаться небольшое, но стабильное повышение цен, — говорит Андрей Сокур, — то многие из ожидающих покупателей, увидев эту картину, захотят прыгнуть в последний вагон уходящего поезда. Чем спровоцируют ажиотаж, который, в свою очередь, вызовет прыжок цен". Специалист считает, что при таком сценарии можно ожидать скачка цен и на 40—60%.

Впрочем, наиболее вероятным представляется разделяемый большинством специалистов прогноз, что в течение ближайших месяцев цены будут оставаться стабильными. Это касается как вторичного, так и первичного рынков.

РЫНОК ЖИЛЬЯ: ПОРТРЕТ В ЦИТАТАХ

"Мы видим определенное оживление на вторичном рынке — заявок стало больше процентов на 15. Сделки проходят активнее, поскольку ипотечное кредитование становится чуть доступнее. С другой стороны, хотя мы говорим о том, что ипотечный рынок начал работать, массового кредитования нет". Михаил Полынцев, аналитик АН "Новый адрес"

"Рынок стабилизировался, количество сделок где-то немного выросло, где-то снизилось — в целом, осталось примерно на том же месте". Сергей Костецкий, ведущий специалист компании SV Development

"По сравнению с февралем и предыдущими двумя годами, март был хороший. А первая неделя апреля — просто суперовая". Андрей Сокур, генеральный директор АН "Альянс Брок"

"Мы напрасно ожидали повышения активности. А раз активность низка, то и цены снижаются". Александр Рубанов, Президент Союза специалистов по недвижимости Украины

ЖИТЕЙСКИЕ ИСТОРИИ

"СКАЗАЛА ЦЕНУ — И ТОЧКА". На Трехсвятительской, где регистрируют свои права собственности счастливые обладатели квадратных метров, мы познакомились с уже киевлянкой Светланой Р. Она принесла на регистрацию договор купли 1-комнатной квартиры. "Вначале целилась на скромную однокомнатную квартиру за $53—54 тыс. Но риелторы каждый раз предлагали за такие деньги уж больно захудалые варианты. Комнатка 12—14 кв.м, кухня — 5 кв.м. Ну зачем мне такое? — вспоминает Светлана. — Тогда я решила не покупать ерунду, а подкопить еще денег. Благо, рынок стоит (что полгода, что сейчас цены одинаковы), можно было не торопиться с покупкой. Плюс к тому я главный бухгалтер. Поэтому могла себе позволить откладывать каждый месяц по тысяче долларов. В итоге, за полгода накопила $6 тыс. и взяла еще на своей фирме беспроцентную ссуду в $10 тыс. Получилось 70 "штук". За эти деньги я могла уже рассчитывать на хорошую однокомнатную квартиру в новых домах. Пересмотрела несколько вариантов. Обращала внимание только на те, что сданы в эксплуатацию, а на руках у хозяев были документы. В итоге понравилась мне "единичка" на Академгородке в 2-летнем доме от известной стройкомпании. Но хозяева за нее хотели $67 тыс., плюс надо было еще отстегнуть риелторам 5% от этой суммы, плюс нотариусу заплатить. Я тогда четко решила: одалживать больше не буду, и сказала: "Я готова купить эту квартиру хоть сегодня. Но на все про все у меня есть только $70 тыс.". Хозяева, увидев реального покупателя, скинули мне ровно столько, что я со всеми допплатежами уложилась в эту сумму".

"ИЩИТЕ ПОДРЯДЧИКОВ". Владимир Г. также на днях зарегистрировал свою покупку 3-комнатной квартиры на Троещине. "Теперь у меня 90 квадратных метров счастья, которые обошлись мне всего в $90 тыс., — улыбается Владимир. — Причем дом введен в эксплуатацию, а квартира находится в состоянии "заезжай и живи". Строители поклеили везде обои, положили линолеум, есть сантехника". На вопрос "как удалось отхватить такую квартиру за такие деньги?" Владимир ответил: "Просто надо искать подрядчиков. Им строительная фирма часто дает в обмен за работу 4—5 квартир, и они продают их всегда ниже среднерыночных цен. Например, такую же квартиру, как у меня, риелторы на соседнем этаже продают за $110 тыс. Кстати, объявление от подрядчиков я нашел на обычном сайте по недвижимости. Просто надо постоянно держать руку на пульсе. С самого утра покупать газеты с объявлениями, сидеть на сайтах. Потому что такие предложения уходят буквально за несколько часов".


×
Если вы нашли ошибку в тексте, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter
Автор: Ряполов Константин
Вы сейчас просматриваете новость "Сделок по жилью стало больше, но цены продолжают сползать вниз". Другие Новости недвижимости смотрите в блоке "Последние новости"

Добавить комментарий:

Ваш комментарий (осталось символов: 1000)
Правила комментирования на сайте Сегодня.ua
Подписка: