Цены на квартиры прыгнули, но продавцы блефуют

В мае цены на жилье в Киеве поднялись на $3—4 тыс., но летом будет откат.

Весенний рост цен, на который уповали продавцы "вторички", проявился лишь сейчас. В мае стоимость самых доступных 1—2-комнатных столичных квартир выросла на $3—4 тысячи. И еще попробуй найди свободную гостинку дешевле $40 тысяч или скромную "двушку" до $58 тысяч: типичный ответ — за нее уже внесен задаток.

Кто виноват в подорожании, нелогичном на фоне глубокого кризиса? Уж точно — не банки: дающих жилкредиты и тем самым косвенно подстегивающих спрос — единицы. Количество займов мизерное, полдесятка реально работающих с ипотекой банков за месяц в Киеве дают до 20 кредитов (это менее 10% от числа заключаемых сделок по недвижимости). Ведущий аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий утверждает: "Виной всему — сговор брокеров, пытающихся искусственно подстегнуть цены. Дешевые квартиры они не помещают в доступные базы данных, а с ходу продают по заявкам покупателей. А более дорогие варианты "светят", создавая иллюзию роста цен".

Реклама

Такая версия звучит очень правдоподобно. Но, безусловно, в сложившейся ситуации есть и "вина" самих покупателей, решивших, что ценовое дно уже пройдено, и ринувшихся брать то, что им по карману. Тем самым они спровоцировали мини-ажиотаж, увеличили аппетиты продавцов, которые уже неохотно торгуются. Интересно, что сами риелторы дают разные прогнозы на ближайшее будущее.

ЦЕНЫ ВЫРАСТУТ. "Спрос с апреля вырос в 3 раза, все квартиры ниже средней стоимости — "единички" до $50 тыс., небольшие "двушки" до $65 тыс. и "трешки" до $80 тыс. — уходят великолепно, и торговаться по ним бесполезно, — отмечает директор АН "Брок-риелти" Дмитрий Корчев. — На них клиентов порой вдвое больше, чем продавцов. Думаю, "мертвый сезон" наступит нескоро, возможно повторение летней активности продаж, как было в 1999-м. Если курс доллара зафиксируется, за лето цены вырастут еще на 3%, а если снова начнет падать — подскочат и больше, пропорционально его девальвации".

"Возможно, цены зафиксируются на нынешнем уровне, — говорит глава Киевского союза специалистов по недвижимости Ирина Никитина. — Но, вероятнее, увидим подорожание на 1—2% в месяц, особенно если банки возобновят ипотеку. Ведь сжатая пружина отложенного спроса начала распрямляться".

Реклама

Вряд ли реальны прогнозы роста цен. Нынешний спрос сформировали те, у кого были заначки, и те, кто сумели снять депозиты в банках и за эти деньги стали брать жилье. Число таких покупателей ограничено. Далее, на ипотеку, тем более — доступную, а не с 50%-м первым взносом и 30% годовых, в этом году не рассчитывайте. Да, и доллар снова пошел в рост...

ЦЕНЫ УПАДУТ. "Покупают самые дешевые квартиры, они действительно "улетают", а дорогие в основном только смотрят, — говорит директор АН "Золотой ключ" Сергей Степанюк. — Многие владельцы сняли объекты с продажи, надеясь на стабильное подорожание, но его не будет. Грядет летний застой, спрос упадет, и до осени, думаю, цены снизятся на 3—5%. Поэтому в конце лета будет лучшее время для торга и покупок". "Уже в июне спрос и цены стабилизируются, а в июле продавцы начнут уступать до 5%", — прогнозирует директор АН "Аякс" Борис Егизарян. "Если экономика не оживится и курс доллара опять будет расти, летом увидим снижение цен на 5%", — размышляет директор АН "Эвент" Валентин Яковенко.

Резюме: видимо, нынешняя игра на повышение — кратковременная. Самые слабонервные покупатели отоварятся сейчас, а более сдержанные дождутся летнего спада цен, подкрепленного предложением со стороны продавцов, понявших, что выжидать — себе дороже. Итог — 1—2-комнатные квартиры в июле подешевеют на $2,5—4 тысячи.

Реклама

САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ

Поиск самых дешевых квартир сейчас сродни охоте: нацелишься на добычу — глядишь, она ушла, за нее уже задаток дали. Вызвонишь еще живой вариант — записывайся в очередь на "отстрел" — просмотр. Выход: подключить десяток риелторов на поиск, объявив им предельную сумму покупки. Либо объявления в интернете и газетах разбросать.

1-КОМНАТНЫЕ

$38 000 Днепровский р-н, пер. Новаторов, 21/12/4 кв. м

$39 000 Святошинский р-н, ул. Туполева, 22/12/5 кв. м

$40 000 Оболонский р-н, ул. Полупанова, 20/13/4 кв. м

Для сравнения: в апреле гостинки были по $35—38 тыс.

2-КОМНАТНЫЕ

$56 000 Днепровский р-н, пр. Воссоединения, 46/30/7 кв. м

$58 000 Соломенский р-н, бул. Лепсе, 41/28/5,5 кв. м

$60 000 Днепровский р-н, ул. Карбышева, 46/30/8 кв. м

Для сравнения: в апреле мы находили "двушки" по $53—57 тыс.

3-КОМНАТНЫЕ

$69 000 Днепровский р-н, ул. Пражская, 60/45/9 кв. м

$70 000 Голосеевский р-н, ул. Васильковская, 57/42/7 кв. м

$72 000 Святошинский р-н, ул. Симиренко, 63/42/7 кв. м

Для сравнения: в апреле "трешки" — по $65—68 тыс.

"ПЕРВИЧКА": ДЕШЕВЛЕ И НАДЕЖНЕЕ ПОКУПАТЬ "НОВОЕ СТАРЬЕ"

Фото А. Искрицкой
Стройплощадка. В неготовых домах квартиры брать рискованно

Правительственная программа поддержки строителей зависла. Они до сих пор не получили обещанные 3 млрд грн. (а, по оценке Минстроя, всего им нужно минимум 14 млрд) на окончание домов с готовностью от 70%. Это при том, что сегодня до 90% строек заморожены, а ведь в них вложены и деньги клиентов-физлиц. Готовых же домов мало и, как мы выяснили, цены на жилье в них уже не опускают.

"Почти все квартиры у нас раскуплены, поэтому скидки не даем", — сказала Светлана Завалько, начальник отдела Инвестиционно-строительной корпорации "Місто". "Мало вводится объектов в эксплуатацию, поэтому и мы, и, наверное, другие застройщики не станут удешевлять квартиры в готовых домах, несмотря на "кризисное" падение спроса, — считает начальник управления инвестиций треста "Киевгорстрой-1" Тарас Зябкин. — Думаю, летом на 20—30% упадут цены в домах, еще не сданных в эксплуатацию, но в них покупать жилье рискованно, если вы не уверены в надежности застройщика".

Замгендиректора девелоперской компании "ТММ" Алексей Говорун полагает, что предельная летняя скидка — 10%, иначе строители не "впишутся" в себестоимость. И, опять же, призывает выбирать застройщика, исходя из его репутации и наличия собственных строительных подразделений.

Впрочем, сейчас ни репутация фирмы, ни десятки возведенных ею многоэтажек не гарантируют завершения дома: в любой день она может его забросить, если не хватит своих или полученных от клиентов денег. Вот почему актуален совет независимого эксперта Ярослава Цуканова: "Чтобы не рисковать, покупайте "вторичую первичку" — квартиры у хозяев в домах, сданных 1—2 года назад. Они, как правило, на 5—10% дешевле, чем аналогичные у застройщиков".

ЗЕМЛЮ СЕЙЧАС МОЖНО БРАТЬ "ГОЛЫМИ РУКАМИ"

Фото А. Искрицкой
"Вечная ценность". Ее продавцов сегодня в 10 раз больше, чем покупателей

Покупатели, похоже, досыта "наелись" землицей — она сегодня почти не востребована. Что и неудивительно: не проблема задешево купить участок под индивидуальное жилстроительство, но потом ведь придется на этих сотках дом возводить, а это немногим по карману. В кармане — вошь на аркане у большинства претендентов на загородный комфорт — средне-мелких бизнесменов. Поэтому желающие обзавестись наделами могут рассчитывать на их дальнейшее удешевление. Мало того, землю они возьмут "голыми руками", найдя продавцов из числа крестьян, прогоревших заемщиков банков или "охмурив" местный сельсовет.

"Спрос, по сравнению с 2008-м, рухнул почти в 10 раз, — констатирует ведущий аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. — По Киевщине сейчас, в самый жаркий сезон покупок, берут не более 300 участков в месяц: невиданный до сих пор спад количества сделок! Но сегодня и этот мизерный уровень покупок продавцам — за счастье. Поэтому в мае они снизили цены в среднем всего на 1—2,5% (см. таблицу. — Авт.), надеясь, что на их товар спрос оживится. Но летом этого не произойдет. В замедлении темпов удешевления участков под застройку сыграло роль и падение курса доллара за май с $1/8 грн. до $1/7,6 грн.: владельцы земли стремятся хотя бы уменьшить потери от ее продажи. Это, прежде всего, — спекулянты, не угадавшие, что вместо доходов они получат убытки. Но их убытки неизбежны, с лета спрос на землю упадет еще больше, поэтому я до сентября прогнозирую ежемесячное удешевление на 5% в отдаленных районах и на 3% — в близлежащих к Киеву".

Это значит, что сотка уже в июне подешевеет минимум на $60—200. Но, думается, это тактическое отступление продавцов не только не отразит объективное падение спроса, но и в реальные возможности покупателей не "впишется". Последним можно и нужно искать "горящие" варианты продажи земельки, которую отдадут в 2 раза дешевле среднерыночной стоимости.

"Такие "кризисные" предложения исходят от владельцев участков, приобретших их за банковские кредиты и не сумевших погашать займы, а также от тех, кто остро нуждается в деньгах, — например, на срочную операцию, на покупку квартиры взамен продажи земли, — говорит вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко. — В пользу покупателей сыграет и то обстоятельство, что большинство имеющих личные накопления приобретают квартиры, а не участки, в итоге цены будут падать на 4—5% в месяц. Летом продавцы не дождутся повышения спроса — он традиционно упадет, да и осенью вряд ли серьезно вырастет: я не верю, что к этому времени оживится экономика, в том числе — банковское кредитование на покупку недвижимости. Плюс осенью сработают политические нюансы, ведь накануне выборов, как показывает опыт, люди недвижимость плохо берут".

Вряд ли стоит спорить с этим прогнозом. Покупку земли банки сейчас не кредитуют, и начала этому процессу не видать, а значит — и росту числа покупок. То бишь, будет все больше предложений "горящих" участков, в 2—3 раза дешевле средних цен. По словам С. Костецкого, аналогичный "демпинг" обеспечат и местные сельсоветы, которые будут выделять участки в 10-километровой зоне от Киева по $1,5—2 тыс./сотка, при рыночной цене в 3 раза большей — лишь бы получить взносы на развитие районов, чьи бюджеты трещат по швам. А независимый эксперт Руслан Кизлайтис советует, не утруждаясь торгом со спекулянтами и горе-заемщиками банков, искать крестьян, получивших землю по распаеванию почти бесплатно — многие из них отдадут ее в 5 раз дешевле нынешней цены: от $200 за сотку в 30—50-километровой зоне и от $1000 — в 10-километровой.

АРЕНДА: СТАБИЛЬНОСТЬ

Радует, что, в сравнении с апрелем, стало больше вариантов "единичек" по 1800—2000 гривен. Притом "боль-мень" меблированных и оборудованных хотя бы холодильником и телевизором. А как дальше будет с ценами найма?

"Стабилизируются, — считает директор АН "Спарта" Юрий Цегельник. — В июне оплата жилкомуслуг вырастет в 2 раза, но хозяева вряд ли переложат эти затраты на постояльцев, ведь конкуренция растет. Уедут иногородние студенты, меньше останется заробитчан из регионов: стройки стоят, а ремонты своих квартир немногие делают — значит, такие мастера не будут снимать жилье. А предложение аренды увеличится за счет тех, кто не хочет продавать квартиры сейчас, выжидая повышения цен". "Еще учтите, что продолжаются сокращения в среднем звене менеджеров, а они — одни из самых массовых наемщиков, — дополняет частный брокер Олег Диченко. — Думаю, цены не вырастут, но и не упадут".

Итак, в ближайший месяц баш на баш выйдет: удорожание жилкомуслуг компенсируется увеличением предложения и уменьшением клиентов.

Реклама на segodnya.ua Реклама
Все новости
Показать еще
Реклама на segodnya.ua Реклама
Помощь во время войны
Больше новостей
Финанс-дайджест
Больше новостей
Industry
Больше новостей
Квартирный вопрос
Больше новостей
Время зарабатывать
Техно
Больше новостей
Коммуналка
Больше новостей
Наши деньги
Больше новостей
Война в Украине
Больше новостей
Money-лайфхакер💰
Главное о деньгах
Все новости
Последние новости
Показать еще
Валюта
Курс доллара в кассах банков (покупка/продажа)
1
ПУМБ ПУМБ
35.8/36.3
2
ПриватБанк ПриватБанк
35.5/36.3
3
Ощадбанк Ощадбанк
35.7/36.15
4
Райффайзен Банк Райффайзен Банк
36.4/37.1
5
Укрэксимбанк Укрэксимбанк
36.2/36.7
6
Альфа-Банк Альфа-Банк
35.5/36.7
7
Укргазбанк Укргазбанк
35.4/36.4
8
Универсал Банк Универсал Банк
35.4/36.9
9
OTP Bank OTP Bank
31.95/35.0
ЗАПРАВКИ
Топливо сегодня
95+
95
ДТ
ГАЗ
54,28
53,60
50,61
27,60
55,96
53,96
53,96
25,98
56,99
55,99
56,68
28,29
57,06
55,38
55,01
27,22
57,90
55,90
53,90
28,04
59,88
56,91
56,99
28,79
60,99
58,99
57,49
28,97
60,99
58,99
57,49
28,98
61,99
60,99
59,99
28,98
-
52,63
51,13
26,55
Отставка Бориса Джонсона
Новая обложка The Economist
Рейтинг цен
Сколько стоит жилье в новостройках Киева (грн за м²)
1
Печерский Печерский
90 592
2
Шевченковский Шевченковский
57 791
3
Оболонский Оболонский
54 494
4
Подольский Подольский
51 178
5
Голосеевский Голосеевский
46 989
6
Святошинский Святошинский
36 659
7
Днепровский Днепровский
35 882
8
Дарницкий Дарницкий
35 881
9
Деснянский Деснянский
35 364
10
Соломенский Соломенский
31 688
Прогноз 🔑
ТОП-5 в сфере IT
Востребованные специальности
Программирование

Программирование

Инженер

Инженер

Системы управления предприятиями

Системы управления предприятиями

Web-инженер

Web-инженер

Web-мастер

Web-мастер

Актуальные предложения 🔥
Выбор украинцев 🚘
Какие новые легковые авто покупали в июне
1
Toyota Toyota
456
2
Renault Renault
327
3
Volkswagen Volkswagen
263
4
Hyundai Hyundai
172
5
Skoda Skoda
168
6
Mitsubishi Mitsubishi
162
7
BMW BMW
120
8
Nissan Nissan
102
9
Mercedes Mercedes
94
10
Ford Ford
87
Подробнее
Must Know
Штрафы для владельцев животных в Украине

Выгул собак опасных пород без намордника — от 170 грн

Выгул собак опасных пород без намордника — от 170 грн

Выгул собак в запрещенных местах — от 170 грн

Выгул собак в запрещенных местах — от 170 грн

Неубранные за животным экскременты — от 170 грн

Неубранные за животным экскременты — от 170 грн

Нанесение животным вреда имуществу или здоровью человека — от 1700 грн

Нанесение животным вреда имуществу или здоровью человека — от 1700 грн

Издевательство над животным — от 3400 грн

Издевательство над животным — от 3400 грн
Детальнее
Классы жилья
В чем отличие?
Эконом

Обычно это типичные многоэтажки без чрезмерных архитектурных решений, похожие друг на друга, но их основная задача – универсальность и обеспечение квартирами как можно большего количества людей. В Киеве средняя цена за квадратный метр в "экономе" составляет 27 тыс. грн.

Комфорт

В таких домах предусмотрены зоны для хранения детских колясок или велосипедов, есть гардеробные, охрана на территории, улучшенная детская площадка и паркинг. В Киеве за такие квартиры в новостройках просят в среднем 35,3 тыс. грн за кв. м.

Бизнес

В новостройках есть большие подземные паркинги с одним паркоместом на квартиру. Обычно такие здания охраняются, есть консьерж, улучшенные детские площадки, а по уходу за территорией нанимают садоводов. Жители столицы в среднем платят 57,7 тыс. грн за квадратный метр в такой квартире.

Элит

Над дизайном жилья работают приличные дизайнеры. Территория охраняется, а паркоместа обустраивают с запасом. В таких жилых комплексах строят теннисные корты, бассейны, супермаркеты, частные школы и т.д. В Киеве один квадратный метр такого жилья стоит в среднем 98,8 тыс. грн.

1 /2
Все о квартирах
статистика
Курс криптовалюты сегодня

Валюта

Цена, usd

Bitcoin (BTC)

64019.34

Dogecoin (DOGE)

0.15

Ethereum (ETH)

3144.7

Litecoin (LTC)

87.26

Ripple (XRP)

0.52

Наша экономика
5 главных цифр
1
Потребительская инфляция Потребительская инфляция
18%
2
Учетная ставка Учетная ставка
25%
3
Официальный курс евро Официальный курс евро
29,7 грн
4
Официальный курс доллара Официальный курс доллара
29,25 грн
5
Международные резервы Международные резервы
$22,8 млрд
Знать больше💡

Нажимая на кнопку «Принять» или продолжая пользоваться сайтом, вы соглашаетесь с правилами использования файлов cookie.

Принять