Здати житло в оренду: як захиститися від недобросовісних мешканців і правильно скласти договір

Часто ми пишемо про те, як українцям знайти і вигідно орендувати житлоплощу, при цьому не наразившись на шахраїв. Але є і зворотна сторона медалі – орендодавці, які страждають від засилля недобросовісних мешканців і шкоди, завданої квартирі. Сайт "Сьогодні" вирішив розібратися, як в Україні без ризиків здати в оренду житло, які є нюанси при складанні договору, яким мешканцям краще віддати перевагу і чи варто користуватися послугами ріелторів.

Які зараз ціни на оренду

Ринок нерухомості в Україні досить динамічний. Якщо на ньому періодично і трапляються застої в сегменті купівлі/продажу, то на орендному полі таких проблем ніколи не виникає. Період з середини липня і до кінця літа і зовсім вважається найпіковішим сезоном. Адже в цей час безліч студентів переїжджає до інших міст і шукає собі житло, тому що гуртожитки надають далеко не всім.

Раніше ми вже писали про те, що вартість оренди житла в Україні висока і навіть істотно перевищує середню зарплату. Особливо це стосується великих міст, хоча в невеликих обласних і навіть районних центрах ситуація не краще.

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

За даними аналітиків OLX у 2 кварталі 2019 року на їхній платформі налічувалося близько 98 тис. оголошень про довгострокову оренду житла. До речі, лідером за кількістю пропозицій в Україні стала Київська область, яка зосередила майже половину всіх оголошень – 40%. Другою у рейтингу є Одеська область – 11%, а ТОП-3 закриває Дніпропетровськ, де частка об'єктів становить 9%. А ось в Тернопільській і Волинській області найменше пропозицій – їх частина не досягає навіть 1%.

"У першому півріччі 2019 р. квартири з найвищою вартістю зосередилися в Київській області. Однокімнатне житло в столиці можна орендувати за 7,5 тис. грн в середньому, за двушку орендодавці беруть 10 тис. грн, а трикімнатна квартира обійдеться близько 11 тис. грн. Другий за вартістю житла регіон в Україні – Львівський. Цікаво, що якщо прикласти 500 грн до ціни однокімнатної квартири в столиці, то у Львівській області цієї суми вистачить, щоб орендувати трикімнатні апартаменти. Закарпатська область закриває ТОП-5 регіонів з найвищими цінами на оренду квартир, обігнавши Дніпропетровськ. Ціни на квартири в Закарпатті становлять від 5160 грн за однушку, а за двокімнатну і трикімнатну квартири орендодавці просять однаково, в середньому – 6 тис. грн", – зазначають аналітики OLX в коментарі сайту "Сьогодні".

В Одеській і Харківській областях середні ціни на однокімнатні квартири досягають 6 тис. грн, двокімнатні квартири – близько 7 тис. грн. У Дніпропетровській і Чернівецькій областях ціни схожі – 4 тис. за однокімнатні, 4,5-5 тис. за двушки і близько 6 тис. за трикімнатне житло. В інших областях України вартість житла значно менша і майже всюди можна знайти однокімнатні квартири до 4 тис. грн. Мінімальні ціни зафіксовані в Донецькій, Сумській, Чернігівській і Луганській областях, де середня вартість місячної оренди однокімнатної квартири знаходиться на рівні 2 тис. грн, в двокімнатній – близько 3 тис. грн.

Не варто забувати, що ціни на квартири залежать від безлічі факторів – починаючи від розташування (чим ближче до метро і чим краще транспортна розв'язка – тим вище ціна) і закінчуючи ремонтом і наявністю техніки. До того ж, наводиться середня ціна, тобто зняти однушку за 7,5 тис. грн в Києві цілком реально, тільки, найімовірніше, перебуватиме вона далеко від метро, ​​а ремонту вже буде кілька десятиліть. Ціни на однокімнатні квартири біля метро і з пристойним інтер'єром стартуватимуть від 10 тис. грн і вище.

Найбільшим попитом традиційно користуються однокімнатні квартири. Саме в них українці інвестують найчастіше. Згідно з даними різних порталів з нерухомості, середня ціна однокімнатної квартири в Києві становить 38 тис. доларів (близько 1 млн грн). А якщо взяти середню ціну за оренду одиничок з непоганим ремонтом близько 10 тис. грн, то побачимо, що інвестиції в таку квартиру відіб'ються за 8,5 року.

З другого півріччя 2018 р. найчастіше здають однокімнатні квартири – 19% оголошень, двокімнатні відстають за кількістю пропозицій приблизно на 3%, а частка трикімнатних апартаментів не перевищує 6%", – кажуть в OLX.

При цьому не дивно, що найбільшою популярністю серед орендарів користуються саме однушки.

Як написати гарне оголошення

Багато українців інвестують в нерухомість, адже це стабільний і надійний довгостроковий дохід. Але тут теж є свої нюанси. Досвідчені орендодавці вже знають, як правильно скласти договір, де знайти мешканців і як не потрапити на шахраїв. А ось для новачків все це виявиться складним завданням. Ми поговорили з аналітиками в сфері нерухомості і ріелторами, які докладно пояснюють, як написати оголошення і де його найкраще розміщувати.

Василь Качерай, директор фінансової компанії "Еко-дім", розповідає, що, оголошення повинно бути простим і стандартним – кількість кімнат, площа квартири, опис санвузлів, стан ремонту, наповненість технікою і меблями.

Також потрібно вказувати вимоги до майбутніх орендарям, наприклад, тільки родини, з дітьми чи без, з тваринами чи без. Можна ці вимоги не вказувати, але якщо вони принципові, то краще вказати, це відразу відсіє непотрібні дзвінки", – пояснює Качерай.

В аналітичному центр DOM.RIA зазначають, що на початку оголошення потрібно вказувати найважливіші моменти, і поступово переходити до менш значущих. Це дозволить клієнтові сформувати правильне уявлення про квартиру або будинок і звернути особливу увагу на основні переваги об'єкта.

Конкретизуйте - не "супермаркети і торгові центри в пішої доступності", а "торговий центр за 200 метрів від будинку". Не використовуйте скорочень – не "3-кімн. квартира 7/16 новобуд. ", а "трикімнатна квартира на 7 поверсі шістнадцятиповерхової новобудови". Розбивайте текст на частини і використовуйте підзаголовки - так інформація сприймається простіше і зручніше.

"Не забувайте про якісні фотографії. Вони дозволяють наочно оцінити стан квартири, обстановку. Фото в обов'язковому порядку повинні бути доповнені розгорнутим і одночасно лаконічним описом. Потрібно вказати якомога більше значущої для покупця інформації з конкретикою, але не перевантажуючи текст деталями і "водою", – кажуть аналітики DOM.RIA.

Ще один важливий аспект – термін здачі квартири. Потрібно визначитися заздалегідь, і вже виходячи з цього встановлювати ціну. Ріелтор Ганна Підсадних розповідає, що ціни на житло залежать також від термінів здачі, на коротші терміни (1-3 місяці) ціна може бути вище на 10-15%.

"Обов'язково потрібно брати заставну суму з орендаря, яка повертається при його виселенні, це ваша страховка на випадок, якщо щось зламають. Також потрібно перевіряти працездатність побутової техніки, кранів при заселенні і виселенні орендарів. Можна застрахувати свою квартиру і майно від затоплення, псування і відповідальності третіх осіб (наприклад, якщо орендарі затопили сусідів)", – радить Ганна Підсадних.

Де публікувати оголошення

Ріелтор Ганна Підсадних додає, що для пошуку сайтів, де розмістити оголошення про здачу житла в оренду, можна просто написати в рядку пошуку "здати квартиру в місті Х" і подивитися всі сайти, які видасть пошук.

Також оголошення можна розмістити в соціальних мережах, це дозволить вибрати орендарів із знайомих, що для багатьох здається прийнятнішим варіантом, ніж селити до квартири абсолютно незнайомих людей.

"Ви розповсюдите цю пропозицію "серед", які і є найбажанішими орендарями, оскільки ви їх знаєте, і це не зажадає додаткової перевірки. Далі все залежить від того, чи готові ви самі показувати квартиру всім бажаючим, чи хочете віддати це ріелторам. Якщо віддаєте ріелторам, то далі це вже їхні справи. Якщо ж шукатимете самостійно, то тоді оголошення, крім своїх сторінок в соцмережах, варто розмістити на спеціалізованих сайтах оголошень, а також можна в місцевому рекламному друку. В оголошенні обов'язково пишіть "без посередників" - це знак для потенційних орендарів, що їм не доведеться додатково платити ріелтору, і такі оголошення розглядають найперше", – пояснює Василь Качерай.

Він додає, що ви можете одночасно користуватися послугами ріелтора і шукати мешканців самостійно, тому що господар нерухомості в цьому випадку нічого не втрачає і витрат не несе; водночас, є частина орендарів, які шукають тільки через ріелторські агентства, щоб не витрачати час даремно.

"Щоб здати квартиру, я б все-таки запропонувала скористатися послугами професійного і перевіреного ріелтора. У нього є база даних потенційних орендарів або він сам правильно все зробить, щоб їх знайти швидко. Для цього правильно складіть портрет ідеального, але реального квартиранта. При цьому настійно рекомендую запитати у ріелтора про форму договору, який власник укладатиме з орендарем. Чи все в договорі влаштовує? Оскільки на ринку оренди попит перевищує пропозицію, то власники зазвичай не платять ріелторам, а платять орендарі", – коментує ситуацію директор Волинського агентства нерухомості Лариса Мусійчук.

Як скласти договір

Навіть якщо квартирант запевняє вас в тому, що він просто ідеал – не п'є, не курить, вечірки не влаштовує і прибирає в квартирі тричі на день, все одно потрібно складати договір оренди, адже це, по суті, єдиний інструмент, який допоможе захистити вам своє майно.

"На термін менше як три роки договір про оренду можна зробити висновок без нотаріального засвідчення. Такий договір має юридичну силу відповідно до 811 статті Цивільного кодексу. Вона дозволяє укладати його тільки в письмовій формі без завірення у нотаріуса. У документі повинні бути прописані права та обов'язки кожної сторони, строки внесення орендної плати та її розмір. Здаючи квартиру офіційно, орендодавець сплачуватиме податок в розмірі 18% ПДФО і 1,5% військовий збір. Але в такому випадку у людини будуть гарантії, що при порушеннях правил і умов договору з боку орендаря він зможе довести свою позицію в суді", – пишуть аналітики DOM.RIA.

Багато також радять максимально перевіряти всю можливу інформацію про орендарів. Це, звісно, не дасть стовідсоткових гарантій, але допоможе уникнути неприємних несподіванок.

"Перед укладенням договору оренди обов'язково вивчіть паспортні дані потенційних квартирантів, перевірте, чи не числяться їхні паспорти як втрачені, перевірте в відкритих джерелах, оформлені вони, як підприємці, в кінці кінців, просто загугліть їх – благо, більшість реєстрів відкриті і дозволяють перевірити ці дані", – додає Василь Качерай.

Якщо ви користуєтеся послугами ріелторів, то договір вам нададуть. Якщо ж ви вирішили здати квартиру самостійно, договір можна знайти в інтернеті і переробити його під себе.

"Скачайте типовий договір з інтернету щодо оренди, переробіть його, так як вам зручно (орендар може погодитися, якщо ні – перероблятимете разом). На підписанні договору наполягаю, тому що іноді це єдиний спосіб довести ваші права як власника. І будьте готові відповідати на дзвінки не тільки потенційних орендарів, але і ріелторів, які шукають собі заробіток таким шляхом", – зазначає Лариса Мусійчук.

При складанні договору потрібно обов'язково вказувати всі важливі для вас пункти. Так, договір потрібно укладати тільки в письмовій формі, а юристи радять обов'язково зазначати термін дії договору – в разі не зазначення строку дії договору вважається, що він укладений на п'ять років.

"Оптимальним, зазвичай, є укладення договору на термін в один рік, з огляду на інфляцію і збільшення цін в країні загалом, з подальшою пролонгацією договору на наступний період, якщо жодна зі сторін не заявить про необхідність його зміни. У договорі необхідно вказувати порядок вселення та виселення наймача, порядок розрахунків (суму і терміни). Також необхідно вказати порядок розірвання договору – за скільки потрібно попереджати про розірвання, і штрафні санкції в разі, якщо сторони порушують умови договору – зокрема, наймач невчасно розраховується", – каже в коментарі сайту "Сьогодні" юрист Володимир Данилін, ЮК "Де-юре".

Він додає, що у мешканців необхідно брати копію паспорта та ідентифікаційного податкового номера: якщо розглядати гіршу ситуацію – мешканці опиняться непорядними і завдадуть шкоди, а потім зникнуть у невідомому напрямку – саме знання їх ПІБ, коду та адреси прописки буде достатнім для звернення до суду за захистом своїх порушених прав та стягнення збитків.

У свою чергу, Владислав Фірсов, юрист ЮК "AS Legal", пояснює, що також потрібно обов'язково складати акт прийому-передачі нерухомості, де важливо прописати стан квартири на момент заселення і виселення орендаря, що дозволить довести заподіяння матеріальної шкоди в момент користування житлом.

"Важливо вказати в договорі порядок проведення орендарем капітального ремонту житла. Важливо пам'ятати, що проведення косметичного ремонту і підтримання житла в тому вигляді, в якому воно існувало на момент підписання акту-приймання передачі, покладається на орендаря. Будь-які інші поліпшення, які підвищують оціночну вартість квартири, можуть проводитися тільки за погодженням сторін. Стосовно розрахунків, радимо орендодавцю прописати в договорі пункт, згідно з яким на момент заселення орендаря він зобов'язаний внести плату за перший і останній місяці користування житлом", – додає Фірсов.

Також варто брати заставу у орендарів і прописувати це у договорі, адже заставна сума – це гарантія, що мешканці не завдадуть шкоди вашому майну; в тому випадку, якщо шкода все ж буде, гроші до них просто не повернуться.

На жаль, максимально убезпечити себе і знайти ідеального орендаря не так-то просто і завжди є певні ризики. Але якщо дотримуватися всього того, про що ми написали вище, і ретельно складати договір – ризиків буде набагато менше, а в разі чого недобросовісних наймачів можна буде притягнути до відповідальності, хоча зробити це, можливо, буде непросто.

"Для притягнення орендаря до відповідальності, одного лише договору оренди недосить. Важливо також довести, що шкода майну була завдана в момент користування об'єктом оренди та з вини самого орендаря, а не в результаті неналежного технічного стану або інших, не залежних від нього, причин", – підсумував Фірсов.

Нагадаємо, раніше новини "Сьогодні" розповідали про те, що в Україні з'явилися нові шахрайські схеми при оренді житла.