Аферы в сфере недвижимости: четыре схемы, которые используют мошенники

Рынок недвижимости — золотая жила для аферистов, ведь на одном "объекте" можно заработать на несколько лет вперед. Поэтому мошенники и любят "работать" с "метрами", изобретая все новые схемы. Сколько людей удается обмануть? Как оказалось, четкой статистики нет. В Главном управлении Национальной полиции Киева нам сообщили, что ведется только общий учет правонарушений, а вот вид мошенничества не указывается. Но известно одно — аферы распространены при покупке как "первички", так и "вторички". "Сегодня" выяснила, как не стать жертвой квартирных мошенников.

С мошенническими схемами в области недвижимости помогли разобраться наши эксперты:

• Владимир Редкач, эксперт по недвижимости и хоум-стейджингу
• Ярослав Куц, адвокат, глава Адвокатского объединения "А2КТ"
• Олег Огородник, адвокат
• Глеб Шемовнев, пресс-секретарь корпорации "Укрбуд"

Схема №1: куплю воздух

Несколько лет назад Украину потряс настоящий бум обманов при инвестиции в строительство: когда люди покупали жилье на этапе фундамента, но дом так и не достраивался. Сейчас таких случаев меньше, но они все равно встречаются. Причина тому — желание заплатить меньше. Ведь при инвестициях в строительство можно сэкономить до 30—40% стоимости жилья! Но сэкономить получится только при условии, что вы правильно оформите договор, застройщик окажется надежным и не исчезнет бесследно с вашими кровно заработанными, строительство закончат, а дом сдадут в эксплуатацию. К сожалению, далеко не всегда "пазлы складываются": бывает, что договор оказывается фиктивным, строительство затягивается на неопределенный срок, а территорию и вовсе признают непригодной для жилого дома. В результате человек, вложивший немалую сумму в строительство, остается и без долгожданной квартиры, и без денег. Даже сейчас в Киеве есть законсервированные объекты строительства, которые уже много лет заброшены, а люди все судятся и надеются заселиться в собственное жилье.

Деоккупация юга страны – как украинские военные отвоевывают территории

Запрет на передвижение по стране для военнообязанных – все детали

Ракетные удары по мирным украинским городам - июль 2022

Ядерный терроризм россии

• Что делать?

Юристы настоятельно советуют не скупиться и приобретать квартиры в достроенных домах, уже сданных в эксплуатацию.

"Вложения "в фундамент" — самые опасные, особенно учитывая, что введены новые ГСН (государственные строительные нормы) и увеличены полномочия ГАСИ (государственной архитектурно-строительной инспекции), — объясняет Ярослав Куц. — Многие новостройки могут технически не соответствовать новым правилам и никогда не ввестись в эксплуатацию".

Кроме того, на этой стадии тяжелее всего проверить порядочность застройщика — большинство имеют только декларацию про начало строительства, а информация в ней может не соответствовать действительности.

• Что проверять?

Если все же хотите рискнуть и инвестировать в строительство, подойдите к вопросу серьезно. Для начала — изучите застройщика.

"Главный документ, который необходимо проверить при выборе новостройки на этапе строительства — разрешение на выполнение строительных работ, которое выдает Государственная архитектурно-строительная инспекция. В то же время можно углубляться в документацию еще дальше, вплоть до технических условий на подключение дома к коммуникациям, — рассказывает Глеб Шемовнев. — В случае, когда какие-то документы вызывают вопросы, будет не лишним проконсультироваться с юристом".

Если разрешение на строительство и другие ключевые документы отсутствуют, инвестировать в проект не стоит, даже если объект кажется очень привлекательным, а менеджеры гарантируют, что документы скоро будут получены.

"На что еще стоит обратить внимание? В первую очередь на наличие у девелопера ранее сданных домов. Это главный показатель, который указывает на его надежность. Ведь если он не завершил ни одного проекта, существует риск, что и ваш дом не будет построен, — говорит пресс-секретарь "Укрбуда". — Убедитесь, что застройщик выполняет обязательства перед инвесторами, разберитесь, заканчивает ли он все начатые проекты, нет ли у него недостроев. Также необходимо выяснить, придерживается ли девелопер обещанных сроков завершения строительства. Конечно, учитывая существующие условия на рынке, никто не может гарантировать, что сроки не сдвинутся, но должны быть разумные пределы.

Кроме того, следует изучить надежность механизма инвестирования. Если вы вкладываетесь в квартиру на этапе строительства, проверьте, каким образом будет проходить процедура вложения средств. Самый надежный вариант — это инвестирование через фонд финансирования строительства.

Важны также солидность девелопера и срок его активной работы. Компания, которая реализовала много проектов и продолжает работать над новыми, будет стараться всеми силами сохранить свои позиции и оставаться востребованной. А если решите связаться с девелопером-новичком, высок риск нарваться на фирму-однодневку или компанию, которая не сможет верно рассчитать свои силы".

"Кроме информации на сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции, посмотрите также данные в едином реестре судебных решений на предмет наличия судебных споров, — советует Ярослав Куц. — Любые неточности и расхождения в поданной информации, отсутствие надлежащих разрешений и прав на земельный участок, а тем более судебные споры должны убедить вас отказаться от сделки!".

• Договор

Следующий важный этап — заключение договора.

"Если покупаете объект, который введен в эксплуатацию, с вами должны заключить договор купли-продажи у нотариуса. Специалист введет вас, как нового владельца квартиры, в реестр вещных прав на недвижимое имущество, — объясняет Ярослав Куц. — Если происходит продажа квадратных метров в недостроенном доме, застройщик зачастую предлагает договор предварительной купли-продажи. Но он почти не защитит вас в случае проблем: по сути, вы являетесь инвестором, но на бумаге владеете лишь воздухом".

Лучше заключать инвестиционный договор с оплатой на финансовую компанию, а не прямо застройщику. В таком договоре важно правильно описать характеристики будущих квадратных метров: размер, этажность, размещение на этаже, стоимость с привязкой именно к национальной валюте гривне!

"Также в договоре должны быть сроки окончания строительства и ответственность застройщика, если вдруг что-то пойдет не так, — добавляет Олег Огородник. — И, конечно, отдельной строкой — основания для расторжения договора и условия возврата денег".

Но даже правильный договор — не гарантия: если дом по каким-то причинам не достроят, вернуть деньги будет очень сложно.

"Даже если суд вынесет постановление о взыскании средств в вашу пользу, выполнить его будет невозможно, — рассказывает Ярослав Куц. — Дело в том, что обманутых инвесторов всегда много, а у застройщика нет столько имущества, чтобы выплатить деньги всем".

Схема №2: мастера фотошопа

Лидируют среди афер продажи квартир по фальшивым документам. Такое может случиться при покупке и первички, и вторички. Используя современные компьютерные программы, аферисты подделывают все, начиная от паспортов и заканчивая правом собственности на квартиру. 

Иногда мошенники, сделав дубликаты документов, продают жилье по несколько раз. Они собирают пару комплектов документов на жилплощадь. Один кейс лжепродавец регистрирует самостоятельно и получает от покупателя всю сумму. А с других людей после нотариального оформления он берет задаток, оставляет их регистрировать договор самостоятельно и исчезает с деньгами.

Ситуации, когда у одной квартиры оказывается несколько собственников — самые опасные, предупреждают юристы. В таком случае у людей только один выход — обращаться в суд за признанием именно своего права собственности на жилье. Если вам повезло быть первым по дате оформления первичной сделки — возможно, суд встанет на вашу сторону.

• Что делать?

Лучше всего обратиться к адвокату. Специалист точно заметит фальшивые документы, проверит владельцев по всевозможным базам и выдаст правовой вывод относительно объекта и будущей сделки. Уверены в своих силах и готовы рискнуть сотнями тысяч гривен?

"Тогда можете самостоятельно получить всю информацию об объекте в Едином реестре вещных прав на недвижимое имущество, — рассказывает Ярослав Куц. — Проверьте владельцев в реестре судебных решений и обязательно загляните в раздел "состояние рассмотрения дел". В этом же реестре можно проверить сам объект недвижимости, чтобы выяснить, не судятся ли за квартиру родственники и нет ли других судебных споров".

Если хоть какая-то мелочь в документах не соответствует информации в реестрах или по поводу продавца/объекта есть судебные споры — забудьте! Насторожить также должна "свежая регистрация" квартиры или несколько перерегистраций в течение небольшого срока: возможно, жилье незаконно переоформили на себя аферисты и теперь стараются быстро продать, поэтому ставят цену намного ниже рыночной. По той же причине не впадайте в эйфорию, когда удается отыскать слишком уж выгодный вариант, а трезво проверьте информацию. В идеале сделайте это с адвокатом, нотариусом и инженером. Последний выяснит, соответствует ли техдокументация реальному объекту недвижимости — несоответствия в дальнейшем могут принести много хлопот и расходов.

"Если продавец торопит и категорически отказывается привлекать специалистов, ни при каких условиях не соглашайтесь на сделку", — советует Олег Огородник.

• Нотариус

При купле-продаже есть негласное правило: первоочередное право выбирать нотариуса закреплено за покупателем.

"Именно покупатель подвержен рискам и должен обезопасить себя, — говорит Владимир Редкач. — Советую выбирать нотариуса, как и риелтора, по рекомендации знакомых. Если продавец настаивает на своем нотариусе и не идет на компромисс — откажитесь от сделки".

Схема №3: доверяй и проверяй

Специалисты настоятельно рекомендуют покупать квартиры только у собственников, а продавцов по доверенности обходить десятой дорогой.

"Доверенность действительно относительно легко подделать. И если в деле замешан нечестный нотариус, то липовой является действительно только подпись доверителя. Вычислить это может исключительно эксперт-графолог, — говорит Ярослав Куц. — Для этого необходимо несколько оригиналов подписей человека и документ с поддельной подписью. Как правило, такие экспертизы проводятся уже во время гражданского и уголовного процессов, но никак не перед заключением сделки купли-продажи".

Кстати: если заподозрите неладное, то может появиться и "владелец" с поддельным паспортом, выписавший ту самую "доверенность". Вычислить такого можно на месте: задавайте уточняющие вопросы по квартире, пообщайтесь с соседями, работниками жэка и участковым инспектором (спросите, не терял ли хозяин документы). Но даже если доверенность не липовая — возможно, к моменту сделки собственник уже отозвал документ. Если это выясниться до заключения сделки, она будет просто отменена, а если после — возможны долгие судебные разбирательства. Все равно хотите приобрести квартиру, которую продают по доверенности?

"Тогда обязательно свяжитесь с владельцем. Уточните, давал ли он доверенность, согласен ли на продажу жилья, — советует Владимир Редкач. — К счастью, современные технологии позволяют осуществить связь, даже если человек находится на другом континенте".

Лучше сделать это внезапно для доверенного лица — например, на консультации у нотариуса. Если перед вами аферист, сообщник просто не успеет подготовиться. Убедитесь, что на том конце провода именно владелец — например, спросите паспортные данные, которые указаны в доверенности. Не пренебрегайте правилами безопасности!

"Если вы купите недвижимость по поддельным документам, суд станет на сторону обманутого первого владельца, — предупреждает Ярослав Куц. — А вы сможете только обратиться с иском к мошенникам".

• Что делать?

Один из самых любимых приемов квартирных мошенников — продажа недвижимости по фальшивой доверенности. Этот документ сравнительно несложно подделать, а учитывая количество нечестных на руку нотариусов, такие аферы процветают. Как работают аферисты? Они делают доверенность на свое имя якобы от собственника квартиры, которая позволяет им распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение — сдавать в аренду или продавать жилье. Если возникнет вопрос, почему владелец сам не продает свое имущество, мошенники выдадут вам тысячу и одну причину. Среди самых популярных — владелец в другом городе или стране и не имеет возможности отлучиться для совершения сделки.

Если в деле был замешан нечестный нотариус, вычислить обман становится непросто: в таком случае бланк доверенности будет подлинным, она будет действительна в реестре, и только подпись доверителя будет липовой. У обычного покупателя и даже опытного нотариуса, который удостоверяет последующую сделку купли-продажи, не возникнет подозрения в законности сделки. А договор уже будет заключен, лжепродавец исчезнет с вашими деньгами, и внезапно появится собственник квартиры.

Схема №4: на выход

Осторожными надо быть при покупке квартиры, которую продавец недавно якобы получил в наследство. Прежде всего, потому что аферист может подделать завещание. Но даже если человеку действительно досталась в наследство квартира, не исключено, что на эти квадратные метры есть и другие претенденты. Они внезапно появятся после заключения сделки, и возникнет спор о законности продажи жилья. Конечно, на улицу вас не выселят, но судебные разбирательства могут затянуться на долгие годы. Результат всегда один — покупатель в проигрыше.

• Что делать?

Если купили квартиру и внезапно появился другой наследник, скорее всего, придется обращаться в суд или же решать ситуацию полюбовно, выплатив человеку определенную сумму. "Как правило, судебные споры по таким вопросам длятся годами, — рассказывает Ярослав Куц. — Нередко суды признают право собственности на долю за наследниками. В результате покупателю приходится снова ее выкупать". Поэтому покупать жилье, полученное в наследство, лучше всего после консультации с адвокатом.

"Иногда люди пытаются продать недвижимость, не оформив по всем правилам право на наследство, — говорит Олег Огородник. — Заключить полноценную сделку у них не получится: продать жилье можно только после оформления свидетельства о праве на наследство. А вот задаток наследники могут потребовать наперед — якобы вы подтвердите намерения купить недвижимость, а мы пока "вступим" в наследство. Я не рекомендую соглашаться на такую сделку: претендентов на квадратные метры может оказаться несколько, о договоренности с вами быстро "забудут", а вернуть свой задаток будет сложно".

• Задаток

Если все же решились, оформляйте задаток по всем правилам. Это надо сделать в виде предварительного договора.

"Там фиксируется стоимость квартиры, сроки покупки и освобождения квартиры, сроки снятия продавца с регистрационного учета и ответственность сторон за расторжение договора", — рассказывает Олег Огородник.

Все прописанные лица должны быть выписаны до совершения сделки! Важно зафиксировать сумму задатка: он не должен быть чрезмерно большим (идеально — $1—2 тыс.). Если продавец хочет предоплату в размере более 25% стоимости квартиры — есть риск, что после получения денег он просто исчезнет. Небезопасна также покупка недвижимости на торгах конфискованного имущества. На момент продажи может и не быть никаких проблем, но спустя время бывшие хозяева могут подавать обжалование.

Больше не хозяин

Все чаще фиксируются случаи, когда аферисты без ведома владельца переоформляют документы на жилье, и продают его другим людям. Как избежать такой ситуации и защитить свою недвижимость?

Чтобы квартира не была продана без вас, нужно сделать несколько действий.

"Во-первых, внесите в реестр вещных прав на недвижимое имущество информацию о вашем праве собственности (если это еще не было сделано), — говорит Ярослав Куц. — Во-вторых — зайдите в этот реестр, и поставьте смс-информирование про изменение состояния вашего имущества. А в-третьих — храните техническую документацию и другие правоустанавливающие документы в надежном месте (например, банковском сейфе), и не передавайте их никому".

Напомним, недавно журналисты "Сегодня" разбирали аферы с трудоустройством и пять схем, которые используют работодатели-мошенники.