Умови запровадження ринку землі в Україні

На нещодавніх парламентських слуханнях відбулася чергова спроба знайти українську модель регулювання обігу земель сільськогосподарського призначення. І вкотре аграрії, представники асоціацій, громадяни-землевласники, політики не знайшли відповіді на ключове питання: як, коли і на яких умовах скасувати мораторій, відкривши ринок сільгоспугідь?

Очевидно, що суспільство, політикум і бізнес не мають компромісного бачення щодо цієї моделі земельного ринку. Але водночас усі погоджуються, хоча часто вголос цього не визнають, що прихований ринок землі в Україні успішно функціонує і процвітає . Ще б пак, бiльше 20% земель вже знаходяться у приватнiй власностi.

Водночас за час чинності земельного мораторію кожен сьомий землевласник помер, не скориставшись правом власності на свою землю. Близько 1 млн українців із 6,8 млн власників земельних паїв не встигли стати учасниками земельного ринку через безпринципність вітчизняного політикуму. В результаті відумерла спадщина складає 1,5 млн. га земель . Понад 400 тис. громадян не реалізувалися, як власники землі і не змогли її передати у спадок.

Нинішній стан земельних відносин передбачає два можливих варіанти розгортання ситуації – швидке, але зважене реформування, або кволий рух в безодню, який відбувається останні 25 років.

Я усвідомлюю, що головними чинниками, які стримують ринок землі, є побоювання політичних еліт порушити крихку рівновагу, що склалася, а також – нерiвні можливості для великих і малих землевласників, відсутність альтернатив у прийнятті рішень. Ці побоювання включають ризики нерівної конкуренції, браку коштів на викуп землі, неефективного аграрного господарювання, а також страхи рейдерства, захоплень та інших кримінальних  факторів.

Чинна модель земельних відносин, при якій наша держава фактично топчеться на місці багато років, для багатьох гравців є зрозумілою і економічно цікавою. Наявний в Україні квазі-земельний ринок, попри недоліки, так чи інакше задовольняє усіх учасників, окрім землевласників, насамперед невеликих. Тому великі гравці генерують "страшилки" саме з огляду на побоюваннями своїх "менших" колег по ринку .

Маніпуляція страхом для невеликих землевласників виявилися достатньо дієвою технологією політичного впливу. Вона пригнічує і змушує відмовлятися від спроб якісно змінити ситуацію. Тож варто з одного боку розвінчати такі штучні маніпуляції, а з іншого – створити рівні можливості для усіх учасників ринку землі перед повноцінним його відкриттям.

Перш за все, необхідно повернути фінансові інструменти існуючому ринку оренди землі. Це зокрема, право застави, продаж орендних прав, інструменти емфітевзису … Як наслідок, всі учасники ринку, які працюють на умовах оренди, отримають можливість значно ширшого доступу до коштів для фінансування бізнесу або викупу землі за умови відкритого ринку. 

По-друге, слід надати власникам землі можливість отримувати довгострокове, пільгове банківське кредитування . Обов’язковий елемент цієї практики – використання інструментів застави, забезпечення проектного менеджменту для реалізації проектів зі створення малих фермерських господарств і сімейних ферм.

Довгострокове (7-12 рокiв) кредитне фінансування під заставу ріллі має здійснюватись через державні або приватні банки. Проекти мають бути з високою доданою вартістю та високим рівнем локалізації витрат (75%), пов’язаних з їх реалізацію. Ідеться насамперед про організацію тепличних господарств, молочних ферм сімейного типу, виробництво екологічно чистих продуктів, їх переробку, зайняття садівництвом, ягідництвом, овочівництвом тощо. Щонайменше протягом 3-5 років мають діяти бюджетні програми з підтримки малих фермерських господарств, сімейних ферм . Цей час громадянам потрібен, аби сформулювати для себе бізнесові рішення і мати можливість їх реалізувати.

За експертними розрахунками використання 33,4 млн га ріллі при правильному законодавчому забезпеченні конвертується на $100 млрд прямих інвестицій . Ці данні підтверджуються тим, що середні і великі агрохолдинги залучають на 1 га $2,2-4,3 тис інвестицій. Окрім того, паралельно мільярди доларів інвестуються у логістику, переробку, інфраструктуру, будівництво і розвиток терміналів...

Ближчим часом маємо визначити та законодавчо врегулювати юридичні аспекти відкриття ринку землі. Це дасть орієнтир українським землевласникам, а також інвесторам.

Ринок землі може бути відкритим тільки із урахуванням серйозних законодавчих запобіжників. Серед них:

1)   надання пріоритетного права на придбання землі с/г призначення українським громадянам та громадам;

2)    мораторій або високі ставки податку на перепродаж землі;

3) встановлення мінімальних цін, за якими держава матиме пріоритетне право викупити землі;

3) обмеження права купівлі ріллі іноземцями на 12-15 років. У випадку продажу ними придбаної землі пріоритетне право на купівлю матиме громадянин України.

 Усі ці та інші етапи та умови мають бути виписані у пакеті законопроектів, який необхідно приймати одночасно. Втім, реалізація законів може бути розведена у часі. Це важливо з огляду на різні часові та організаційні чинники земельної реформи.

Поступове, але неухильне впровадження цих заходів дозволить зняти реальні ризики, а також викорінити штучні суспільні страхи, пов’язані із земельними ринковими відносинами. Прийнявши земельний законодавчий пакет, держава офіційно задекларує рух до ефективного функціонування української аграрної галузі. І цим дасть реальні перспективи розвитку малому і середньому фермерству, сімейним фермам. А це у свою чергу стимулюватиме економічний розвиток держави, зайнятість населення і повернення життя в українське село.