ЕЕ ВЕЛИЧЕСТВО СПРАВКА

Переезд в новое жилище -- это не только изыскание необходимой денежной суммы и подбор подходящего варианта апартаментов, но и разрешение столь же актуального вопроса: как в результате всего этого ненароком не остаться без крыши над головой. Но -- обо всем по порядку...

-- Перво-наперво нужно заняться продажей старой квартиры, -- порекомендовали мне в агентстве недвижимости "Тект-приват". -- Подобрать новое жилье намного проще, чем продать старое. Тем более никогда не возможно предугадать наверняка, сколько времени уйдет на продажу квартиры, даже если предлагать ее по минимальной цене. Это может быть и неделя, и целый год. Бывает и квартира неплохая, и цена низкая -- а покупателей нет.

-- Раньше отмечались сезонные колебания цен на жилье. А сегодня? Есть ли "критические дни" для продажи или покупки квартиры?

-- Сезонного колебания цен больше не происходит. Резко дешевела недвижимость в первой половине 1999 года. Очень незначительное снижение происходит и сегодня, но в основном за счет тех квартир, хозяева которых до последнего держали цены. При этом есть минимум, ниже которого не купишь. К примеру, комната в "коммуналке" обойдется самое меньшее в $3 тыс., "гостинка" -- $5 тыс., 2-комнатная "хрущевка" -- $8 тыс.

Но покупатель все больше тяготеет к элитному жилью, и это можно назвать основной сегодняшней тенденцией. Многие ради комфортного современного жилья готовы закрыть глаза на месторасположение. Быстро отреагировал на это и первичный рынок: строят нынче в основном квартиры повышенной комфортности -- с большой кухней (от 10 кв. м. и выше), двумя санузлами, высокими потолками. Так что больше всего от прошлогоднего снижения цен пострадали "хрущевки" -- чем меньше удобств, тем ниже падала цена.

-- Кто может помочь оценить квартиру и какова в принципе общепринятая практика продажи жилья?

-- Я вам советую обратиться в какую-нибудь одну солидную фирму, которая оценит вашу квартиру, займется ее продажей и подыщет варианты для покупки новой. К тому же вы будете избавлены от превращения собственного жилья в проходной двор для всех желающих посмотреть ее, причем реальных покупателей среди них может и не оказаться.

-- Возможно, подобные неудобства ничто по сравнению со стоимостью комиссионных?

-- За услуги агентства платит покупатель -- продавец оплачивает лишь обязательные платежи, предусмотренные законом. Госпошлина составляет 1% от стоимости сделки и платит ее продавец. Покупатель отчисляет также 1%, но уже в фонд государственного пенсионного страхования. Правда, по закону относится это не ко всем покупателям, а лишь к тем, кто приобретает жилье не в первый раз.

Помимо того, что крупная фирма охраняет клиента от различных "кидал" (налажена система проверки денег, передачи их при расчетах), она предоставляет еще и целый ряд других услуг -- страхование сделки, предоставление кредита для покупки жилья, грамотное юридическое сопровождение сделки. К тому же, подписав договор, клиент имеет все основания "наезжать" на своих партнеров, почему его чудесная и во всех отношениях привлекательная квартира который месяц не находит своего покупателя. К слову, пытаться одновременно "озадачить" несколько фирм нет никакого смысла -- база данных общая и разница между конторами заключается лишь в стиле работы и надежности.

-- А как определить, действительно ли я имею дело с надежной компанией или меня ловко дурачат?

-- Она должна иметь аккредитацию на бирже, специализирующейся по торговле недвижимостью ("Десятинной" или "Киевской универсальной бирже") и быть известной в профессиональных кругах -- в Ассоциации риэлторов Украины или Киевском союзе специалистов по недвижимости. Не помешает лично подъехать и посмотреть офис компании, проверить наличие документов, поговорить с сотрудниками -- хотя бы примерно определить, насколько они компетентны и опытны.

Довольно часто "обжигаются" и те, кто, желая сэкономить, обращаются к сомнительным торговым агентам или пытаются обойтись собственными силами. У появившегося на вашем пороге агента в первую очередь нужно проверить удостоверение, где должна быть его фотография, печать и номер фирмы недвижимости, сотрудником которой он является (благонадежность последней можно проверить уже описанным способом), и личный номер самого агента.

-- Хорошо, предположим, со старым жильем я уже распрощалась, а какие неприятности меня могут поджидать при покупке нового?

-- К примеру, покупаете вы внешне весьма презентабельную квартиру, а после завершения сделки обнаруживаете ее в плачевном состоянии. Чтобы этого не произошло, еще при подписании договора о намерении заключения договора о купле-продаже и передаче задатка -- операции неизбежной -- нужно оговорить, что на момент подписания договора продавец не имеет права производить в квартире ремонт, заниматься ее перепланировкой, заменять сантехнику и полы. Для большей гарантии можно договориться о том, что последние $1--1,5 тысячи заплатить уже при въезде в новую квартиру.

Покупать квартиру можно лишь при наличии у продавца права собственности на жилье. Оно подтверждается двенадцатью документами (все они, естественно, должны быть зарегистрированы в БТИ), наиболее надежные из которых -- свидетельство о праве собственности на жилье, дарственная, акт приема-передачи имущества. Со всеми остальными документами, в том числе и завещаниями, могут возникнуть непредвиденные сложности. К примеру, прежние владельцы не так поделили собственность или не так оформили сделку.

Желательно, чтобы облюбованная вами квартира продавалась впервые, так как после целой цепи продаж какая-нибудь из сделок может оказаться недействительной. Нелишне также побеседовать с соседями, узнать побольше о хозяевах квартиры -- что за люди, чем занимаются и можно ли им верить, есть ли у них другие родственники, которые могут претендовать на жилье (например, муж, уехавший на заработки) и, главное, действительно ли именно они живут в этой квартире.

У самих же хозяев стоит поинтересоваться, почему они решили расстаться с насиженным местом и где будут жить дальше. Ведь, если человек хочет невозможного -- продать, к примеру, небольшую трехкомнатную и купить на эти деньги три однокомнатные, -- то лучше сразу отказаться от этой квартиры, даже если она и пришлась по вкусу. Иначе вполне возможно, что в дальнейшем придется потратить кучу нервов, разбираясь с прежним хозяином, если он в результате останется без жилья и попытается вернуть бывшую собственность.



ГДЕ ДЕШЕВЛЕ
НАКОПИЛ И КУПИЛ

				Средняя стоимость квартир в Киеве

		1г	1м2	1к	1м2	2р	1м2	2с	1м2	3р	1м2	3ср	1м2

Район		сред	общ	сред	общ	сред	общ	сред	общ	сред	общ	сред	общ

Центр		  -	  -	21,1	547	42,8	694	27,8	550	67,4	825	51,9	702

Прил. к центру	9,4	366	17,3	494	32,5	589	23,6	484	63,9	776	43,4	617

Возле метро	8,3	275	11,5	330	16,4	319	14,1	314	22,4	313	16,3	269

Окраина		7,6	256	8,5	270	11,9	246	13,7	295	18,2	272	14,7	240

Примечание: средняя цена квартиры указана в тыс. у.е.; средняя цена 1 кв. м общей площади указана в у.е.
Обозначения: 1г - гостинка; 1к - однокомнатная; р - раздельные комнаты; с - смежные; ср - смежно-раздельные.