ЧТОБЫ КУПИТЬ КВАРТИРУ В РАССРОЧКУ, НЕ НАДО ЕХАТЬ В АМЕРИКУ

Надо ли напоминать читателям об удручающем положении со строительством муниципального жилья? Большинство из них испытали, каково годами замыкать списки очередников в ожидании бесплатной квартиры от бюджетной казны! Многие пытаются самостоятельно решить жилищный вопрос. Однако сейчас, когда квадратный метр жилья в Киеве стоит от 1000 грн. до $700, достаточного на покупку квартиры количества наличности в большинстве кошельков не хватает. Спасение в такой ситуации -- целевой кредит в банке на покупку или строительство квартиры.

В мире популярным способом решения жилищных проблем является покупка жилья в кредит под залог приобретаемой квартиры -- жилищная ипотека. Во многих странах жилищная ипотека получала развитие именно в моменты экономических кризисов. В США в 30-х годах сделали ставку на ипотечное кредитование, а теперь американцы не мыслят жизни без покупки квартиры в кредит -- с помощью ипотеки в США приобретают две трети жилья. Половина ипотечных ссуд в США выдается на 20--30 лет, 40% -- на 15 лет, и 10% -- на десятилетие. Ипотека позволяет там ежегодно направлять на жилищный рынок $400 млрд. и вводить в строй 230 млн. кв. метров. С помощью ипотечного кредитования приобретается 75% жилья и в весьма "продвинутой" и отнюдь не бедной Германии (там ссуды выдают на 25--30 лет).

В НАДЕЖДЕ СТАТЬ НОВОСЕЛАМИ

Оптимизм внушает анализ деятельности отечественных банков, свидетельствующий о возрастающем интересе к ипотечному кредитованию и в Украине. Вызванные остротой жилищной проблемы и стойким дефицитом бюджетных средств, появлением состоятельных граждан, которые могут профинансировать строительство собственного жилья с помощью услуг банка, в нашей стране достаточно успешно развиваются прообразы классических ипотечных схем. Заемщики банков при отсутствии необходимого собственного капитала получают возможность приобрести жилье благодаря ссуде. А кредиторы и инвесторы обеспечивают себе поток стабильных доходов, гарантированных залогом в виде недвижимости.

Удачным примером создания механизма жилищного ипотечного кредитования стал столичный банк "Аркада" -- первый уполномоченный банк холдинговой компании "Киевгорстрой": "Аркада" с 1998 года предоставляет киевлянам кредиты на строительство жилья. Первое время ссуды выдавались на три-пять лет, теперь на базе наработанного опыта банк "Аркада" реализует, в соответствии в Законом Украины, эксперимент, который позволил перейти к долгосрочному (до 30 лет) кредитованию населения на строительство жилья. Идея заключается в привлечении на добровольной основе средств населения, организаций и предприятий к формированию социальных сберегательных вкладов, которые выплачиваются их владельцам по достижению пенсионного возраста как альтернативная социальной пенсия. Аккумулированные таким образом деньги инвестируются в жилищное строительство, и они служат источником долгосрочного кредитования граждан для строительства жилья. Параллельно вклад инвестора прирастает на 10% годовых в ОдIн (специальная единица инвестирования, защищенная от инфляции). Так на базе "Киевгорстроя" и "Аркады" успешно создан и апробирован механизм процветающей на Западе ипотеки. Благодаря ссудам, выданным "Аркадой" заемщикам на сумму 77,5 млн. грн., уже построили себе квартиры более двух тысяч киевлян!

Чтобы максимально раскрыть потенциал жилищной ипотеки и сделать ее доступной нуждающимся в крыше над головой горожанам, необходимо наличие у банков свободных кредитных ресурсов. Большинству банков невыгодно давать долгосрочные и относительно дешевые ипотечные ссуды за счет собственных средств. Так что главной проблемой украинских банков на пути развития ипотечного жилищного кредитования считают проблему привлечения свободных финансов для выделения ссуд на длительный срок. Но раз уж мы позаимствовали у Запада раскрученную идею, то почему бы не воспользоваться и накатанными методами ее успешной реализации? Во всем мире ипотечные институты давно разработали механизмы рефинансирования капитала: ни в одной стране ипотека не ограничивается взаимоотношениями банка и заемщика -- везде привлекаются деньги с рынка. Наиболее приемлемым способом привлечения денег на жилищное кредитование как для кредиторов, так и для инвесторов является рефинансирование банков путем выпуска в обращение ипотечных ценных бумаг.

О ЦЕННЫХ БУМАГАХ ЗАМОЛВИТЕ СЛОВО

Именно к такому надежному и испытанному в Америке, Германии и других высокоразвитых странах методу обратились в столичном банке "Аркада", когда решили начать размещение облигаций ООО "Аркада--фонд". Выпуск облигаций, зарегистрированный Госкомиссией по ценным бумагам и фондовому рынку 27 июля, осуществлен по принципу ипотечных ценных бумаг, которые широко распространены во всем мире. ООО "Аркада-фонд" эмитировал облигации серий "А" и "В" со сроком обращения три и шесть месяцев (процентная ставка составляет 21% и 23% годовых) на общую сумму 9 млн. грн. Номинальная стоимость облигации -- 100 грн. За счет средств, полученных от их продажи, "Аркада-фонд" приобретает у банка "Аркада" право требования по кредитам, предоставленными физическими лицами на строительство жилья. Все кредиты обеспечены залогом квартир. Выплата процентов и погашение облигаций будут осуществляться за счет средств, внесенных заемщиками по кредитам.

Как сообщила начальник управления фондовых операций АКБ "Аркада" Любовь Воробьева, с 15 августа банк начинает размещение облигаций киевского ООО "Аркада-фонд". "Особенность их в том, -- разъяснила Любовь Александровна, -- что источником возврата денег по этим облигациям являются кредиты, выданные банком "Аркада" на приобретение жилья, а кредиты, в свою очередь, обеспечены залогом недвижимого имущества. (Стоимость заложенного имущества по каждому кредитному договору превышает сумму кредита более чем в два раза.) Так что эти ценные бумаги характеризует очень высокая степень надежности: если заемщик не в состоянии вернуть ссуду, кредитор может продать жилье и погасить долги заемщика за счет средств от реализации залога. Владелец облигаций в любом случае получит свои деньги. Доходность и ликвидность их также на достаточно высоком уровне -- при ставке 21--23% ценные бумаги будут свободно продаваться, покупаться. Владелец облигаций может обратиться к эмитенту с просьбой и о досрочном погашении облигаций. Такие ценные бумаги, обеспеченные коллективной ответственностью заемщиков (объединенной кредитной задолженностью), обладают дополнительными преимуществами. За рубежом они считаются наиболее надежным (после государственных ценных бумаг) способом вложения капитала. Благотворно повлияет выпуск облигаций и на сферу ипотечного кредитования: за счет привлечения дополнительных средств у банка увеличатся ресурсы для расширения программы кредитования -- это и есть основная задача ипотечных ценных бумаг".

По мнению специалистов, выпуск ипотечных ценных бумаг, обеспеченных жилищными кредитами, представляется гораздо более привлекательным для банков и инвесторов, чем другие модели организации ипотечного кредитования. Говоря "шершавым языком" банкиров и фондовиков, малоликвидные финансовые инструменты (долги конкретных заемщиков) превращаются в высоколиквидные (ценные бумаги), которые можно покупать и продавать. Надежность ипотечных ценных бумаг гарантируется не только коллективной ответственностью заемщиков, на основе ипотечных кредитов которым выпущены ценные бумаги. А еще и залогом принадлежащей им недвижимости. Плюс -- имуществом субъекта, осуществляющего эмиссию ипотечных ценных бумаг. Выпуск ипотечных ценных бумаг позволит обеспечить приток частных инвестиций в сферу украинской жилищной ипотеки, привлекая дополнительных инвесторов. Частные инвесторы в развитых странах предпочитают спекулятивным ценным бумагам с высоким процентным доходам и высоким риском потери вложенных средств именно такие, менее доходные, но высоконадежные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Теперь и в Украине выдающие ссуды банкиры и жаждущие раздобыть денег на квартиру граждане смогут смотреть в будущее оптимистически -- кажется, и у нас в стране наступает время стабильного благополучия...