ДЕШЕВЫЕ КРЕДИТЫ НА ЖИЛЬЕ

"Как вы думаете, что означает слово "ипотека"? -- по дороге в редакцию после тематического "круглого стола" я "из хулиганских побуждений" донимал этим вопросом первых встречных. Молодой человек студенческого вида опешил: "По-моему, это какое-то развлекательное заведение..." Бедолага, видно, по созвучию спутал ипотеку с дискотекой. "Аптека? -- переспрашивает согбенная бабуля. -- Скоро и дорогу туда забуду, на лекарства только копеечки с пенсии остаются".

ДОРОГО И НЕ ЛЮБО

Ну не ведает наш люд, что ипотечное кредитование -- это возможность получить деньги взаймы под залог своей недвижимости, например пахотной земли или городской квартиры. А ведь 100 лет назад наши предки это прекрасно знали: в одном Киеве было два ипотечных банка: крестьянский и дворянский (второй занимался операциями по купле-продаже земли).

Советская власть этот опыт и память выжгла каленым железом госмонополии на землю и городские "хаты". Последние, правда, давала бесплатно, в порядке живой очереди. Но, как известно, очередь все росла, и к моменту развала СССР в Украине уже насчитывалось 2 миллиона семей. Вы думаете, они переселились на другие планеты или смирились с необходимостью ютиться в общаге либо вшестером в однокомнатной конуре? Отнюдь. Но, как вы наверняка знаете, в очередях на бесплатное коммунальное жилье стоять практически безнадежно, а покупать квартиры на вторичном рынке или строить их через специализированные "конторы" могут себе позволить 2% наших сограждан. При этом в первом случае покупаешь старье, единоразово выкладывая кучу денег, а во втором, ввиду отсутствия настоящей конкуренции на рынке строительства жилья, отваливаешь за "улучшенную планировку" уже гору денег. Подвариант второго случая: берешь на грабительских условиях кредит в банке под залог будущей квартиры (да и банков таких у нас -- раз-два и обчелся) -- и вожделенные метры обходятся на треть, а то и в полтора раза дороже. Словом, и дорого, и не любо.

Выход придумали "индейцы" -- в смысле, американцы и прочие неслабо развитые народы, предоставляя ссуды на жилье на 10--25 лет под минимальные проценты. Вот это и называется взаимовыгодным ипотечным кредитованием. Сразу оговоримся: до такого благоденствия нам -- как до Нью-Йорка вплавь, но кое-какой просвет в этом направлении уже забрезжил.

РИСК -- ДЕЛО БЛАГОРОДНОЕ, НО ГЛУПОЕ

"В ЕС объемы ипотечного кредитования достигают 35% валового внутреннего продукта, это более четверти банковских активов, -- констатирует ведущий финансовый эксперт по вопросам ипотеки Всемирного банка Люк Шикье. -- Украинский потенциал -- 23%, но его реальное использование мизерное. Причина? Прежде всего -- неразвитость законодательной базы. На стадии первичного формирования ипотеки банки несут высокие риски и поэтому неохотно идут на этот рынок. Тут велик соблазн создать специализированный государственный ипотечный банк, есть иллюзия, что такое учреждение разработает совершенные правила игры. Многие страны пытались это сделать, но немногие достигли успеха. Ни один из госбанков не в состоянии полностью выполнять свои обязательства по ипотечному кредитованию. Так, в Чили у такого банка 67% не действующих государственных займов на жилье, в Бразилии -- 17%, Уругвае -- 42%. Люди рассматривают такой кредит как подарок. В итоге эти банки либо искусственно подпитываются государством, либо, оказавшись в кризисе, ликвидируются или приватизируются, как в Венгрии, Франции и Испании.

В отличие от государственных, комбанки более мобильны, лучше ориентируются на рынке и заинтересованы как в собственной прибыли, так и конкурентноспособном продукте для клиентов". "Но государство, идя на этот рынок, демонстрирует его эффективность, показывает, что готово работать и рисковать наравне с комбанками, -- оппонирует директор департамента банковского надзора Нацбанка Александр Киреев. -- Поэтому я бы не хоронил идею ипотечного госбанка".

Впрочем, чего делить-то несуществующий рынок? Для начала надо установить правила игры, а уж потом игроков назначать. К сожалению, сегодня права и кредиторов, и заемщиков слабо защищены законом. Проще говоря, собственник недвижимости или земли боится заложить ее в банке, чтобы получить необходимую сумму, а заимодавец дрожит от страха, что его "кинут" с залогом. Особенно неохотно финансисты кредитуют госпредприятия: по закону, банкротить за долги их нельзя, а давать деньги "под честное слово" -- поищите дурака. О неразвитости юридической базы говорили многие участники "круглого стола", делая упор на необходимости принятия прежде всего законов об ипотеке, об исполнении требований по обеспечению залога и о регистрации прав на недвижимость. Но, предположим, нужные и совершенные законы будут приняты -- что, у банков сразу появятся мешки денег на дешевые кредиты? Отнюдь.

ОТКУДА ЖЕ ВОЗЬМУТСЯ "ДЛИННЫЕ" ДЕНЬГИ?

Да из нашего с вами кармана, уважаемый читатель. Не удивляйтесь, по сравнению с западными, наши банки сродни церковной мыши. И даже имея гарантии возврата займа, застраховав и перестраховав риски по нему, они не станут богаче. Один из источников финансовой подпитки -- государственное целевое рефинансирование комбанков под ипотечное кредитование (в наших условиях -- ненаучно-фантастический); второй -- капиталы западных финансовых институтов. Например, в России частный ипотечный банк уже получил $40 млн. на десять лет. Третий и самый перспективный -- привлечение банками наших с вами сбережений на такой же и больший срок. Для этого нужна стабильность нацвалюты (вроде как наметилась) и наше доверие к банкам (вроде как не наблюдается).

"Поднимите руку, кто из вас доверит какому-либо банку свои деньги на 10 лет, -- обратился к полусотне участников "круглого стола" А. Киреев. Ни одной руки. -- Значит, "длинные деньги" на кредиты могут формироваться только из довольно ограниченных ресурсов самих банков".

Итак, если вы еще не поняли, откуда и когда возьмутся доступные займы для народа под строительство жилья -- вернитесь к заголовку.