КАК БЕЗ РИСКА КУПИТЬ КВАРТИРУ И ПРИ ЭТОМ СЭКОНОМИТЬ НА НАЛОГАХ

Покупка жилья -- пожалуй, один из самых серьезных шагов в жизни человека. Дабы сэкономить время, силы и средства, не говоря уже о том, чтобы вовсе не остаться и без квартиры, и без денег, полезно знать некоторые правовые моменты, связанные с приобретением недвижимости. Даже если вы платите комиссионные брокерской конторе за то, чтобы все прошло гладко.

Дело в том, что при возникновения проблем с купленной квартирой, особенно если она не новая, а именно: наличие у продавца совладельцев, временно находящихся в местах не столь отдаленных или незаконно выписанных с жилплощади несовершеннолетних, продажи по поддельной доверенности etc, фирма не несет материальной ответственности даже в судебном порядке. Не зря существует отдельная услуга страхования сделки купли-продажи, когда, уплатив определенный процент от рыночной стоимости жилья, покупатель может быть спокоен: по крайней мере, свои деньги он получит обратно. Хотя и здесь есть одна тонкость: такие "конторы", как правило, не берутся страховать мало-мальски сомнительные договора купли-продажи.

Ясно, что покупатель, в отличие от продавца, рискует несравнимо больше: жилье никуда не денется, а вот деньги, которые он отдает... Поэтому, если вы находитесь в шкуре первого и не хотите платить "за страх", не поленитесь сами изучить некоторые бумаги, необходимые для законной продажи квартиры. Прежде всего, это -- документ на право собственности: свидетельство о первичной приватизации, выданное райисполкомом, или договор купли-продажи, дарения, мены. На всех этих бумагах обязательно наличие регистрационного свидетельства бюро технической инвентаризации (БТИ). Технический паспорт желателен, но можно обойтись и без него. Если у продавца есть несовершеннолетние дети, либо другие недееспособные члены семьи, должно быть разрешение опекунского совета на продажу. Не будет лишним проверить в райисполкоме подлинность этого документа.

Кроме перечисленного, продавец должен предоставить на сделку справку-характеристику на жилье, в которой указано количество комнат, общая и жилая площадь, инвентаризационная стоимость (действительна три месяца со дня выдачи); форму №3 из жэка о проживающих в квартире; документы, подтверждающие отсутствие долгов по жилкомуслугам (по договоренности) и свой паспорт, в котором должны быть фото, соответствующие его возрасту -- в 16, 25 и 45 лет. Стоит обратить внимание на малозаметную тонкость: штамп в нем о регистрации брака или развода. Даже если продаваемая квартира была куплена на одного из супругов, в обоих случаях необходимо согласие "второй половины" на ее продажу. Иначе сделка может быть отменена через суд. Справка об отсутствии запрета на продажу, действительная только в день оформления договора, берется нотариусом по компьютерной сети.

Для покупателя достаточно наличия паспорта и денег, чтобы оплатить приобретаемую недвижимость. Сделок по доверенности желательно избегать обеим сторонам. Покупатель рискует, что документ может оказаться недействительным, либо будет признан таковым по иску доверителя, а денежки-то уплыли. Владелец квартиры, выдавший доверенность -- что вырученное от продажи достанется не ему, а тому, кому он имел неосторожность поверить.

О расходах. Как правило, продавец оплачивает изготовление справки-характеристики и госпошлину в размере 1% от стоимости жилья, покупатель -- тот же 1%, но в Пенсионный фонд, и за регистрацию договора в БТИ, услуги нотариуса -- поровну. Для тех кто дарит квартиру или меняет ее на другую, эти расходы аналогичны, тут сэкономить не удастся. Внимание! Пока еще действует узаконенный способ обмануть государство и Пенсионный фонд: нотариусы регистрируют сделки, в которых указана инвентаризационная (БТИ), а не рыночная стоимость жилья, которая порой на порядок выше. Можно указать в купчей и рыночную цену, но тогда львиную долю налогов заплатит покупатель, ибо продавцу такая "правда" ни к чему. Недоплата налогов -- палка о двух концах, ибо, в случае расторжения сделки через суд, несостоявшийся покупатель получит только сумму, указаную в купчей. Хотя и здесь есть лазейка: продавец дает покупателю расписку, заверенную одним--двумя свидетелями, в которой, указывает, что расчет получил полностью, но не называет, сколько это в дензнаках. При этом продавец обязуется, если сделка будет расторгнута по его вине через суд, возместить покупателю материальный ущерб, равный... рыночной стоимости данной квартиры.