ХОЧЕШЬ КВАРТИРУ В КРЕДИТ -- СТАНОВИСЬ "СРЕДНИМ КЛАССОМ"

В последние годы из госбюджета финансируется не более 5% жилищного строительства, предназначенного для обеспечения квартирами нуждающихся. Деньги выделяют в рамках трех спецпрограмм: пострадавшим от чернобыльской аварии, военнослужащим и молодежи -- гражданам в возрасте до 30 лет.

В основном, ассигнования идут на строительство нового жилья, которое предоставляется либо безвозмездно, либо продается с одновременным предоставлением покупателям долгосрочных льготных кредитов. Вывод: коль вам больше 30 лет, вы не военный и не чернобылец, обзавестись своей "хатынкой" реально только за имеющуюся у вас наличность. В крайнем случае, взяв кредит в банке.

Но, несмотря на растущий спрос населения и на то, что ипотечным кредитованием занимаются большинство ведущих банков Украины, доля таких ссуд в их кредитных портфелях составляет в среднем 1--3%. Почему? Нежелание банков работать с ипотечными кредитами имеет ряд причин, главные из которых -- дефицит "длинных" денег, высокий риск, трудности оценки платежеспособности заемщиков и небольшая доходность таких операций.

Чтобы активизировать разработку конкретных решений, необходимых для стимулирования и регулирования жилищного кредитования, была создана Украинская национальная ипотечная ассоциация (УНИА). Один из вопросов, который удалось решить -- участие страховых организаций в процессе кредитования. Сейчас банки требуют от заемщиков застраховать недвижимость, являющуюся обеспечением кредита, от риска утраты и повреждений. Последним это обойдется в 0,5--2% от суммы кредита.

[b]Справка "Сегодня". УНИА создана 5 июня 2002 г. В ее состав входят инвестиционные и юридические компании, риэлторы и регистраторы, а также -- на правах ассоциированных членов -- ряд госучреждений, в частности Минфин, Минэкономики, Госкомзем, Госкомиссия по ценным бумагам и фондовому рынку, Минагрополитики.

Но перечисленные факторы слишком медленного развития жилищного кредитования скорее можно назвать субъективными. В то же время достаточно и объективных, серьезно сдерживающих развитие ипотечного рынка:

-- несовершенство нынешних законов, в частности, проблемы с взысканием денег при невозврате кредита;

-- фактическое отсутствие рынка земли: де-юре в сельской местности и де-факто -- в городах;

-- отсутствие профессиональных стандартов деятельности различных участников рынка, в частности, системы страхования жизни и трудоспособности заемщиков;

-- малое количество банковских специалистов, подготовленных для работы с ипотечными кредитами.

Но самая главная причина -- недоступность для большинства банков долгосрочных и достаточно дешевых финансовых ресурсов отечественных и иностранных инвесторов, а значит -- высокая цена таких денег. Судите сами: по срочным вкладам в инвалюте банки выплачивают гражданам 9--12% годовых, отсюда и высокие ставки по долгосрочным кредитам -- как правило, от 14% в год. Такие условия неприемлемы для большинства потенциальных заемщиков, чья низкая платежеспособность не позволяет "потянуть" кредит плюс проценты.

Поэтому очевидно: объемы жилищного кредитования не вырастут без качественных изменений в законодательстве. Как только это случится, ипотечный рынок оживет. Предпосылок для этого достаточно:

-- стабильный спрос на жилую и коммерческую недвижимость, в первую очередь в Киеве и крупных промышленных центрах Украины;

-- относительное снижение доходности альтернативных способов капиталовложений;

-- прирост средств населения на депозитах банков.

Наконец, медленно, но верно идет формирование среднего класса с доходами $400--800 в месяц. Именно средний класс является основным потенциальным потребителем ипотечных кредитов. Это объясняется просто: только человек со стабильными ежемесячными доходами, превышающими 2000 грн., может, затянув пояс, собрать через пару лет $7--8 тыс., необходимых для минимального первоначального взноса за приобретаемую в кредит квартиру в одном из "престижных" городов Украины. Прежде всего это Киев, а также Донецк, Днепропетровск, Харьков, Одесса, Львов, ЮБК. Тем же, кто зарабатывает меньше и не имеет при этом стартового капитала, ипотечный кредит позволит обзавестись собственными квадратными метрами разве что в какой-нибудь захолустной Хацапетовке.