РЕЗКОЕ ПОДОРОЖАНИЕ ЖИЛЬЯ: ВИНОВАТЫ ДОЛЛАР, СТРОИТЕЛИ И ГРЯДУЩИЙ НАЛОГ

На рынке жилой недвижимости — ажиотажный рост цен. За неполные три недели ноября квартиры в столице подорожали в среднем на 3—5%, тогда как за весь октябрь они "поднялись" на 2,5—4%. При этом, вопреки летне-раннеосенним прогнозам риэлторов о том, что к концу года хрущевки, гостинки и малометражные "двушки" начнут дешеветь, именно эти категории жилья дорожают стремительнее всего. Почему же "избушки на курьих ножках" убегают от потенциальных покупателей, как долго продолжится этот марафон, а главное — что делать тем, кто размышляет над покупкой или продажей жилых "метров"? С такими вопросами мы обратились к операторам рынка недвижимости.

КОМУ — ВОЙНА, А КОМУ — МАТЬ...

Продолжить не позволяют литературные языковые нормы. А в самом деле, задумывались ли вы о том, что своим кошельком участвуете в войне США в Ираке? Ее ведение ежедневно обходится Америке в $1 млрд, госдолг страны растет, мощнейшая в мире экономика пробуксовывает, плюс недавняя победа "старо-нового" президента... Все это подхлестнуло девальвацию доллара и, соответственно, гривни: будучи жестко "привязана" к нему, она пропорционально же обесценивается. Отечественный рынок недвижимости преимущественно обслуживается именно "зеленью", и "девальвация" доллара играет важную роль в нынешнем росте цен на квартиры, — говорит директор агентства недвижимости "РЭД" Ярослав Цуканов. — Это мировая тенденция: когда обесценивается валюта, люди стараются сохранить свои сбережения, вкладывая в более стабильные ценности — недвижимость, драгметаллы. Но и объективная потребность и спрос на жилье у нас колоссальные: здесь мы повторяем тот путь, который прошли Польша, Россия. В Киеве сработал еще один фактор: дефицит как новых, так и старых квартир в центре, а их подорожание стало "локомотивом" для повышения цен и в менее престижных районах".

Наталья Ляпина, директор Старокиевского филиала агентства недвижимости "Благовест": "Я считаю, что резких скачков цен и оснований для паники нет: недвижимость дорожает во всей Европе и Украина — не исключение. Цены в Киеве растут планомерно по ряду причин: сезонная активность рынка, рост благосостояния граждан, постепенное ориентирование киевских цен на европейский рынок, развивающееся ипотечное кредитование, инфляционные прогнозы. И, наконец, предложение явно уступает спросу".

ДЕФИЦИТ "РАЗМЕННЫХ МЕТРОВ"

Кстати, о дисбалансе спроса и предложения. Как отметил президент Ассоциаации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Александр Бондаренко, рост доходов, особенно у молодой и покамест бездомной части населения, стал важным фактором превышения спроса над предложением 1-комнатных и небольших 2-комнатных квартир. Возник очень серьезный дефицит и рост цен на "демократичное" жилье. Этот сегмент составляет 50% рынка, а в новостройках доля "единичек" — всего 20%, да и те для молодых семей имеют излишнюю площадь и цену.

По словам директора компании "Оптимум-плюс" Юрия Базелинского, гостинки, "хрущобы" и малометражные "панельки" дорожают опережающим темпами — на 3—5% с начала месяца, тогда как более просторная "вторичка" и новые квартиры — на 1—2%. И до середины декабря эта тенденция сохранится, затем рынок успокоится. Одна из главных причин — эти квартиры используются как "разменная монета" для расселения семей, а люди торопятся решить жилищные проблемы до Нового года. Чего опасаются? По мнению обоих экспертов, подорожания жилья из-за вступления в силу с 1 января положения Закона "О подоходном налоге с физлиц", по которому с суммы, вырученной от продажи недвижимости, придется уплатить 13% подоходного. Правда, еще неясно, с какой именно стоимости жилья: рыночной (а механизмы оценки еще не отработаны) или балансовой, остаточной. Тем не менее, в любом случае продавцы постараются переложить свои расходы на покупателей.

Как быть в сложившейся ситуации тем и другим? Ю. Базелинский советует продавцам хрущевок и прочей непрезентабельной "вторички" использовать шанс сейчас, на пике цен; напротив, покупателям — приобретать такое жилье лишь в случае крайней необходимости, а если условия позволяют — подождать, пока спадет ажиотаж. А. Бондаренко считает, что универсальных советов нет, в каждом конкретном случае, прежде чем принять решение, стоит посоветоваться с риэлтором.

СТРОИТЕЛЬ, ТЫ НЕ ПРАВ!

Казалось бы, ценам на "первичку" расти некуда, даже в "спальных" микрорайонах они подобрались к $1000/1 кв. м. — ан нет, растут. Между тем, в некоторых новых домах квартиры выкупаются задолго до окончания строительства, а в других — не продается месяцами после сдачи объекта. Выходит, строители в погоне за сверхприбылью начали терять клиентов? По словам Н. Ляпиной, трудности с реализацией квартир возникают у тех фирм, которые при разработке проектов не учли потребности потенциальных клиентов. Не все из 40 работающих в столице строительных компаний грамотно решают вопросы маркетинга при проектировании дома. К примеру, если 2-комнатная квартира имеет общую площадь 100 м, а жилую — 40 м, то у клиента возникает абсолютно оправданный вопрос: зачем мне нежилые 60 м? Поэтому сегодня есть несколько проблемных домов в "спальных" массивах.

С этим мнением согласны все опрошенные эксперты. По словам Я. Цуканова, строителям придется снижать цены на 1—2-комнатные квартиры, но не за счет удешевления "квадрата" — это вряд ли возможно, а за счет уменьшения служебной и, как следствие, общей площади квартир. Ю. Базелинский утверждает, что если даже при этом себестоимость и цена 1 кв. м в небольших "единичках" и "двушках" вырастет, за счет абсолютного снижения цены они будут пользоваться большим спросом у потенциальных покупателей — прежде всего, молодых семей.