РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ "ЗАМЕРЗ"

С нового года вступили в силу положения Закона "О налоге на доходы физлиц", согласно которым с доходов от продажи квартир, домов, дачных домиков и прочей недвижимости надо платить налог. Риэлторы утверждают, что особого негатива нововведение не несет, ставки налога, "забитые" в законе, могут привести максимум к 5%-му росту цен на вторичном рынке. Между тем оправдались их опасения, что в январе рынок "замерзнет", ибо возникнут проблемы с оформлением сделок из-за "непоняток" с оценкой объектов и, соответственно, суммами отчисляемых налогов.

С КОГО СКОЛЬКО ПРИЧИТАЕТСЯ

Упомянутый закон расценивает суммы, полученные от реализации "квадратных метров", как личный доход граждан. И в ст. 11 регламентирует, какие ставки налога при этом действуют. Те, кто не чаще одного раза в год будет продавать объект недвижимости общей площадью не более 100 кв. м, заплатят 1% от его стоимости. Если же дом или квартира обширнее, то выручка за "лишние" квадратные метры будет облагаться по ставке 5%. Те же 5% надо будет отдать в пользу казны с реализованной в течение одного года второй, третьей и т. д. "хатынки".

Но... Названные ставки налога предусмотрены только для недвижимости, приобретенной до 1 января 2004 года. В том случае, если вы стали ее собственником позже этой даты, а затем решили обратить "стены" в хрустящие купюры, вам доведется уплатить уже 13% налога с прибыли от такой операции. Прибыль рассчитывается как разница между суммой, вырученной от продажи имущества, и затратами на его приобретение. При этом размер этой самой прибыли уменьшается на 10% за каждый год владения недвижимостью. И тут уже нет увеличения налога в зависимости от числа проданных помещений: хоть сотню в год — а все те же 13% с прибыли. При этом закон предусматривает, что сумма налога с такой прибыли не может быть меньшей минимальной зарплаты, и, например, нынешние 237 грн. "минималки" — отнюдь не разорительны для продавца квартиры в столице.

ВСПЛЕСК СМЕНИЛСЯ ЗАСТОЕМ

В первой половине декабря, в разгар революции, народ резко сократил продажу и покупку жилья, зато во второй половине месяца, убедившись, что катастрофы не произойдет — напротив, активизировался, как никогда. Люди спешили обзавестись жилыми "метрами", прежде чем их продажа будет обложена налогом, ведь ясно, что в конечном счете он ляжет на плечи покупателя, а не продавца. В итоге за декабрь было проведено 115 тыс. операций купли-продажи — на 10% больше, чем в среднем за месяц.

Риэлторы опасались, что может повториться ситуация января 2004-го, когда должны были начать действовать упомянутые нормы закона (затем их введение отсрочили на год): нотариусы не знали, взимать ли налог и перестали регистрировать сделки. В частности, директор агентства недвижимости "Кварт-сервис" Виктор Несин спрогнозировал, что возникнет неразбериха: нотариусы, выступающие в роли налоговых агентов, будут в неведении, с какой стоимости квартир — рыночной или балансовой, определяемой бюро технической инвентаризации (БТИ) — начислять налог. Так и произошло. Как заявила замминистра юстиции Инна Емельянова, вследствие нечеткого выписанных норм о фискальной функции нотариусов в январе число операций по недвижимости сократились почти в 15 раз. Так, если на протяжении 2004 года в среднем за месяц регистрировалось около 100 тыс. сделок, то с 1 по 15 января нотариусы удостоверили лишь около 4 тыс.

Рынок замер в ожидании инструкций. Наконец, 18 января появилось разъяснение Минюста и Государственной налоговой администрации (ГНАУ), что оценивать стоимость собственности уполномочены БТИ, а нотариусы имеют право устанавливать количество продаж недвижимости налогоплательщиком, обращаясь в Госреестр сделок и Госреестр физлиц-налогоплательщиков. Держателем первого является Минюст, второго — ГНАУ. При этом в случае ошибочного начисления или неначисления налога ответственность за погашение недоимки в бюджет возлагается на нотариусов, а они такую ответственность брать на себя не спешат.

По словам Ирины Карнаух, гендиректора агентства недвижимости "Благовест", разъяснения Минюста и ГНАУ сняло проблемы с функционированием норм Закона "О налоге с доходов физлиц" касательно продажи недвижимости и все нотариусы должны без ограничений регистрировать такие сделки. А вот директор агентства недвижимости "Александр" Алексей Красотов считает, что рынок останется в ступоре до тех пор, пока БТИ не получат инструкции о механизмах оценки объектов.

ЗА ПРАВДОЙ — К ТРЕТЕЙСКОМУ СУДЬЕ

Выходит, пока таких разъяснений нет, БТИ не могут выполнять возложенные на них функции. Как сообщил "Сегодня" зампредседателя Украинского общества оценщиков Алексей Амфитеатров, сейчас как раз формируется совместная комиссия из представителей Общества и органов БТИ, которая разработает методические подходы к оценке недвижимости на основе рыночных критериев. По этой методике и будет проводиться массовая оценка.

Однако за каждым гражданином остается право оспорить такую оценку через суд. И сделать это можно уже сейчас, обратившись к третейскому судье, каковым является независимый оценщик. Причем, подобные услуги могут понадобиться не только при совершении операций купли-продажи (равно как и при дарении или вступлении в права наследства), но и при получении банковского кредита под залог недвижимости, ведь известно, что банки в таких случаях пользуются услугами "карманных" оценщиков, действующих в интересах самого банка. Предметом спора может стать и величина налога от продажи "метров".

Игра стоит свеч. Например, независимая оценка квартиры в Киеве обходится сегодня от 300 до 1500 грн., в зависимости от района и классности квартиры. А потерять на недобросовестной сделке человек может тысячи, а то и десятки тысяч долларов. Причем, по договоренности сторон, оценщик несет ответственность за свою экспертизу, и чем дороже недвижимость, тем выше ответственность.