СТОИТ ЛИ ПОКУПАТЬ "ДОМ С ПРИВИДЕНИЯМИ"

По прогнозам Ассоциации риэлторов Украины, в 2005 г. цены на недвижимость на первичном рынке поднимутся в среднем еще на 15%, вторичном — на 25%, аналогичный рост ожидается и на аренду. Причем, наибольшим спросом пользуется складская и торговая недвижимость, а среди регионов особенно популярны Крым и Карпаты. То есть, инвестирование в "кирпичи" становится одним из наиболее выгодных вложений капитала. Но как не прогадать, оказавшись в роли продавца, покупателя или налогоплательщика? Поможет эдакий третейский судья — независимый оценщик недвижимости. Он может подсказать клиенту такие достоинства его или недостатки чужой собственности, о коих непосвященный и не подозревает, но которые способны существенно повлиять на ее стоимость.

КУДА ХОЧУ, ТУДА ВЕРЧУ

Например, услуги по оценке очень даже могут пригодиться при вступлении в права наследства. Точнее, при начислении на наследуемое имущество подоходного налога, который с этого года вырос для детей-наследников до 5%, для других родственников — до 13%, а на наследство от иностранцев, пускай даже близких родственников — и вовсе до 26% его стоимости! Если же вы подозреваете, что входящая в наследство недвижимость имеет какие-нибудь скрытые изъяны (пускай даже отдаленно-теоретические, например, расположена в зоне частых ураганов), то, вооружившись оценкой независимого эксперта, можно добиться в суде существенного снижения его оценочной стоимости, а, значит, и налога.

Решающую роль выкладки оценщика способны сыграть и при заключении договоров купли-продажи недвижимости. Ведь типовой дом или квартира в разных районах Киева, а тем более за его пределами, имеют совершенно разную рыночную стоимость. Разброс цен в центре и на окраине окажется 2—3-кратным, при том, что затраты на строительство дома могут быть практически одинаковые. И месторасположение объекта исследования — только один из многих критериев, закладываемых в экспертную оценку.

Нелишне напомнить также, что рано или поздно, но в Украине тоже придется платить налог на недвижимость, а кому охота платить больше? Так вот, в развитых странах едва ли не каждый домовладелец время от времени проводит независимую оценку своего жилья, стараясь доказать налоговой полиции, что его "хатынка" стоит гораздо дешевле и ему назначили неправильный налог. Впрочем, сие отнюдь не мешает ему, при необходимости продажи той же собственности, сделать новую экспертизу, где выпятить другие, уже выигрышные свойства недвижимости.

Но продаже подлежат не только вполне осязаемые дома и квартры, а и такие нематериальные активы, как, например, бренды и торговые марки. Как признают сами оценщики, работать с таким "материалом" считается высшим пилотажем, и стоит такая работа соответственно: $10—25 тыс.

Вряд ли надо экономить на услугах эксперта и при вложении капитала в так называемую доходную недвижимость. Классный специалист должен владеть информацией о перспективах развития города и траспортного сообщения, о конъюнктуре спроса и предложения, чтобы помочь рассчитать прибыль на много лет вперед. Либо — уберечься от убытков. К примеру, расположение строения вблизи удобной магистрали или будущей ветки метро существенно поднимают рейтинг возможной покупки. Если же пусть даже шикарный особняк имеет дурную славу кандидата на подтопление либо прибежища местных привидений, то инвестор рискует превратиться в банкрота, ведь продать такую собственность будет проблематично, а платить налоги все равно придется. Рынок суров и прагматичен: ценится не сама вещь (или недвижимость), а ценность права владения ею.

КТО ОЦЕНИВАЕТ ОЦЕНЩИКА

Да, но где искать этих ценных специалистов, и как не нарваться на самозванцев? По данным председателя Украинского общества оценщиков (УОО) Елены Коваль, всего в Украине зарегистрировано более 5 тыс. оценщиков, из них членом УОО является каждый четвертый. Организация эта — общественная, но старается активно влиять на повышение уровня оценочных услуг в стране. В том числе и в процессе приватизации. А не далее чем в 1992 г., когда разгосударствление еще только начиналось, иностранные да и отечественные "инвесторы" с молчаливого согласия властей безо всякой оценки скупали по балансовой стоимости (за $50—200 тыс.) объекты реально стоящие миллионы долларов.

Но, чтобы с нашей оценкой считались, она должна соответствовать мировым канонам. Недавно первые 18 украинских специалистов прошли сертификацию по стандартам EN ISO/IEC 17024. Так что они теперь могут работать даже в Европе. Но работы хватит и дома, ведь услуги по оценке активов будут востребованы все больше и больше, а "импортный" аудит — удовольствие очень дорогое. Оценка малого и среднего бизнеса вообще под силу только нашим специалистам, знакомым с особенностями национального предпринимательства.

Разумеется, каждый волен решать сам, стоит ли ему оплачивать, казалось бы, "лишнюю" услугу. Так, оценка жилья в Киеве "тянет" от 300 до 1500 грн., в зависимости от района и классности квартиры. А потери, особенно на крупной сделке, могут составить тысячи, а то и десятки тысяч долларов. В то же время ясно, что чем дороже объект экспертизы, тем выше должна быть и ответственность оценщика. Как рассказал для "Сегодня" зампредседателя УОО Алексей Амфитеатров, хотя по закону в частных делах предусмотрена только правовая ответственность, но и материальную компенсацию за неправильную оценку, как правило, забивают в договор. Обычно она ограничивается стоимостью работ. Заказчик может обратиться и в экспертный совет УОО (если, конечно, оценщик в нем состоит), где проведут контрэкспертизу и дадут рецензию на работу коллеги. Кроме того, в Украине уже апробируется практика страхования оценщиков, и тогда ущерб, доказанный в суде, будет компенсировать не они сами, а страховые компании, ведь ущерб может быть огромный, например, при банковском кредитовании (бытовая техника не в счет), когда особо важна объективная оценка залогового имущества.

Однако, по словам председателя УОО Елены Коваль, многие отечественные банки предпочитают пока пользоваться услугами "карманных" оценщиков, робота которых обходится им дешевле, да и результаты можно иметь "под заказ". Но, когда Нацбанк недавно решил проверить кредитные портфели этих банков, оказалось, что кредитов было выдано на гораздо большую сумму, чем можно выручить за залог. Кстати, по этой же причине в 70—80-е годы минувшего века по Латинской Америке прокатилось целое "цунами" банкротств и пострадало много вкладчиков...


ОДНА ИЗ ДРЕВНЕЙШИХ
При раскопках древнего Междуречья археологи наткнулись на документальные подтверждения того, что при въезде в любой город стояли оценщик и таможенник. Первый оценивал провозимый товар, второй высчитывал и взимал ввозную пошлину. Общими усилиями они собирали за год до 300 тонн серебра! Так что мытари приносили в казну хороший доход. К чести древних правителей надо признать, что подати были очень умеренными — всего 1% от стоимости товара.
В 1992 г., когда в Украине началась приватизация, иностранные инвесторы за $50—250 тыс. скупали по балансовой стоимости объекты, реальная цена которых исчислялась миллионами долларов. Впрочем, тем же грешили и внутренние инвесторы. Оценку не проводили, ссылаясь на то, что тогда не было соответствующих законов.