БЕШЕНОЕ ПОДОРОЖАНИЕ КВАРТИР НАКОНЕЦ-ТО ПРЕКРАТИЛОСЬ

Хочется верить, что "великий октябрьский перелом", когда прекратился рост цен на квартиры — это всерьез и надолго, а за ним последует и удешевление оных. Ведь невиданные темпы дороговизны в этом году лишили возможности обзавестись жильем даже тех, чьи доходы в 5 раз превышают средний. Они просто не в состоянии потянуть ипотечный кредит, а сразу выложить $60—70 тыс. даже за плохонькую "крышу" немногим по карману. Опрошенные нами эксперты по-разному прогнозируют развитие ситуации, но именно риелторы, которые держат руку на пульсе рынка, говорят, что с нового года следует ждать "демократизации" цен, поначалу — на непрестижные "хрущобы" и "брежневки".

БАНКИРЫ СТРАХУЮТСЯ

По данным Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ), с начала года квартиры в среднем по стране подорожали на 45%, а в Киеве — более чем на 50%. Такая бешеная динамика вызвала у многих банкиров опасение, что рынок "перегреется", обвалится и граждане (особенно спекулянты, рассчитывавшие заработать на перепродаже купленных квартир) не смогут вернуть взятые на покупку жилья кредиты. Банки стали подстраховываться: сейчас вы уже не найдете займа без авансового взноса, который, в зависимости от суммы и срока возврата, составляет от 5 до 35% стоимости квартиры. Некоторые и цену кредита увеличили на 0,5—1% годовых. Сегодня ставки кредитов в долларах составляют 12—17% годовых, в гривнях — 16—20%.

Давайте прикинем, насколько подъемны такие условия для среднего киевлянина. Берем 10-летний валютный кредит на покупку не ахти какой 1-комнатной квартиры за $60 тыс. Скажем, авансовый платеж — 20%, цена кредита — 15%. Итак, первичный взнос составит $12 тыс., остальные $48 тыс. "размазываем" на 10 лет погашения, плюс проценты по займу. Выходит, за первый год банку надо выплатить $4,8 тыс. основного долга и еще $7,2 тыс. по процентам — то есть $1000 в месяц. Это в 4 с лишним раза больше средней зарплаты по Киеву (1350 грн., а за вычетом подоходного налога — 1175 грн.). Далее, благодаря сокращению основной суммы долга, выплаты по процентам будут уменьшаться на $720 в год, но это ненамного облегчает жизнь заемщика. Значит, такая схема по силам только обеспеченным клиентам, а в их жилищные претензии как-то не вписывается "убитая единичка". Вот важный фактор постепенного снижения спроса на такое жилье и, как следствие, удешевления в будущем.

По идее, ужесточение банками условий кредитования послужит сокращению числа заемщиков, уменьшению спроса на жилье и, как следствие, падению цен. Но, учитывая, что лишь каждая десятая квартира в стране покупается с привлечением кредита, этот фактор нельзя переоценивать. Во всяком случае, банкиры считают, что удешевления "метров" ждать не стоит. Так, Александр Дубилет, председатель правления "ПриватБанка" (в котором вместо нулевого авансового взноса недавно введен 20—30-процентный), считает, что квартиры не подешевеют. Их 15—20%-ное подорожание до осени 2006-го прогнозирует начальник отдела ипотечного кредитования "ПравэксБанка" Ирена Кильчицкая, а ограничения по кредитованию связывает с временным дефицитом финансов у некоторых банков. Начальник отдела кредитования "Укрсоцбанка" Татьяна Коннорова полагает, что в ближайшее время будет небольшой, 1—2% в месяц, рост цен, который может смениться столь же незначительным удешевлением.

Собственно, банкиров понять можно: спрогнозируй они существенное падение цен — и потенциальные получатели кредитов займут выжидательную позицию, а ведь денежки оборот любят.

И ВСЕ-ТАКИ ОНИ ПОДЕШЕВЕЮТ!

Тем временем имеем важный прецедент: в октябре остановилось подорожание недвижимости в Киеве (а столица всегда была "законодательницей мод" на этом рынке): средний рост цен составил символические 0,1%. При этом малометражные варианты даже подешевели: "единички" — в среднем на 1,4%, "двушки" — на 0,1%. На фоне летнего психоза, когда недвижимость "взлетала" на 10—15% в месяц, и даже сентябрьского 5%-го роста, явление весьма примечательное, ведь именно на осень традиционно приходился пик активности рынка, а тут покупатели вдруг охладели к бешеной гонке, заставив продавцов снижать планку. Риелторы говорят, что в определенном смысле первые переиграли вторых, и помогли тут заявления некоторых банкиров о грядущей угрозе обвала цен.

"Октябрь — самая горячая пора для заключения сделок, а покупателей было все меньше, спрос упал на 20—30%, — говорит директор агентства недвижимости "Кварт-сервис" Виктор Несин. — Ужесточение банками условий предоставления ипотечных займов заставило многих отложить покупку; самые нетерпеливые продавцы стали снижать планку — и цены замерли. Если эта тенденция продлится 2—3 месяца, среди продавцов может начаться паника, а как только они дрогнут, стоимость жилья пойдет вниз. Но обвала не предвидится, думаю, до марта будет "минус 10%", преимущественно на малометражные квартиры в старых домах. А если с 1.01.2006 г. вступит в силу ст. 11 Закона "О налоге на доходы физлиц", по которой операции с недвижимостью облагаются налогом в 1—13% (в ВР подан законопроект об ее аннулировании), то эти дополнительные затраты лягут на цену квартир и они вообще не подешевеют".

А вот специалисты корпорации "Благовест" отмечают уже начавшуюся после октябрьского застоя активизацию рынка и не видят причин для заметного колебания цен: до конца года они будут стабильны, плюс-минус 1—2% в месяц.

Президент АСНУ Александр Бондаренко считает маловероятным удешевление жилья не старше 10—15 лет. Зато: "Назрело падение цен на "хатки позавчерашнего дня" — малометражные "хрущобы" и "брежневки", которые не отвечают современным представлениям о комфортном жилище. Многие уже не хотят платить по $1,5 тыс./кв. м за такое убожество и, думаю, до марта 2006-го цены на эту категорию снизятся на 15—20%. За такую цену сейчас можно построить новые "метры", а если по семейным обстоятельствам вы "привязаны" к определенному району или к такому архаичному дому, мой совет — подождите с покупкой, весной на ней сэкономите".