КВАРТИРЫ БУДУТ ДОРОЖАТЬ И... ДЕШЕВЕТЬ

На рынке недвижимости закончилась традиционная январская "спячка". Цены с декабря практически стабильны, но ходят упорные слухи о скором и резком удешевлении квартир. "Сегодня" решила разобраться в этом вопросе. По мнению риелторов, основной тенденцией в этом году при формировании стоимости на вторичном рынке жилья будет его "расслоение" в зависимости от качества. То есть, хрущевки и многоэтажки постройки начала 70-х гг. минувшего века должны подешеветь, а более современное жилье, увы, наоборот.

Напомним: за 2005-й "квадратные метры" подорожали в среднем на 50%, в первую очередь это касается Киева, промышленных мегаполисов и населенных пунктов на ЮБК. Основные причины — миграция в регионы с более высоким уровнем заработков и, как следствие, дефицит в них жилья; нестабильность ситуации в стране, вынуждающая граждан вкладывать "лишние" деньги в покупку квартир; угроза введения с 2006 г. 13%-го подоходного налога на операции с недвижимостью; упрощение банками условий выдачи кредитов на покупку жилья, снижение процентных ставок по ним, уменьшение, а то и отмена первоначального взноса. В связи со всем этим рынок перегрелся, уже к октябрю у многих банков иссякли средства для предоставления займов и они ужесточили условия кредитования. В итоге к декабрю подорожание жилья на "вторичке" затормозилось, а на некоторые квартиры и даже пошло вспять. Что же несет 2006-й тем, кто хочет купить-продать "хатынку"? Эксперты-риелторы единодушны в одном: резкого взлета цен до конца I квартала не будет.

Начальник отдела продаж компании "Киев Житло-Инвест" Наталья Полатайко считает, что стоимость жилья в Киеве останется стабильной в течение нескольких месяцев, а по итогам года она будет зависеть от общеэкономической ситуации в стране, развития ипотеки, внедрения прозрачных механизмов выделения земельных участков и притока инвестиций в строительную отрасль.

Пресс-служба "Укрсоцбанка" со ссылкой на начальника отдела выпуска финансовых инструментов Эрика Наймана дала такую информацию: "Снижение цен на жилье, произошедшее в конце прошлого года, позволило всем участникам рынка, что называется, спустить пар. Прогнозы удешевления квартир, озвученные осенью 2005-го, оказались точными. Подтверждением этому являются результаты реальных сделок, которые, к сожалению, не афишируются. В дальнейшем возможно незначительное падение цен — не более чем на 5%".

Президент Асоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Александр Бондаренко так охарактеризовал сложившуюся ситуацию на вторичном рынке, прежде всего, киевском: "Сейчас налицо диктат покупателя. Желающие что-то приобрести много платить не хотят — ходят, смотрят... Покупатели ждут падения цен, они запредельны, в особенности на всякое старье. Платить до $2000 за квадратный метр хрущевки в спальном районе — это даже не смешно".

По мнению директора агентства недвижимости "Оптимум плюс" Юрия Базелинского, способствовать увеличению количества сделок будет возобновление в полном объеме выдачи ипотечных кредитов и смягчение условий кредитования, но тогда и цены на квартиры падать не будут. (Заметим: пока этого не наблюдается. Банкиры прогнозируют снижение кредитных ставок и активное возобновление ипотечного кредитования не ранее чем во II квартале, то есть после выборов. — Авт.).

Министерство строительства и архитектуры дало опосредованный прогноз, исходя из цен на первичном рынке. Замминистра Анатолий Беркута утверждает: новые квартиры подорожают за год примерно на 10%, причем контролировать процесс ценообразования государство не в состоянии, оно способно лишь сдерживать стоимость бюджетного строительства. На сегодня себестоимость одного кв. м, построенного за казенный кошт, составляет, по данным министерства, 2017 грн. ($400). Частные застройщики заявляют о почти вдвое больших расходах — 3900 грн. ($770). По информации Антимонопольного комитета, эта цифра завышена почти на 100%, однако доказать это борцы с монополизмом пока не смогли. Учитывая, что первичный и вторичный рынки связаны между собой, как сообщающиеся сосуды, сказанное означает: жилье улучшенной планировки, даже построенное 10—15 лет назад, также подорожает минимум на 10% от нынешней стоимости. Которая, особенно если в квартире сделан хороший ремонт, и так примерно на четверть выше, чем в новостройках без отделки.

Наиболее радикально охарактеризовал перспективы рынка жилья директор стройфирмы "Макрокап Девелопмент Украина" Дмитрий Кутовой. По его мнению, в первом полугодии падение цен (до 10%) возможно только на киевские хрущевки, в регионах цены на такие квартиры не изменятся. "Сталинки" будут дорожать пропорционально инфляции, что составит 3—5%. Также неминуемо будет сокращаться разрыв между ценами на недвижимость в столице и крупных областных центрах за счет подорожания жилья в регионах.


ЯНВАРЬ-2006

		Мин.	Макс.

Винница		500*	700

Днепр-ск	400	1300

Донецк		550	1500

Житомир		450	700

Запорожье	400	800

И-Франковск	300	600

Кировоград	500	900

Луганск		200	700

Луцк		300	800

Львов		700	1400

Николаев	300	800

Ривне		500	800

Одесса		700	2700

Полтава		450	800

Севастополь	500	1500

Симферополь	400	1200

Сумы		340	600

Тернополь	600	1600

Ужгород		500	1000

Харьков		300	1000

Херсон		250	600

Хмельницкий	400	900

Черкассы	330	600

Чернигов	350	600

Черновцы	400	800

ЮБК (Ялта)	700	2200

Для сравнения: Киев — 1300—6000
* Цена за 1 кв. м квартиры в долларах
Источник: сайты www.realt.kiev.ua, http://job.agent.com.ua/, расчеты "Сегодня"