Критичні 80% житла: нотатки на полях проблем ЖКГ

За офіційними даними, в Україні близько 80% багатоквартирних будинків потребують капітального ремонту. Ці будинки є скрізь – в столиці, обласних та районних центрах, невеликих містах і подекуди – у великих селах. Проте наївно вважати, що держава планує якимось чином вирішувати цю проблему. Структура власності житлового фонду є наступною: 93,7% – приватна, 4,9% – комунальна, державна – 1,4%. Отже держава, будучи власником дуже незначної частки житла, якби залишається осторонь розв’язання цього питання в загальнонаціональних масштабах.

Щоправда нею створені окремі механізми, які за задумом на мікрорівні повинні сприяти поліпшенню якості житлового фонду (ЖЕКи, ОССБ). Та насправді проблема не вирішується, а лише поглиблюється.

Житло країни у містах і селах налічує сьогодні 10,2 млн одно- та багатоквартирних будинків, у яких знаходиться 19,4 млн квартир. Майже половина житлового фонду і половина мешканців сконцентровані у багатоквартирних будинках. Тому особливої уваги вимагають 240 тис. багатоквартирних будинків площею 464 млн кв. м (42,7% житлового фонду), де проживають 21,7 млн осіб (47,6% населення).

Капітальні ремонти в будинках – це лише одна складова проблеми. Величезна кількість квартир у будинках, збудованих до 1960-х рр. не лише фізично застаріла, але й – морально, такі будівлі не обладнані зручностями і потребують модернізації.

Отже три фактори: падіння обсягів нового будівництва, хвиля накопичених потреб в оновленні більшої частини будинків і їхня низька якість – створили серйозну проблему житлового забезпечення громадян України.

Чи здатні мешканці багатоквартирних будинків згідно з законом про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку утримувати і ремонтувати будники, будувати нове житло після завершення терміну експлуатації будинків? Сьогодні на ці питання ніхто не наважиться дати ствердну відповідь.

Обстеження кожного будинку силами і коштами мешканців нереальне і не раціональне.

Тому у всіх містах варто здійснити за рахунок коштів місцевих бюджетів на єдиній методичній основі масове обстеження типових груп будинків і скласти плани реновації житлового фонду. У ближчому майбутньому проблему особливо загостриться у містах, які разом із містоутворюючими підприємствами масово забудовувались 40-60 років тому. Для збереження житлового фонду таких міст треба розробити окрему програму і механізми державної підтримки.

Загалом, потреби у капітальному ремонті різної складності охоплюють практично всі будинки, побудовані до 1960 року, у 1961-1970 роках та певною мірою у 1971-1980 роках, тобто об’єкти площею не менше 80% її загального показника, або понад 800 млн кв. м по країні. Саме таку кількість житла потрібно оглянути й запропонувати ті чи інші "рецепти" їхнього "оздоровлення".

Якщо припустити, що мінімальна вартість капітальних ремонтів багатоквартирних будинків складатиме близько 500 грн за кв. м (такими розрахунками оперує Мінрегіонбуд), то це вимагатиме коштів в обсязі до 200 млрд грн. Або, якщо у перерахунку на людину – близько 10 тис грн.

Інше актуальне сьогодні питання – де взяти кошти на майбутні капремонти та модернізацію житла. За логікою речей ці кошти можуть накопичуватися на рахунках ОССБ чи комунальних підприємств. Однак навіть у випадку створення подібних цільових фондів (рахунків), цих грошей не вистачить на покриття усіх потреб.

Зараз в Україні за середніх значеннях тарифу на житлові послуги, утримання так би мовити, 1 кв. метру житла обходиться його власникові у 1,57 грн (якщо при цьому враховувати середні метраж житла у 57 "квадратів"). Середньомісячні житлові витрати складають відповідно 89,5 грн на квартиру (домогосподарство), або 35,4 грн на особу. А річні – 18,8 грн/кв. м, або 1074 грн на квартиру (домогосподарство) та близько 425 грн на особу.

Тобто вартість утримання будинків (без складової на капремонти) складає несуттєву частину витрат домогосподарств. І, очевидно, утримання житла разом з ремонтами має коштувати в Україні значно дорожче. У протилежному випадку будинки прискорено руйнуватимуться, що суспільству економічно не вигідно.

Житло в наших умовах треба розглядати як предмет довгострокового користування, який після закінчення терміну служби для більшості власників зникне. Тому безальтернативним є створення інших систем домоволодіння, де буде забезпечене відтворення житлового фонду як блага.

Якщо узагальнити результати аналізу житлової проблеми в Україні, то ми вийдемо на наступні висновки: капітальний ремонт потрібний у будинках, які складають близько 80% площ багатоквартирного житлового фонду. В умовах перекладення на власників квартир витрат на капітальні ремонти частка населення, яке буде фінансово неспроможне придбати або капітально відремонтувати (відтворювати) власне житло у багатоквартирних будинках, також складає до 80% і саме ці домогосподарства користуються і є власниками квартир у зазначених вище об’єктах, які вимагають капітального ремонту, реконструкції або знесення. ОСББ та ЖБК створені майже у 20 тис. будинків (8%), що включають лише близько 20% усієї площі, тому частка площі багатоповерхових будинків неорганізованих мешканців (умовно безгосподарних) сягає також до 80%.

Тож, у багатоквартирних будинках критична частка 80% – це і частка будинків (площ), що потребують капітального ремонту, і частка безгосподарних будинків з недосконалим управлінням, і частка населення, неспроможного або проблемного щодо придбання нового або капітального ремонту наявного власного житла.

Аби визначити оптимальну, прийнятну для фінансового навантаження українців, модель реновації житлового фонду, які саме підходи використати до організації та фінансування його утримання і які необхідно внести зміни у законодавство, 3 листопада 2016 року в "Укрінформі" фахівці ринку, представники влади та експерти зберуться на дискусію.