Прозорий управитель, або закон "Про ЖКП" – практика контролю

5 грудня президент України Петро Порошенко підписав Закон "Про житлово-комунальні послуги". Прийняття закону – це великий крок до забезпечення якісних послуг для мільйонів мешканців багатоквартирних будинків. (Про його основні засади ми вже писали у матеріалі "Закон про ЖКП – удар по хаосу в комуналці"). У взаємодії із Законом "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" він орієнтований на зміцнення в Україні інституту "ефективного власника".

Його дія у комплексі із законами "Про енергетичну ефективність будівель" та "Про Фонд енергоефективності"– це не просто нова якість житла, це запорука енергонезалежності нашої країни. А для кожної людини цей документ – це можливість впливати на надання якісних послуг по справедливій ціні. Тепер споживач може сповна спитати з виконавця послу чи управителя про їх діяльність та ефективність витрати коштів, сплачених за комунпослуги. Це гарантія справедливих цін в платіжках!

Про відкриття окремого рахунку на будинок та звіт управителя

Закон "Про ЖКП" зобов’язав управителя вести окремий облік доходів і витрат (облікову карту) щодо кожного багатоквартирного будинку, який перебуває в його управлінні. Доступ до інформації співвласникам буде вільний. Також управитель надаватиме щорічний звіт про виконання кошторису. За рішенням співвласників, передбачено відкриття окремого рахунку на будинок для накопичення коштів на реконструкцію, реставрацію, проведення капітального ремонту, технічного переоснащення спільного майна. Ці кошти є власністю співвласників і можуть використовуватися лише за цільовим призначенням. Також на рахунку можна накопичувати кошти від доходів, отриманих від здачі в оренду чи встановлення сервітуту на користування спільним майном будинку. Наприклад, встановлення мереж провайдерами телекомунікаційних послуг, або розміщення реклами. 

У випадку укладення управителем колективного договору на надання тієї чи іншої комунальної послуги, він відкриває окремий рахунок із спеціальним режимом використання. Тоді кошти будуть використовуватися виключно для оплати за комунпослугу щодо якої укладено договір.

Саме в цьому контексті постає питання професійного підходу до управління майном. Адже управитель може (і повинен) підказати співвласникам, наприклад, що для того, щоб менше сплачувати за тепло в місцях загального користування, потрібно здійснити утеплення. А якщо мешканці погодяться, організувати правильно всю процедуру, починаючи від здійснення енергоаудиту до ремонтних робіт. Цілком можливо, що лише заміна вікон у під’їздах дасть суттєву економію в платіжках. Це і є ефективний менеджмент професіоналів.

Формування ринку професійних управителів багатоквартирних будинків

Закон "Про ЖКП" дозволить прискорити уже розпочатий процес становлення ринку професійних управителів. Першим етапом було ухвалення ЗУ №417, який надав мешканцям багатоповерхівок вибір: самим обрати управителя на заміну ЖЕКам чи дочекатись управителя, якого визначить орган місцевого самоврядування.

Закон "Про ЖКП" дає підстави для прийняття Кабміном очікуваного для галузі Типового договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком та врегульовує інші, не менш важливі питання у цій сфері. Таким чином, із введенням Закону в дію, у співвласників буде достатньо інструментів для вибору управителя та укладення з ним договору. Крім того закон передбачає впровадження з 2019 року професійної атестації управителя, або щонайменше одного фахівця, що працює в його штаті, за професією "менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)".

Чому створення ринку управителів є таким важливим? Тому що вони конкуруватимуть між собою ціною та якістю послуг. Виграє споживач!

Ухвалені закони не забороняють і надалі користуватися послугами ЖЕКів – вони також можуть стати управителями. Саме нововведення стимулюватиме ЖЕКи підвищувати якість послуг, аби утриматись на ринку на рівні з приватними управителями. Швидкий розвиток ринку гарантований, оскільки послугами ЖКП користуються всі без винятку громадяни нашої держави.

Створення ринку енергоаудиторів та надання фінансових інструментів для модернізації житлового фонду

Повертаючись до теми професіоналізму управителів та ефективного управління майном співвласників, варто більш детально зупинитись на питанні перспективи енергоефективності.

Діючий Закон "Про енергетичну ефективність будівель" № 2118 передбачає умови для створення ринку професійний енергоаудиторів. Зокрема, визначає умови їх навчання, професійної атестації та відповідальності. База даних усіх атестованих енергоаудиторів буде відкритою та доступною кожному. ОСББ, управитель, або співвласник зможе в ній перевірити дані про будь-кого із енергоаудиторів.

Ухвалений Закон "Про Фонд енергоефективності" №2095 надає фінансові інструменти для реалізації заходів з енергоефективності. Він передбачає, що створений ФЕ матиме два джерела фінансування: державний бюджет та кошти донорів.

Завдяки роботі цього Фонду ОСББ зможуть отримати фінансову та технічну підтримку для проведення комплексної енергомодернізації будинку. Передбачається, що Фонд буде відшкодовувати до 40 % від загальної вартості проекту. Важливо: модель роботи Фонду пройшла успішне випробування програмою "теплих кредитів".

Закон "Про ЖКП" впорядковує відносини споживачів з виконавцями послуг з поводження з побутовими відходами

Україна рухається до роздільного збору відходів, раціонального їх використання, а у разі потреби – правильного захоронення.

Якщо прийдемо до ефективного сортування корисних компонентів, побутові відходи перестануть бути сміттям, а стануть товаром. Ми перестанемо забруднювати природу навколо нас і отримаємо додаткові джерела сировини чи енергії. Це знову ж таки в свою чергу стимулюватиме роздільний збір та призведе до зменшення вартості вивозу відходів для споживачів. Це ще одна можливість для людей платити за комунпослуги менше!

Яка користь від змін кожній людині

Кожна людина в нашій державі користується комунпослугами. Відтепер споживач буде самостійно укладати договори з виконавцями послуг на вигідних для себе умовах! Законом чітко визначені істотні умови договорів, а також обов’язки виконавців послуг та споживачів. Люди отримали законодавчий захист.

Згідно закону всі багатоповерхівки будуть оснащені лічильниками. Пригадаймо, що прийнятий ЗУ "Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання" зобов’язує операторів мереж встановити будинкові лічильники тепла до 02 липня 2018 року, а гарячої та питної води до 02 липня 2019 року. Але споживач буде відшкодовувати його вартість. Також передбачається можливість встановити лічильники і співвласникам. Крім того органи місцевого самоврядування мають право виділити кошти з місцевого бюджету на оснащення лічильниками будинків у своєму населеному пункті.

Є ще одне нововведення: квартирні лічильники будуть використовуватись лише для розподілу показань будинкового лічильника. Прозорий розподіл показів будинкового лічильнику означає оплату послуг споживачами лише за фактично спожитий обсяг послуги. Тобто, якщо у вашому будинку є прибудова – магазинчик чи кафе, мешканці будинку не будуть платити ні за тепло, ні за воду, які спожиті такі "прибудови". Окрім того, якщо сусід встановив декілька великих батарей на балконі, за спожите тепло він також повинен буде заплатити сам.

Закон "Про ЖКП" встановлює чітку методику формування ціни. Плата виконавцю послуги включатиме: плату за спожитий обсяг послуги згідно з встановленими тарифами; плату за абонентське обслуговування, граничний розмір якої визначається Кабміном, та плату за обслуговування внутрішньобудинкових систем будинку, яка визначається договором між постачальником та співвласниками.

Закон запроваджує прозорі відносини на ринку ЖКП, зокрема, передбачає пеню для населення за несвоєчасну оплату ЖКП у розмірі до 0,01% щодня від суми боргу. І це справедливо – за спожиту послугу потрібно заплатити, принаймні тому, що люди які її надали, мають отримати заробітну плату. Але передбачається і відповідальність іншої сторони у вигляді обов’язку здійснити перерахунок плати за комунпослуги, якщо споживач їх не отримав, чи отримав у неповному обсязі або неналежної якості, а також сплата неустойки.

І нарешті, споживачі отримають субсидії в грошовій формі. Це буде запобіжником утворення касових розривів, зробить систему розрахунків прозорою, а споживачів стимулюватиме до економії. Тут будь-які коментарі зайві. А щоб усі нововведення запрацювали на повну силу вже з 2018 року, потрібно щоб кожен з учасників ринку послуг жкп та органи влади всіх рівнів виконували свої зобов’язання! Про це в наступному продовженні теми.