Как правильно организовать и оформить покупку жилья за границей

2 Сентября 2018, 01:00

Жилье для ПМЖ, пассивного дохода и сбережения капитала

"Заграница нам поможет". Привлекает возможность сохранить капитал, а еще лучше его приумножить. Фото: Flickr.com
"Заграница нам поможет". Привлекает возможность сохранить капитал, а еще лучше его приумножить. Фото: Flickr.com

Покупка недвижимости — вопрос, который волнует почти всех украинцев. Многие по-прежнему считают наличие второго дома-квартиры одним из самых надежных способов сохранения капитала, а другие видят в этом возможность неплохо заработать — живые деньги, которые приносит сдача в аренду жилья в мегаполисе или, например, в курортном городе, может не только вернуть вложенные средства, но и стать источником пассивного дохода. 

С этой точки зрения отличной инвестицией является покупка недвижимости за рубежом. Ведь появляется еще одно очень важное преимущество — возможность абсолютно законной эмиграции. Именно эта причина все чаще становится основной при выборе нового жилья для украинцев, будь то домик на берегу моря или "смарт"-квартира в другой стране. Тем более, что многие государства предлагают очень привлекательные условия покупки именно недвижимости, как вложения чужого капитала в развитие своего региона.

Есть на такие сделки даже своя "мода".

"Еще несколько лет назад украинцы покупали квартиры для отдыха, например, в Испании или Греции. А сегодня это прежде всего вопросы эмиграции или сбережения капитала, — говорят эксперты. — Многие уезжают туда, где находят работу — например, в Польшу".

С тонкостями подобных покупок, юридическими особенностями и будущими перспективами нам помогли разобраться эксперты в вопросах недвижимости — СЕО агентства по продаже жилья первичного рынка Creators.city Валентин Яроменко, руководитель практики сопровождения бизнеса АО Juscutum Алла Цымановская, аналитик департамента маркетинга компании SV Development Сергей Костецкий, менеджер по продаже недвижимости за границей Катерина Журавлева, и генеральный директор Orbi Group Ираклий Квергелидзе.

Курорты и деньги на "входной билет"

Если несколько лет назад был бум на покупку недвижимости в курортной Европе, то сейчас украинцы поутихли.

"Прежде они покупали жилье после чудесно проведенного отдыха, например, в Испании, — рассказывает Сергей. — Сейчас же такие варианты практически не рассматриваются: сограждане предпочитают просто отдыхать в разных странах и на разных побережьях".

Сейчас, если украинцы и покупают квартиры или дома, то скорее для последующей сдачи. Так, квартиру до 40 кв. м в курортной Испании можно найти за 45—50 тыс. евро, а виллу — за 80—120 тыс. При покупке недвижимости в Испании, потребуется зарегистрировать свой Número de Identificación de Extranjero (NIE, аналог нашего ИНН).

"NIE нужен для открытия счета в банке, а также для регистрации недвижимости, — рассказывает Алла. — Для совершения сделки вам понадобится NIE и чек из банка на сумму, обусловленную в договоре".

При оформлении придется отдать 8—12% налогов. Поскольку Испания является страной Евросоюза, то так называемый входной билет, который дает право получить вид на жительство, составит не меньше полумиллиона евро. Подобная ситуация и с Грецией, но здесь "входной билет" стоит вдвое дешевле — 250 тыс. евро. Квартиру такого же метража можно найти за 30—40 тыс. и заплатить налогов порядка 10%.

Рассматривают украинцы и квартиры в Болгарии, где можно найти небольшие метры за 25—30 тыс. евро. Но, как и в случае с Грецией, чтобы получить вид на жительство, необходимо 250 тыс. евро. "В Европе недвижимость рассматривают все меньше из-за высокого "входного билета" и сложностей с законодательством и налогообложением, — рассказывает Катерина. — Многих покупателей пугает языковой барьер и своя культура, в которую непросто ассимилироваться".

Впрочем, сдать купленную недвижимость в аренду также будет непросто: в каждой стране существует свой налог на прибыль, а получить льготы могут только граждане страны. Кроме того, необходимо иметь проверенного человека, желательно юриста, который поможет не только разобраться в законах, но и решить локальные вопросы с местными жителями.

"Поэтому все чаще покупатели жилой недвижимости с целью инвестиции, имея достаточно средств, смотрят в сторону Азии: ОАЕ, Казахстан, Турция, — говорит Валентин Яроменко. — Там рынок позволяет получать высокий доход".

ОАЭ в этом плане — страна достаточно дорогая, здесь стоимость апартаментов (40—45 кв. м) стартует от 80 тыс. у.е, а вот Турция привлекательна — апартаменты-студио (45 кв. м) на берегу моря можно купить за 45—50 тыс. у. е. Оформление документов может занять до 6 месяцев плюс дополнительные расходы (от 3 тыс. евро) и ежегодный налог на недвижимость и ее содержание — 1200—1400 евро.

1146767

ОАЭ. Манят многих соотечественников, но старт здесь дорогой. Фото: Flickr.com

Польша и Россия — №1

Как нам рассказал Сергей Костецкий, украинцы в последние два года больше всего покупают квартир в Польше и России: "Туда, где они находят работу и переезжают — продавая, зачастую, свою недвижимость в Украине".

Покупка квартиры в Польше, в отличие от курортных Греции и Испании, вид на жительство не дает, однако существенно увеличивает скорость при его оформлении — особенно если есть работа или учеба. Спрос на недвижимость в этой стране достаточно высокий, поэтому квартира в столице обойдется от 1600 евро/кв. м, в провинции — от 800 евро. При покупке необходимо будет получить разрешение от Министерства внутренних дел, которое выдается в течение двух месяцев. Плюсом будут родственные связи с поляками.

"Как инвестиция покупка квартир в Польше не рассматривается — скорее как вариант переезда", — говорит Сергей.

Рассматривая Польшу, важно найти грамотных экспертов, поскольку есть особенности в договоре права собственности: либо отдельное право собственности, либо кооперативной собственности. При покупке квартиры всевозможные сборы и налоги могут составить 7—9% от суммы сделки.

В России квартиру украинец может купить, как и любой иностранец, на общих условиях, но налоги будут несколько выше, чем для россиян, и насчитываются налоговым органом. Покупка недвижимости не дает вид на жительство: его можно получить после временного, прожив безвыездно на территории РФ не менее трех лет.

1279008

Туда, где работа. Многие украинцы переезжают в Польшу. Фото: AFP

Грузия — морской берег и прибыль

Все большей популярностью среди украинцев пользуется Грузия и ее черноморское побережье, в частности курортный Батуми. Тесные дружеские отношения двух стран в последние годы способствовали не только появлению многочисленных грузинских ресторанов на улицах украинских городов, но и интересу соотечественников к апартаментам на берегу моря.

"В среднем мы совершаем 200—250 сделок в месяц, — говорит Ираклий Квергелидзе, — Украина — одна из стран-лидеров по покупке отель-апартаментов".

Грузия выглядит особенно привлекательной благодаря простому процессу оформления недвижимости.

"Чтобы купить апартаменты в кредит или за полную стоимость, необходимо иметь два часа свободного времени и 190 лари (около 2 тыс. грн) — рассказывает Ираклий. — В эту суму входят все налоги и выплаты. Поскольку наша страна поборола коррупцию и максимально упростила законодательство и налоговую нагрузку как для резидентов, так и для иностранцев — никаких скрытых выплат быть не может".

При оформлении необходимо предоставить только паспорт — дополнительных справок, кодов или счетов в банке не нужно. Дальнейших затрат — налога на недвижимость, налога на прибыль, пенсионного сбора и т. д. — тоже нет: в Грузии всего 9 налогов, и относятся они скорее к крупному бизнесу.

Купив жилье в этой стране на сумму более 35 тыс. евро, вы автоматически получаете вид на жительство: это самый "дешевый" и доступный "входной билет" в европейскую страну на сегодня. Кроме того, Грузия — православная страна постсоветского пространства, и нет языкового барьера: многие местные знают русский, но молодежь говорит преимущественно на грузинском.

Один из крупнейших застройщиков как всей Грузии, так и Аджарского региона, предлагает апартаменты гостиничного типа — квартирные номера с дальнейшей их сдачей либо проживанием. Поскольку жилье строится в отельном комплексе, возможен "полный пакет" услуг — от содержания до сопровождения арендаторов и получения прибыли. Иными словами, это современный вариант доходного дома. Но, несмотря на довольно распространенный подобный продукт за границей, украинцы с ним незнакомы: у нас только начали говорить о возможности строительства таких зданий.

По словам Валентина Яроменко, "на украинском рынке первичной недвижимости такие предложения — единичные случаи, и я не слышал об успешно реализованных проектах. Рынку нужен один успешный кейс, а до тех пор менеджмент больших игроков не станет рисковать и брать на себя ответственность за подобное. Надежда — на молодых и гибких девелоперов, которые рискнут продавать инвест-продукты, а не квартиры".

В Грузии же подобные проекты приносят стабильный доход уже несколько лет подряд, и опыт настолько успешный, что позволяет возводить апартамент-отели сотнями. Так, на сегодня иностранцам продано уже более 11 тыс. квартир, которые приносят прибыль. По словам Ираклия Квергелидзе, окупаемость такого вложения — 3—4 года, а в дальнейшем стабильный доход.

Купить апартаменты "под ключ" (ок. 35 кв. м) с ремонтом, техникой, мебелью и декором — "въезжай и живи" — можно от 50—70 тыс. у. е. Стоимость зависит как от метража, так и от вида на море и высотности. Возможна покупка в кредит (от 8,4 до 9,7% — кредитная ставка, в зависимости от первоначального взноса) или за полную стоимость. Поскольку обычно кредитует не банк, а застройщик, то никаких справок о доходах и т. д. не требуется: в случае несоблюдения условий кредитования застройщик просто забирает жилье.

"В основном покупают для пассивного дохода, — говорит Ираклий. — Апартаменты сдает управляющая компания по 70 у. е. в сутки, с заключением договора с клиентом, она же несет ответственность за сохранность имущества. При желании хозяин может приехать в любой момент, но должен предупредить за сутки".

Как правило, управляющие компании за свои услуги берут 9% с прибыли в месяц. Плюс расходы на содержание (уборка территории и т. д.) — 2 у. е. за кв. м.

39913996_1758503000929208_5939763844212588544_n

Батуми. Превратился в современный курорт буквально за 10 лет. Фото: Т. Шагинян

Не попасть впросак: юридические тонкости

При покупке апартаментов, виллы или земельного участка за границей важно понимать, что с законодательством страны и его подводными камнями придется сталкиваться не только на этапе оформления сделки, но и в дальнейшем — чтобы обслуживать приобретение. Так, почти во всех странах существует налог на недвижимость, налог на прибыль (в случае последующей сдачи в аренду), и много так называемых скрытых расходов, которые "всплывают" позднее. Потому для начала найдите не только местного юриста, но и людей, уже купивших себе дом в облюбованной вами стране (идеально — в том же городе). Много пишут на форумах в интернете, где можно найти не только информацию, но и полезные контакты. Опять же стоит помнить, что квартира в ОАЭ и квартира в Испании — это совершенно разные законы, порядки и особенности: в мусульманских странах есть строгие ограничения, которые чужды христианам.

Впрочем, будут необходимы не только знания законов чужой страны, но и особенности украинского законодательства. Как нам пояснила Алла Цымановская:

"Одним из камней преткновения покупки недвижимости за границей является перевод средств для покупки недвижимости. Виной этому — ограничение на перевод средств для одного физлица в размере $50 тысяч в год. Для осуществления сделки свыше $50 тысяч используются следующие схемы: деньги переводят несколько физлиц (например, мама и сын); покупка недвижимости в рассрочку; проведение сделки через юридическое лицо, т. к. ограничения на перевод денежных средств в размере $50 тысяч действуют только для физлиц. Но в последнем случае вы теряете право на получение ВНЖ, а взамен приобретаете новые налоговые обязательства. Следует знать, что все эти варианты требуют подтверждения легальности происхождения средств".

Прежде, чем купить квартиру, независимо от страны, эксперты рекомендуют тщательно проверить документы на собственность, отсутствие задолженности, обременений, законность постройки. Особенно это важно при покупке "вторички" в таких странах, как Испания или Греция.

"Сама покупка делится на 2 этапа, — поясняет Алла, — выбор недвижимости и оформление сделки. Оформление сделки по своей сути не отличается от заключения сделок купли-продажи в Украине. Так, для покупки недвижимости в Украине продавец обязан предоставить: документ о праве собственности, паспорт, ИНН, заключение об оценке стоимости недвижимости, технический паспорт и справку жэка форма №3. Также могут понадобиться дополнительные документы — разрешение органов опеки, свидетельство о браке (разводе), согласие супруга на совершение сделки, доверенность прочее. При оформлении сделки покупки недвижимости за границей также стоит учитывать особенности рынка и местное законодательство. К примеру, в Испании незаконно построенные объекты недвижимости, подлежащие сносу на основании закона, обязательно будут снесены, тогда как в Украине данный механизм не работает".

Купить недвижимость — мало, за ней еще нужно в дальнейшем следить.

"Не стоит забывать о безопасности вашего актива: страхование недвижимости хорошо подходит для этого. В случае сдачи недвижимости в аренду, рекомендуем иметь доверенное лицо, которое будет присматривать за вашим имуществом (например, добросовестные соседи)", — советует юрист.

Вы сейчас просматриваете новость "Как правильно организовать и оформить покупку жилья за границей". Другие Новости недвижимости смотрите в блоке "Последние новости"

Автор:

Шагинян Татьяна

Источник:

"Сегодня"

Если вы нашли ошибку в тексте, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter

Загрузка...
Загрузка...